2 dni temu
Profesjonalna weryfikacja najemcy jest jednym z kluczowych elementów bezpiecznego wynajmu nieruchomości. Jednocześnie zbyt restrykcyjne podejście do selekcji lokatorów może prowadzić do wydłużenia okresów pustostanu, a w konsekwencji do realnych strat finansowych dla właściciela. najważniejsze jest więc znalezienie równowagi między ostrożnością a elastycznością.
Na podstawie doświadczenia w zarządzaniu ponad 550 mieszkaniami nasz partner, firma zarządzająca najmem długoterminowym Sim Property, wypracował system weryfikacji najemców inspirowany sygnalizacją świetlną. Tak zwane „pomarańczowe flagi” oznaczają sytuacje lub profile najemców, które mogą wiązać się z podwyższonym poziomem ryzyka. Nie są one jednak automatyczną przesłanką do odrzucenia kandydata – stanowią raczej sygnał, iż warto przeprowadzić dokładniejszą weryfikację oraz zastosować dodatkowe zabezpieczenia umowne.
Poniżej przedstawiamy najczęściej spotykane sytuacje tego typu oraz sprawdzone sposoby ograniczania ryzyka.
- Obcokrajowcy
Najemcy z zagranicy bywają postrzegani jako bardziej ryzykowni ze względu na ograniczone możliwości weryfikacji ich historii finansowej, potencjalne bariery językowe czy ryzyko nagłej zmiany miejsca pobytu.
W praktyce najważniejsze znaczenie ma weryfikacja podstawowych elementów stabilności życiowej i finansowej. Warto sprawdzić, czy dana osoba posiada numer PESEL, konto w polskim banku oraz stabilne zatrudnienie w firmie działającej w Polsce.
W przypadku najmu zawieranego zdalnie, co często dotyczy osób przeprowadzających się z zagranicy lub z odległych miast, dobrą praktyką jest przeprowadzenie prezentacji mieszkania online (np. przez Teams lub Zoom). Równie ważne jest zamieszczenie w ogłoszeniu realistycznych zdjęć oraz materiałów wideo, które pozwalają uniknąć nieporozumień dotyczących standardu lokalu.
- Studenci
Właściciele nieruchomości często podchodzą do studentów z ostrożnością, obawiając się większej rotacji najemców, intensywniejszego użytkowania mieszkania czy problemów z terminowymi płatnościami. Szczególną kategorią są studenci przyjeżdżający na wymiany międzynarodowe, np. w ramach programu Erasmus, którzy przebywają w Polsce tylko przez jeden semestr.
W przypadku młodszych studentów skutecznym rozwiązaniem jest podpisanie umowy najmu z rodzicem lub opiekunem. Dobrym rozwiązaniem jest również umowa poręczenia. W praktyce zwiększa to bezpieczeństwo finansowe właściciela.
Dodatkowym zabezpieczeniem może być wyższa kaucja, obowiązek posiadania ubezpieczenia OC najemcy oraz możliwość przeprowadzania okresowych inspekcji lokalu.
- Najemcy ze zwierzętami
Właściciele mieszkań często obawiają się potencjalnych zniszczeń, trwałych zapachów czy utrudnień przy wynajmie lokalu kolejnym najemcom. Warto jednak pamiętać, iż ryzyko w dużej mierze zależy od liczby zwierząt, ich wielkości oraz sposobu ich utrzymania.
Dlatego dobrym rozwiązaniem jest przeprowadzenie krótkiego wywiadu z najemcą na temat zwierzęcia oraz wprowadzenie odpowiednich zabezpieczeń w umowie. W praktyce mogą to być: obowiązkowe ubezpieczenie OC najemcy, wyższa kaucja, zapisy dotyczące dodatkowego sprzątania lub ozonowania mieszkania po zakończeniu najmu czy kary umowne w przypadku konkretnych zniszczeń.
Co istotne, doświadczenia wielu zarządców pokazują, iż najemcy posiadający zwierzęta często wykazują większą stabilność – rzadziej się przeprowadzają, ponieważ znalezienie nowego mieszkania bywa dla nich trudniejsze.
- Rodziny z małoletnimi dziećmi
W tym przypadku obawy właścicieli wynikają przede wszystkim z przepisów chroniących lokatorów oraz potencjalnych trudności związanych z egzekucją eksmisji.
Najskuteczniejszym i w pełni legalnym rozwiązaniem jest zawarcie umowy najmu okazjonalnego lub instytucjonalnego. W takiej umowie najemca wskazuje adres lokalu, do którego będzie mógł się wyprowadzić w przypadku konieczności przeprowadzenia egzekucji.
W mieszkaniach o wyższym standardzie właściciele często decydują się również na wyższą kaucję, co stanowi zabezpieczenie na wypadek intensywniejszego użytkowania lokalu.
- Inne sygnały wymagające szczególnej uwagi
W praktyce zarządzania najmem pojawiają się również inne sytuacje, które mogą wymagać dodatkowej weryfikacji.
Brak osoby do kontaktu w nagłych sytuacjach
Odmowa wskazania osoby kontaktowej może świadczyć o ograniczonej transparentności najemcy. Warto wówczas poprosić o dodatkowe informacje lub referencje.
Niechęć do podania kontaktu do poprzedniego właściciela
Brak możliwości weryfikacji historii najmu może sugerować wcześniejsze problemy z rozliczeniami lub zakończeniem poprzedniej umowy.
Najem na potrzeby pracowników firmy
Tego typu najem często wiąże się z intensywniejszą eksploatacją mieszkania oraz większą rotacją lokatorów. W takiej sytuacji warto odpowiednio skalkulować czynsz oraz wprowadzić dodatkowe zapisy zabezpieczające w umowie.
Propozycja opłacenia czynszu z góry za dłuższy okres
Choć na pierwszy rzut oka może wydawać się atrakcyjna, taka propozycja powinna skłonić właściciela do dokładniejszej weryfikacji najemcy oraz źródła finansowania.
Podsumowanie
„Pomarańczowa flaga” nie musi oznaczać konieczności rezygnacji z potencjalnego najemcy. W wielu przypadkach jest to jedynie sygnał, iż proces weryfikacji powinien być bardziej szczegółowy, a umowa najmu odpowiednio zabezpieczona.
Doświadczenie firm zarządzających najmem pokazuje, iż większość potencjalnych ryzyk można skutecznie ograniczyć poprzez adekwatną formę umowy, precyzyjne zapisy kontraktowe, adekwatną wysokość kaucji oraz ubezpieczenie OC najemcy. najważniejsze znaczenie ma przy tym konsekwentne stosowanie procedur i chłodna, oparta na faktach ocena sytuacji.
W Sim Property wiemy, iż właśnie takie podejście pozwala bezpiecznie wynajmować mieszkania choćby w sytuacjach, które na pierwszy rzut oka mogą wydawać się bardziej wymagające.
Partner - Sim Property
