1 miesiąc temu
Właścicielowi nieruchomości, której wartość zmniejszyła się na skutek wprowadzenia obszaru ograniczonego użytkowania, przysługuje odszkodowanie, choćby nie był to skutek konkretnych ograniczeń w tej strefie.
To sedno wtorkowej uchwały siedmiu sędziów Izby Cywilnej SN.
Ograniczenia wokół lotnisk lub oczyszczalni
SN odpowiadał na pytanie prawne prof. Joanny Misztal-Koneckiej, prezes tej Izby, czy samo utworzenie obszaru ograniczonego użytkowania wokół lotniska (ale też np. oczyszczalni ścieków) lub hałas albo nieprzyjemne zapachy powodują obniżenie wartości nieruchomości i upoważniają właściciela działki do odszkodowania, czy też niezbędne do tego jest ustanowienie konkretnych zakazów w omawianej strefie.
Te konkretne ograniczenia przewiduje art. 135 § 3a prawa o ochronie środowiska. Tworząc obszar ograniczonego użytkowania (OOU), dany organ określa ograniczenia w zakresie przeznaczenia terenu i wymagania techniczne budynków.
Przed 2022 r w orzecznictwie dominował pogląd, iż samo utworzenie OOU powoduje obniżenie wartości nieruchomości, a tym samym szkodę, której naprawienia można się domagać na podstawie art. 129 ust. 2 prawa o ochronie środowiska.
Ta linia orzecznicza znalazła ostatnio potwierdzenie w uchwale SN z 12 kwietnia 2024 r. (sygn. akt III CZP 56/23), zgodnie z którą właścicielowi nieruchomości, której wartość zmniejszyła się na skutek wprowadzenia OOU, jednak bez związku ze szczególnymi ograniczeniami wynikającymi z art. 135 ust. 3a, przysługuje odszkodowanie na podstawie wspomnianego art. 129 ust. 2. Dlatego iż realizacja słusznego interesu publicznego nie może odbywać się kosztem części jednostek, a wykładnia prawa nie może być w opozycji do mechanizmów rynkowych. Uchwała zapadła w sprawie kilkunastu właścicieli działek domagających się od lotniska Kraków-Balice odszkodowania za objęcie ich strefą C obszaru ograniczonego użytkowania.
Niezbędne ograniczenia
Zgodnie z odmiennym stanowiskiem samo wprowadzenie OOU nie stanowi samodzielnej podstawy do odszkodowania za obniżenie wartości nieruchomości. Taką podstawę mogą stanowić jedynie postanowienia aktu ustanawiającego OOU określające nakazy, zakazy i zalecenia skierowane do właścicieli np. domów lub działek.
Na poparcie tego stanowiska wskazywano ograniczenia prawa własności wynikające z art. 64 konstytucji (ochrona własności) i fakt, iż są one niekiedy konieczne ze względu na niezbędne dla rozwoju cywilizacyjnego inwestycje przemysłowe i infrastrukturalne wyrządzające tzw. szkodę legalną. Za tym stanowiskiem opowiedział się SN np. w uchwale III CZP 81/22, zapadłej w sprawie pozwu właścicieli nieruchomości w sąsiedztwie lotniska Poznań-Ławica, żądających od lotniska odszkodowania za obniżenie potencjalnej wartości ich nieruchomości z powodu hałasu i strefy ochronnej. SN orzekł, iż samo wprowadzenie OOU przy lotnisku nie jest podstawą żądania rekompensaty za obniżenie wartości nieruchomości.
SN za szerszymi rekompensatami
W podjętej w środę uchwale SN opowiedział się za szerszym rozumieniem należnych odszkodowań. Agnieszka Góra-Błaszczykowska, sędzia sprawozdawca, wskazała, iż są różne przesłanki uznania różnych szkód, a są też szkody nieobjęte ograniczeniami – jak nieczyste powietrze w okolicach nieruchomości. Zatem sama „stygmatyzacja” działki poprzez zaliczenie jej do OOP zniechęca do jej nabywania.
Status jej jest zbliżony do wywłaszczenia, dlatego firma czy instytucja, na rzecz której OOU została ustanowiona, winna odpowiadać odszkodowawczo, a w razie większej ingerencji powinno dojść do wykupienia nieruchomości.
Sygnatura akt: III CZP 27/24
Opinia dla „Rzeczpospolitej”
Stefan Jacyno
adwokat, kancelaria Wardyński i Wspólnicy
Istnieje silna pokusa, by interesem publicznym tłumaczyć oszczędności. Jednak w naszej cywilizacji i kulturze prawnej opartej na poszanowaniu praw jednostek tak być nie może. Inwestor musi ponieść nie tylko bezpośrednie koszty budowy, ale i koszty uboczne, które dotykają mieszkańców okolicznych terenów choćby przez pogorszenie warunków życia, możliwości korzystania ze swojej własności czy wreszcie wyceny wartości ich majątku. W podejmowaniu decyzji o inwestycjach infrastrukturalnych muszą być brane pod uwagę takie koszty dodatkowe i SN wszystkim to uświadamia. W tym przypadku ostatecznie pieniądze wyłożone przez inwestora zwrócą się w biletach lotniczych, w których cenie zawarta jest opłata lotniskowa, ale bilety przez to będą droższe. Tak przejawia się związek prawa z ekonomią.
