Problemy z uciążliwym sąsiadem, awanturującym się współlokatorem czy wręcz aktami przemocy domowej potrafią skutecznie odebrać poczucie bezpieczeństwa we własnym mieszkaniu. Polskie prawo przewiduje konkretne narzędzia pozwalające na ochronę przed osobami, które rażąco zakłócają porządek lub uniemożliwiają wspólne zamieszkiwanie. Poniższy artykuł kompleksowo wyjaśnia, w jakich sytuacjach można skutecznie doprowadzić do eksmisji agresywnej osoby, kto ma prawo wnieść sprawę do sądu i czy ma przy tym znaczenie, kto jest faktycznym właścicielem lokalu.
Czy można wyeksmitować uciążliwego sąsiada za zakłócanie spokoju?
Tak. Zgodnie z art. 13 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (dalej: u.o.p.l. ), o ile lokator wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku, inny lokator lub właściciel innego lokalu w tym budynku może wytoczyć powództwo o rozwiązanie przez sąd stosunku prawnego uprawniającego do używania lokalu i nakazanie jego opróżnienia.
A zatem zakłócanie spokoju, czy też niszczenie rzeczy wspólnych może być przyczyną eksmisji lokatora.
Jakie zachowania lokatora są podstawą do eksmisji?
Sąd Rejonowy Szczecin-Prawobrzeże i Zachód w Szczecinie w wyroku z dnia 23 lutego 2016 r. sygn. akt III C 1632/14 na gruncie stanu faktycznego, w którym z zeznań świadków oraz powodów wynikało, iż pozwany lokator zachowywał się w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami obowiązującymi wśród współlokatorów – nie przestrzegając porządku, nie licząc się z prośbami kierowanymi do niego, wszczynając awantury, awanturując się będąc pod wpływem alkoholu, w tym m. in. poprzez wyzywanie osób przebywających w lokalu, czy wręcz naruszanie nietykalności cielesnej – ocenił zachowanie lokatora jako rażąco naganne, w stopniu uniemożliwiającym wspólne zamieszkiwanie.
Ponadto, jedynie dodatkowo sąd ujemnie ocenił brak partycypacji ze strony pozwanego w przeprowadzeniu remontu lokalu mieszkalnego, a przede wszystkim brak opłat tytułem czynszu.
Jak wyeksmitować męża/żonę, który robi awantury?
Stosownie do ust. 2 art. 13 u.o.p.l. współlokator może wytoczyć powództwo o nakazanie przez sąd eksmisji małżonka, rozwiedzionego małżonka lub innego współlokatora tego samego lokalu, o ile ten swoim rażąco nagannym postępowaniem uniemożliwia wspólne zamieszkiwanie. Powołany przepis stanowi zatem podstawę prawną do nakazanie przez sąd eksmisji w stosunku do lokatora (współlokatora).
Żądanie orzeczenia przez sąd eksmisji współlokatora jest uzasadnione, o ile w toku postępowania zostanie wykazane, iż korzystając z lokalu, współlokator (małżonek/były małżonek) zachowuje się w sposób rażąco naganny, przez co uniemożliwia wspólne z nim zamieszkiwanie. Ponieważ podstawą orzeczenia eksmisji jest tylko rażąco naganne postępowanie współlokatora, nie wystarczy, aby zachowywał się w jakikolwiek sposób pozostający w sprzeczności z zasadami współżycia społecznego. Konieczne jest bowiem takie działanie lub zachowanie, które w obiektywnej ocenie zasługuje na szczególne potępienie (tak: wyrok Sądu Okręgowego w Łodzi z dnia 27 czerwca 2016, III Ca 460/16).
Kto to jest lokator w świetle prawa?
Definicja pojęcia lokatora znajduje się w art. 2 ust.1 pkt 1 u.o.p.l. Definicja ta jest niezwykle ważna, gdyż przesądza o zakresie działania tejże ustawy. Jest to definicja bardzo szeroka, wskazująca, iż poprzez pojęcie lokatora – należy rozumieć najemcę lokalu lub osobę używającą lokal na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności.
Ustawa zakreśla dwa odrębne kręgi podmiotów a to właśnie lokatorów i właścicieli, które to pojęcie również zostało zdefiniowane – art. 2 ust. 1 pkt 2 ustawy, zgodnie z którym ilekroć w ustawie jest mowa o właścicielu należy przez to rozumieć wynajmującego lub inną osobę, z która wiąże lokatora stosunek prawny uprawniający go do używania lokalu. Cechą wyodrębniającą te kręgi osób jest zatem ich stosunek prawny do lokalu.
Jak wskazano powyżej, art. 13 ust. 2 ustawy nie znajduje zastosowania do wszystkich sytuacji osób, które wspólnie zajmują lokal (potoczne rozumienie pojęcia „współlokator”), a jedynie do takich stosunków, gdy lokal ten jest zajmowany przez nie na podstawie innego tytułu aniżeli prawo własności. Ewentualne zaistnienie sytuacji określonej w art. 13 ust. 2 (rażąco naganne postępowanie) nie jest wystarczające do pozytywnego orzeczenia o eksmisji, w przypadku, gdy osoba której dotyczy zarzut niewłaściwego zachowania jest jednocześnie właścicielem lokalu.
Współlokatorem, zgodnie z definicją ustawową, jest osoba zamieszkująca wspólnie z innym lokatorem niezależnie od tego, czy jej tytuł prawny do używania lokalu jest samodzielny, czy też wynika z prawa lokatora, o czym stanowi art. 2 ust. 1 pkt 3 u.o.p.l.
Kogo uznaje się za lokatora mieszkania?
Sąd Okręgowy w Szczecinie w wyroku z dnia 1 kwietnia 2014 r. sygn. akt II Ca 788/13 stwierdził, iż definicja lokatora obejmuje m.in. osobę uprawnioną do lokalu na podstawie umowy użyczenia, jak też osobę wywodzącą swoje prawo w oparciu o stosunki rodzinne (tak: sygn. akt II Ca 788/13 – wyrok Sąd Okręgowy w Szczecinie z 1 kwietnia 2014 r.).
Lokatorem może być zarówno osoba fizyczna, jak i osoba prawna, o ile osoba ta używa lokalu mieszkalnego na podstawie jakiegokolwiek tytułu prawnego innego niż własność.
Lokatorem nie jest zatem osoba nieposiadająca tytułu prawnego do lokalu (choć w ustawie zawarto także niektóre przepisy dotyczące takich osób). Lokatorem nie jest też właściciel zamieszkujący w swoim własnym mieszkaniu. Lokatorami są natomiast podnajemcy oraz osoby używające mieszkań na podstawie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub domu, a także – na podstawie użyczenia, służebności i użytkowania.
Co to jest tytuł prawny do lokalu i jak go udowodnić?
Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 26 lipca 2004 r. (V CA 1/04) przykładowo wymienił osoby, którym przysługuje inny niż własność tytuł prawny do lokalu, tworząc tym samym negatywną definicje tego pojęcia.
Sad ten stwierdził, iż poza zakresem pojęcia “lokator” pozostają jedynie te osoby, które: po pierwsze, używają lokalu bez tytułu prawnego i po drugie, używają lokalu, gdyż służy im prawo własności nieruchomości; prawo własności budynku, w którym znajduje się lokal oraz prawo użytkowania wieczystego gruntu, na którym posadowiony jest budynek wraz ze znajdującym się w nim lokalem; odrębna własność lokalu.
Wszystkie inne natomiast osoby, które używają lokal na podstawie jakiegokolwiek tytułu prawnego, są lokatorami w rozumieniu art. 2 ust. 1 pkt 1 u.o.p.l.
Lokatorem jest zatem zarówno najemca, podnajemca, jak i członek spółdzielni używający lokalu na podstawie przysługującego mu spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego (zarówno w postaci prawa lokatorskiego, jak i własnościowego), osoba mająca służebność mieszkania, używająca lokalu mieszkalnego na podstawie użytkowania lub nieodpłatnego użyczenia, osoba korzystająca z lokalu jako dożywotnik, sublokator najemcy i każdy inny jego domownik, a zatem jego konkubina, małoletnie i pełnoletnie dzieci oraz dalsi jego krewni i powinowaci, czy też osoba mieszkająca z lokatorem w związku łączącym ją z nim stosunkiem pracy itp.
Lokatorem jest także osoba, której przysługuje tytuł prawny do używania lokalu wspólnie z innym lokatorem (“współlokator” – art. 2 ust. 1 pkt 3 u.o.p.l.). Przymiot lokatora nadają także tytuły pochodne, na przykład podnajem lub stosunek alimentacyjny, uzasadniający wspólne zamieszkanie osoby uprawnionej i osoby zobowiązanej (Glosa do uchwały Sądu Najwyższego z dnia 15 listopada 2001 r., III CZP 66/01. Teza nr 1, S. P., (…).2003.4-5.71, (…)).
Czy stary przydział mieszkania to tytuł prawny do lokalu?
Tak. Tytuł prawny do lokalu istnieje również na podstawie tzw. przydziału mieszkaniowego. Historycznie wynikało to wprost z przepisów nieobowiązującej już ustawy z dnia 10 kwietnia 1974r. – Prawo lokalowe. Art. 10 ust. 1 cytowanej ustawy wskazywał, iż najem lokalu lub budynku wynika z umowy albo z ostatecznej decyzji administracyjnej o przydziale (podobnie: wyrok Sądu Rejonowego w Bartoszycach z dnia 02 listopada 2017r., I C 671/17).
Osoba, która kilkadziesiąt lat temu dostała przydział na mieszkanie i przez cały czas w nim mieszka (a przydział ten nie został jej odebrany lub nie eksmitowano jej), ma w pełni istotny tytuł prawny do lokalu. Jest po prostu jego najemcą.
Pierwotnie uzyskała ona tytuł na podstawie decyzji o przydziale, co opierało się na art. 10 ust. 1 w/w ustawy z dnia 10 kwietnia 1974 r., a następnie ten administracyjny przydział przekształcił się w cywilnoprawną umowę najmu na podstawie przepisów przejściowych, czyli art. 56 ust. 1 ustawy (również w tej chwili uchylonej) z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych.
Obecnie, jako najemca, osoba ta jest lokatorem i jest w pełni chroniona przez aktualnie obowiązującą ustawę o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (gdzie art. 2 ust. 1 pkt 1 definiuje lokatora jako najemcę lokalu lub osobę używającą lokal na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności).
Czy nieposiadający tytułu do lokalu może eksmitować współlokatora?
Jak było to już powiedziane, w myśl art. 2 ust. 1 pkt 1 u.o.p.l. lokatorem jest najemca lokalu lub osoba używająca lokal na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności. Właścicielem jest wynajmujący lub inna osoba, z którą wiąże lokatora stosunek prawny uprawniający go do używania lokalu. Natomiast współlokatorem jest lokator, któremu przysługuje tytuł prawny do używania lokalu wspólnie z innym lokatorem.
Jeżeli więc wobec którejkolwiek ze stron objętych sporem wypowiedziano umowę najmu, strona taka utraciła status prawny lokatora i zajmuje lokal mieszkalny bezumownie. Strona taka nie posiada już wtedy uprawnienia do skutecznego dochodzenia powództwa o opróżnienie lokalu przez innego lokatora.
Brak tytułu prawnego do zajmowania lokalu, czyni powództwo o eksmisję pozwanego niezasadnym na podstawie art. 13 ustawy o ochronie praw lokatorów (tak: sygn. akt IX Ca 441/13 – wyrok z uzasadnieniem Sąd Okręgowy w Olsztynie z dnia 19 września 2013 r.).
Czy uciążliwy lokator dostanie mieszkanie socjalne po eksmisji?
Nie. W sytuacji gdy to właściciel lokalu żąda eksmisji byłego najemcy (wypowiadając wcześniej stosunek najmu) z uwagi na stosowanie przemocy w rodzinie lub wykraczanie w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, albo niewłaściwe zachowanie czyniące uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku albo gdy zajęcie lokalu nastąpiło bez tytułu prawnego sąd obowiązany jest zastosować dyspozycję art. 17 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów. Artykuł ten narzuca przymus nie przyznawania przez sąd lokalu socjalnego w razie gdy powodem opróżnienia lokalu przez lokatora są wymienione okoliczności.
Sąd Okręgowy w Nowym Sączu w wyroku z dnia 25 września 2014 r. sygn. akt III Ca 406/14 uznał, iż sąd obowiązany jest stosować art. 17 ust. 1 ustawy także w sytuacji, gdy zasady współżycia społecznego przemawiają za przyznaniem pozwanemu prawa do lokalu socjalnego (w aktualnej nomenklaturze: prawa do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu) ze względu na to, iż jest on chory, bezrobotny lub korzysta z pomocy opieki społecznej. Na naruszenie zasad współżycia społecznego nie może powoływać się bowiem ten, kto sam je narusza (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 12 czerwca 2013 r., II CSK 632/12, LEX nr 1353432).
Jeżeli zatem ustalony stan faktyczny wskazuje, iż Sąd zobligowany jest do zastosowania art. 17 ust. 1, w takim przypadku Sąd nie musi w ogóle orzekać ani pozytywnie, ani negatywnie, o uprawnieniu do lokalu socjalnego, bowiem art. 17 wyłącza stosowanie art. 14 w tym ustępu pierwszego, zgodnie z którym w wyroku nakazującym opróżnienie lokalu sąd orzeka o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego bądź o braku takiego uprawnienia wobec osób, których nakaz dotyczy.
Konsekwencją zastosowania art. 17 ust. 1 ustawy jest jednak obowiązek Sądu wskazania w wyroku nakazującym opróżnienie lokalu powodów tego opróżnienia (art. 17 ust. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów).
Czy wspólnota mieszkaniowa może złożyć pozew o eksmisję?
Nie. Zgodnie z literalnym brzmieniem ustawy legitymację procesową czynną do wystąpienia z powództwem na podstawie art. 13 ust. 1 mają lokatorzy i właściciele lokali innych niż lokal zajmowany przez pozwanego, o ile lokale te znajdują się w tym samym budynku co lokal używany przez pozwanego.
Wspólnota Mieszkaniowa jest natomiast podmiotem, który tworzony jest przez mieszkańców, zgodnie z treścią art. 6 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali. W myśl w/w przepisu ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana.
Wspólnota mieszkaniowa nie spełnia zatem kryteriów dopuszczalności występowania z powództwem o orzeczenie przez sąd eksmisji. Nie jest bowiem żadnym z wymienionych podmiotów określonych w art. 13 ust. 1 u.o.p.l.
Czy najemca może wrócić do mieszkania po jego opuszczeniu?
Zasadą jest, iż każdy stan (okres) posiadania lokalu należy rozpatrywać odrębnie. Nie ma więc tu znaczenia okoliczność, iż we wcześniejszym okresie osobie, wobec której toczy się spór sądowy o zobowiązanie do opuszczenia lokalu, przysługiwało prawo do przedmiotowego lokalu, inne niż prawo własności. Istotne są zatem okoliczności objęcia lokalu w posiadanie związane z obecnym stanem posiadania.
Odmienne przyjęcie powodowałoby konieczność objęcia ochroną wszystkich tych osób, które choć raz zajmowały lokal na podstawie tytułu prawnego innego niż własność, choćby ich stan posiadania związany z tym uprawnieniem ustał, a ponowne zajęcie tego samego lokalu nie stanowi kontynuacji wcześniejszych uprawnień.
Powyższe oznacza, iż osoba taka nie korzysta z prawa do lokalu socjalnego.
Podobny pogląd wyraził Sąd Rejonowy Szczecin-Prawobrzeże i Zachód w Szczecinie w wyroku z dnia 7 października 2015 r. sygn. akt: III C 783/14 na kanwie sporu, w którego stanie faktycznym pozwanemu przysługiwało prawo do lokalu, które wywodził on od swojej matki. Wobec jednak tego, iż pozwany wyprowadził się z domu rodzinnego – bezpowrotnie wygasły prawa jakie mu przysługiwały względem lokalu; prawa te pozostawały więc bez konsekwencji dla sporu wywołanego powrotem i ponownym zamieszkaniem pozwanego w przedmiotowym lokalu.
Czy można eksmitować agresywną osobę, która jest właścicielem mieszkania?
Tak. W przypadku wystąpienia przesłanki przemocy, ustawodawca przewidział również ochronę dla osób, które zajmują wspólnie lokal, bez względu na tytuł prawny, jaki przysługuje im do lokalu. Stosownie bowiem do brzmienia art. 11a ust. 1 ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o przeciwdziałaniu przemocy domowej, o ile osoba stosująca przemoc domową wspólnie zajmująca mieszkanie swoim zachowaniem polegającym na stosowaniu przemocy domowej czyni szczególnie uciążliwym wspólne zamieszkiwanie, osoba doznająca przemocy domowej może żądać, aby sąd zobowiązał ją do opuszczenia wspólnie zajmowanego mieszkania i jego bezpośredniego otoczenia lub zakazał zbliżania się do mieszkania i jego bezpośredniego otoczenia.
W świetle tej normy bez znaczenia pozostaje okoliczność tytułu prawnego do zajmowanego lokalu. W takim wypadku postanowienie sądu zapada po przeprowadzeniu rozprawy, która powinna odbyć się w terminie jednego miesiąca od dnia wpływu wniosku. Staje się ono wykonalne z chwilą ogłoszenia i może być zmienione lub uchylone w razie zmiany okoliczności.
Inaczej jest jednak w przypadku orzekania w oparciu o przepisy ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tak: wyrok Sądu Rejonowego w Gliwicach Wydział I Cywilny z dnia 9 września 2015 r.).
Pomoc prawna w sprawach o eksmisję i prawo lokalowe
Sprawy związane z eksmisją, ustaleniem tytułu prawnego do lokalu czy ochroną przed uciążliwym współlokatorem bywają bardzo zawiłe i wymagają precyzyjnego zastosowania odpowiednich przepisów. Ewentualne błędy proceduralne lub niewłaściwe sformułowanie żądań w sądzie mogą znacznie wydłużyć proces rozwiązania problemu.
Jeżeli mierzysz się z podobną sytuacją i potrzebujesz profesjonalnego wsparcia na etapie przedsądowym lub w trakcie procesu, warto skorzystać z pomocy adwokata z Krakowa doświadczonego w prawie nieruchomości. Umów spotkanie i skonsultuj swój przypadek ze specjalistą, który rzetelnie oceni stan faktyczny i zaproponuje najskuteczniejsze rozwiązanie chroniące Twoje prawa.
