5 godzin temu
- Projekt rozszerza funkcjonalność Portalu DOM, który ma pełnić funkcję centralnego źródła informacji o rynku pierwotnym, umożliwiającego nabywcom ocenę rzetelności deweloperów i historii inwestycji, o informacje dotyczące działalności deweloperów, opóźnień inwestycji, odstąpień od umów i decyzji organów publicznych.
- Nowelizacja przewiduje zakaz waloryzacji ceny lokalu lub domu na niekorzyść nabywcy po zawarciu umowy.
- Projekt wzmacnia ochronę kupujących poprzez nowe zasady odbioru lokali, wyższy zwrot opłaty rezerwacyjnej oraz ograniczenia dotyczące likwidacji spółek deweloperskich.
Cel i ratio legis projektowanych zmian
Z uzasadnienia projektu wynika, iż podstawowym celem nowelizacji jest dalsze wzmocnienie ochrony osób nabywających lokale mieszkalne oraz domy jednorodzinne na rynku pierwotnym. Projektodawca wskazuje, iż mimo funkcjonowania od 2022 r. Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego (dalej: DFG) oraz nowych regulacji dotyczących mieszkaniowych rachunków powierniczych przez cały czas występują problemy związane z niewystarczającą przejrzystością rynku deweloperskiego, trudnościami w dochodzeniu roszczeń przez nabywców oraz praktykami ograniczającymi bezpieczeństwo konsumentów.
W uzasadnieniu podkreślono również dynamiczny wzrost liczby umów deweloperskich oraz wartości środków objętych ochroną DFG. Według danych przywołanych przez projektodawcę suma środków objętych ochroną DFG przekroczyła 69,5 mld zł, natomiast liczba nabywców objętych ochroną osiągnęła ok. 144,4 tys. osób.
Projektodawca wskazuje również, iż kupujący przez cały czas mają ograniczony dostęp do uporządkowanych i wiarygodnych informacji dotyczących działalności deweloperów, historii inwestycji, opóźnień realizacyjnych czy przypadków naruszeń praw konsumentów. W konsekwencji decyzje zakupowe są często podejmowane w oparciu o informacje niepełne albo marketingowe. Jednym z głównych celów projektu ma być zatem zwiększenie transparentności rynku mieszkaniowego oraz ograniczenie asymetrii informacyjnej pomiędzy deweloperem a konsumentem.
Rozszerzenie funkcjonalności Portalu DOM
Jednym z najważniejszych elementów projektu jest rozbudowa Portalu DOM. Projekt przewiduje, iż portal będzie gromadził i udostępniał nie tylko informacje o cenach transakcyjnych mieszkań, ale również dane dotyczące działalności deweloperów i realizowanych inwestycji.
W Portalu DOM mają być publikowane m.in. informacje dotyczące:
- cen ofertowych lokali mieszkalnych i domów jednorodzinnych;
- przynależności deweloperów do grup kapitałowych;
- realizowanych i zakończonych przedsięwzięć deweloperskich;
- opóźnień w realizacji inwestycji;
- odstąpień od umów przez nabywców;
- zaległości w odprowadzaniu składek przez deweloperów do DFG;
- decyzji Prezesa UOKiK dotyczących praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów;
- przypadków samowoli budowlanej i decyzji organów nadzoru budowlanego;
- upadłości deweloperów oraz postępowań prowadzonych wobec nich.
Projektodawca podkreśla, iż rozwiązanie to ma umożliwić nabywcom łatwiejszą ocenę wiarygodności dewelopera przed zawarciem umowy oraz zwiększyć przejrzystość rynku mieszkaniowego.
Nowe obowiązki informacyjne deweloperów
Projekt rozszerza katalog informacji, które deweloper będzie zobowiązany publikować na swojej stronie internetowej. Obowiązkowe ma być m.in. udostępnianie rzutu lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wraz z powierzchnią poszczególnych pomieszczeń i pomieszczeń przynależnych.
Nowelizacja przewiduje również nowe obowiązki dotyczące materiałów reklamowych i wizualizacji inwestycji. o ile deweloper będzie posługiwał się wizualizacją wygenerowaną komputerowo lub przy użyciu sztucznej inteligencji, będzie zobowiązany do wyraźnego oznaczenia, iż materiał ma charakter poglądowy. Analogiczny obowiązek ma dotyczyć zdjęć przedstawiających inne inwestycje niż oferowana nieruchomość.
Celem tych zmian ma być ograniczenie praktyk mogących wprowadzać konsumentów w błąd co do rzeczywistego standardu, wyglądu lub lokalizacji inwestycji.
Zakaz waloryzacji ceny na niekorzyść nabywcy
Projekt przewiduje dodanie w ustawie z 20.5.2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 695) nowego art. 36a, zgodnie z którym cena lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego nie będzie mogła podlegać waloryzacji na niekorzyść nabywcy po zawarciu umowy. Postanowienia umowne przewidujące taką waloryzację mają być nieważne.
Projektodawca wskazuje, iż ryzyko wzrostu kosztów inwestycji powinno obciążać profesjonalnego uczestnika rynku, czyli dewelopera, a nie konsumenta. Nowe przepisy mają zapewnić nabywcom większą stabilność i przewidywalność kosztów zakupu nieruchomości.
Ochrona nabywców przed likwidacją spółek celowych
Projekt przewiduje rozwiązania mające ograniczyć praktykę likwidowania spółek celowych realizujących inwestycje mieszkaniowe przed upływem okresu rękojmi.
W przypadku spółki z ograniczoną odpowiedzialnością odpowiedzialność z tytułu rękojmi ma przechodzić na wspólników spółki po jej rozwiązaniu. Natomiast rozwiązanie spółki akcyjnej albo prostej spółki akcyjnej realizującej inwestycję deweloperską ma być możliwe dopiero po upływie 5 lat od dnia przeniesienia własności nieruchomości na nabywcę.
Projektodawca uzasadnia te zmiany koniecznością zapewnienia realnej możliwości dochodzenia roszczeń z tytułu wad nieruchomości przez cały okres rękojmi.
Zmiany dotyczące opłaty rezerwacyjnej i odbioru lokalu
Projekt zakłada zwiększenie ochrony nabywców również na etapie rezerwacji nieruchomości. W przypadku niewykonania przez dewelopera obowiązków wynikających z umowy rezerwacyjnej zwrot opłaty rezerwacyjnej ma odpowiadać czterokrotności jej wysokości, a nie – jak w tej chwili – podwójnej wysokości opłaty.
Zmodyfikowane mają zostać także przepisy dotyczące odbioru lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Nabywca będzie mógł przekazać listę wad również drogą elektroniczną, natomiast deweloper albo jego przedstawiciel będzie zobowiązany uczestniczyć w odbiorze nieruchomości.
Projektodawca wskazuje, iż zmiany te mają zwiększyć skuteczność dochodzenia roszczeń z tytułu wad lokalu oraz ograniczyć spory dotyczące procedury odbiorowej.
Kontrola deweloperów i mieszkaniowych rachunków powierniczych
Nowelizacja rozszerza również zakres kontroli prowadzonych przez banki przed wypłatą środków z mieszkaniowych rachunków powierniczych. Kontrole mają obejmować m.in. weryfikację zaległości podatkowych i składkowych oraz zobowiązań wobec wykonawców, nabywców i DFG.
Projekt przewiduje ponadto obowiązek każdorazowej kontroli dewelopera przed wypłatą środków z rachunku powierniczego, a nie wyłącznie przy zakończeniu określonych etapów inwestycji.
Etap legislacyjny
Projekt ustawy został opublikowany w Rządowym Centrum Legislacji i w tej chwili podlega opiniowaniu. Zgodnie z brzmieniem projektu, ustawa co do zasady wejdzie w życie po upływie 30 dni od dnia ogłoszenia.
