2 dni temu
Wraz z profesjonalizacją rynku najmu rośnie znaczenie precyzyjnie skonstruowanych umów. Jednym z zapisów budzących najwięcej emocji jest kara umowna zastrzegana na wypadek przedterminowego zakończenia umowy najmu zawartej na czas określony. W debacie publicznej bywa postrzegana jako „straszak” na najemcę. W praktyce jest jednak przede wszystkim narzędziem zarządzania ryzykiem i zapewnienia jasnych zasad współpracy.
Sim Property, firma specjalizująca się w zarządzaniu najmem długoterminowym, podkreśla, iż adekwatnie skonstruowany zapis o karze umownej powinien stanowić element uporządkowanej i przejrzystej współpracy między stronami.
Dlaczego stosuje się karę umowną?
Umowa najmu na czas określony co do zasady powinna trwać przez ustalony okres. Jej wcześniejsze zakończenie jest możliwe tylko wtedy, gdy umowa przewiduje taką możliwość. Kara umowna porządkuje tę sytuację, bo z góry określa konsekwencje finansowe przedterminowego rozwiązania umowy.
Dla najemcy oznacza to jasność zasad. Dla właściciela to przewidywalny mechanizm rekompensaty. Z naszego doświadczenia w zarządzaniu najmem wynika, iż dobrze opisane zasady zakończenia umowy znacząco ograniczają liczbę sporów i nieporozumień.
Czy kara umowna jest legalna?
Instytucja kary umownej jest przewidziana w kodeksie cywilnym i może być stosowana także w umowach najmu. najważniejsze znaczenie ma jednak jej konstrukcja. Rażąco wygórowana kara może zostać zakwestionowana przez sąd, natomiast kwota proporcjonalna do realnego ryzyka właściciela co do zasady nie budzi zastrzeżeń. W praktyce bezpieczne są rozwiązania, w których wysokość kary odpowiada przewidywanemu okresowi pustostanu, a nie stanowi sankcji
o charakterze represyjnym.
Co faktycznie zabezpiecza kara?
Nagłe zakończenie najmu generuje konkretne koszty: okres bez czynszu, konieczność ponownego poszukiwania najemcy, działania marketingowe
i organizacyjne. Kara umowna nie ma być źródłem zysku, ale uproszczonym mechanizmem kompensacyjnym. Dzięki z góry określonej kwocie strony unikają sporu o wysokość rzeczywistej szkody. W praktyce znacząco upraszcza to rozliczenia.
Kara umowna a kaucja - częste nieporozumienie
Najemcy często utożsamiają karę umowną z kaucją i oczekują jej automatycznego potrącenia z wpłaconego zabezpieczenia. Tymczasem są to dwa odrębne mechanizmy. Kaucja zabezpiecza roszczenia związane ze stanem lokalu
i rozliczeniami finansowymi po zakończeniu najmu. Kara umowna dotyczy naruszenia konkretnego postanowienia umowy, najczęściej jej przedterminowego rozwiązania. Co do zasady brakuje podstaw do automatycznego zaliczania kary na poczet kaucji, chyba iż umowa wyraźnie to przewiduje.
Standard rynku
Doświadczenia profesjonalnych podmiotów zarządzających najmem pokazują, iż przejrzyste i proporcjonalne zapisy dotyczące kary umownej działają stabilizująco i ograniczają liczbę sporów. najważniejsze znaczenie ma równowaga interesów oraz transparentność zasad. Kara umowna sama w sobie nie jest problemem. O tym, czy stanie się elementem porządkującym najem, czy źródłem konfliktu, decyduje przede wszystkim jej wysokość oraz sposób, w jaki została uregulowana w umowie.
Partner Sim Property
