3 lat temu
Najemcom galerii handlowych zostało ostatnie 5 dni na wycofanie się ze złożonych ofert przedłużenia umowy za trzy ostatnie lockdowny!
Najemco galerii handlowej, o ile złożyłeś ofertę w trybie art. 15ze Ustawy COVID, za któryś z ostatnich trzech lockdownów, możesz uchylić się od skutków prawnych w zakresie przedłużenia okresu najmu, jednocześnie nie tracąc zwolnienia z czynszu!
Zazwyczaj możesz się wycofać także z zawartych aneksów do umowy najmu przedłużających umowę z powodu lockdownów.Wprowadzenie
Z dniem 23 lipca 2021 roku mocą nowelizacji dodano art. 15ze1 (dalej: Nowa Regulacja), zastępując nim art. 15ze (dalej: Dotychczasowa Regulacja) regulujący relacje zobowiązaniowe z umów najmu, dzierżawy lub innej podobnej umowy, przez którą dochodzi do oddania do użytkowania powierzchni handlowej.
W niniejszym artykule skupimy się jednak nie na samym mechanizmie nowego art. 15ze1, ale dokonamy analizy sytuacji prawnej podmiotów, które skorzystały z uprawnienia złożenia oferty w trybie Dotychczasowej Regulacji tj. art. 15ze.
Przepisy przejściowe – co z podmiotami, które skorzystały z uprawnienia złożenia oferty w trybie art. 15ze?
Nowelizacje aktów prawnych zawsze generują problemy natury intertemporalnej – kwestia wzajemnego oddziaływania przepisów uchylanych i wprowadzanych ma najważniejsze znaczenie dla kształtu stosunków prawno-gospodarczych oraz interesów podmiotów funkcjonujących w przestrzeni prawnej nowelizowanych przepisów.
Na gruncie nowelizacji najwięcej pytań budzą skutki Nowej Regulacji wobec podmiotów, które skorzystały z uprawnienia przewidzianego w art. 15ze w postaci złożenia bezwarunkowej i wzajemnej oferty przedłużenia obowiązywania umowy na dotychczasowych warunkach o okres obowiązywania zakazu przedłużony o sześć miesięcy.
Wedle art. 7 Projektu ustawy, który w finalnym kształcie został zmodyfikowany na korzyść najemcy, najemca był uprawniony do złożenia oświadczenia woli o cofnięciu oferty. Na złożenie niniejszego oświadczenia przepis przewiduje termin 14 dniu od dnia wejścia w życie nowelizacji tj. od dnia 23 lipca 2021 roku. Oświadczenie woli o cofnięciu oferty miało wywierać skutki od dnia jego złożenia. jeżeli najemca skorzystałby z przyznanego mu uprawnienia, dochodziłoby do swoistej konwersji prawnej – w miejsce mechanizmu z art. 15ze wejść miał mechanizm z art. 15ze1. Oznacza to, iż twórcy projektu ustawy przełamali zasadę nieretroaktywności, umożliwiając stosowanie Nowych Regulacji do stanów faktycznych zaistniałych przed wejściem w życie nowelizacji. Przepisy przejściowe pozostawiały jednak w sferze niejasności kwestię tego, jak daleko sięgać ma ta retroaktywność. Mówiąc prościej, przepisy nie precyzowały, czy najemca może cofnąć ofertę złożoną jedynie w związku z ostatnim zakazem handlu w galeriach handlowych, czy też reguła ta znajdzie zastosowanie również do wcześniejszych administracyjnych zakazów.
Uchwalona wersja Ustawy nowelizacyjnej znacząco różni się od pierwotnego projektu. Szczególnie wyeksponowane są w niej interesy najemcy, który to uprawniony jest do uchylenia się od skutków prawnych oświadczenia woli w przedmiocie przedłużenia umowy najmu przy jednoczesnym utrzymaniu skuteczności prawnej wzajemnego wygaśnięcia wzajemnych zobowiązań stron umowy w okresie obowiązywania administracyjnie zarzuconego zakazu prowadzenia działalności gospodarczej. A zatem najemca może ,,cofnąć” oświadczenie woli w przedmiocie przedłużenia okresu najmu, którego to złożenie na gruncie art. 15ze warunkowało wygaśnięcie wzajemnych zobowiązań umownych, jednocześnie nie narażając się na obowiązek zapłaty czynszu za zaległe okresy.
Uchwalony art. 7 Ustawy nowelizującej wskazuje w ustępie 1, iż przedmiotowe oświadczania woli dotyczą ofert, do których złożenia najemcy byli uprawnieni po 31 grudnia 2020 roku. Wobec powyższego oświadczenie o uchyleniu od skutków prawnych przedłużenia okresu najmu dotyczą ofert złożonych w związku z następującymi okresami, w których nałożony był administracyjny zakaz prowadzenia działalności w galeriach handlowych:
. 7 – 29 XI 2020
28 XII 2020 – 17 I 2021
20 III – 9 IV 2021
Nieobjęty niniejszym uprawnieniem jest jedynie pierwszy okres zakazu handlu (20 III – 4 V 2020). Wynika to prawdopodobnie z faktu, iż ustawodawca wprowadzając art. 15ze nie przewidywał kolejnych tego rodzaju imperatywnych ingerencji w swobodę gospodarczą na terytorium RP, a zatem przedłużenie okresu najmu miało mieć charakter jednorazowy. Jednak wobec braku aktywności legislacyjnej ustawodawcy w obszarze stosunków najmu dotyczących powierzchni w centrach handlowych oraz kolejnych lockdownów, okresy najmu ulegały kolejnym przedłużeniom. Prawodawca dopiero post factum zdecydował się na skorygowanie problematycznych regulacji normatywnych.
Art. 7.
1. o ile na podstawie art. 15ze ust. 2 ustawy zmienianej w art. 1 uprawniony do używania powierzchni handlowej złożył ofertę, której termin złożenia upływał po 31 grudnia 2020 r., uprawniony, w terminie 14 dni od dnia wejścia w życie niniejszej ustawy, może uchylić się od skutków prawnych oświadczenia woli w przedmiocie przedłużenia umowy najmu, dzierżawy lub innej podobnej umowy, przez którą dochodzi do oddania do używania powierzchni handlowej.
2. Uchylenie się od skutków prawnych oświadczenia woli, o którym mowa w ust. 1, nie obejmuje wygaśnięcia wzajemnych zobowiązań stron umowy, na podstawie art. 15ze ust. 1 ustawy zmienianej w art. 1, oraz przedłużenia umowy o okres, który upłynął z dniem poprzedzającym złożenie oświadczenia o uchyleniu się od skutków prawnych oświadczenia woli, o którym mowa w ust. 1.
3. Uchylenie się od skutków prawnych oświadczenia woli, o którym mowa w ust. 1, następuje przez oświadczenie złożone drugiej stronie na piśmie.
Kolejnym zagadnieniem, budzącym wątpliwości na kanwie pierwotne projektu, była możliwość zastosowania uprawnienia cofającego złożoną ofertę do sytuacji, w których przedłużenie okresu najmu nastąpiło w drodze aneksowania umowy. Kierując się wyłącznie wykładnią językową (literalną), należało taką sposobność uznać za niemożliwą ze względu na specyfikę trybu ofertowego zawierania umów. Uwzględniając jednak wykładnię celowościową (systemową), ograniczenie takie w niektórych przypadkach mogłoby nosić znamiona nieuprawnionej dyskryminacji. Przedmiotowych rozważań nie można czynić w oderwaniu od charakteru norm prawnych zawartych w art. 15ze. Brzmienie Dotychczasowych Uregulowań nie wskazuje, aby miały one charakter bezwzględnie obowiązujący (ius cogens), najczęściej ustawodawca taki charakter akcentuje stwierdzeniami stanowiącymi o doniosłych konsekwencjach prawnych w postaci nieważności postanowień umowy sprzecznych z literą ustawy. A zatem przyjąć należałoby, iż przepisy te mają charakter dyspozytywny, wobec czego podlegają modyfikacjom stron, które to mogą ułożyć stosunek prawny wedle zindywidualizowanych potrzeb.
Przenosząc powyższe konstatacje na grunt problematyki stosowania instytucji z art. 7 Ustawy nowelizującej do umów aneksowanych, przy uwzględnieniu, iż ustawodawca w uchwalonej wersji operuje nie pojęciem oferty – jak czynił to w projekcie, ale pojęciem oświadczeń woli, których to zakres pojęciowy jest zdecydowanie szerszy, stosując wykładnię historyczną oraz systemową, należy uznać, iż rzeczony przepis odnosi się także do aneksów umów.
Jasność co do powyżej przedstawionych wątpliwości przyniesie dopiero praktyka orzecznicza, która to wskaże kierunek interpretacji znowelizowanych przepisów. Najemcy jednak ze złożeniem oświadczenia woli o uchyleniu się od skutków prawnych przedłużenia okresu najmu do wykrystalizowania się poglądów judykatury czekać nie mogą, bowiem jak wcześniej wspomniano obowiązuje ich nieprzekraczalny 14-dniowy termin.
Jak złożyć skuteczne oświadczenie woli o cofnięciu oferty?
Stosownie do przepisów ogólnych kodeksu cywilnego za złożone skutecznie oświadczenie woli uznać należy takie, które doszło do drugiej osoby (wynajmującego) w taki sposób, żeby mogła zapoznać się z jego treścią (art. 61 kc). Jednak art. 7 Ustawy nowelizującej nakłada na najemcę pewne szczególne wymogi dotyczących formy oraz sposobu cofnięcia oświadczenia woli:
1) Termin – art. 7 ust. 1 ustawy wprowadza 14-dniowy termin na złożenie oświadczenia woli, biegnący od dnia wejścia w życie ustawy (tj. do 6 sierpnia 2021 roku);
2) Forma – art. 7 ust. 3 ustawy stanowi, iż oświadczenie woli powinno zostać złożone na piśmie.
Podsumowanie
Komentowaną regulację przejściową cechuje jednoznaczne nakierowanie na interes najemcy, co budzi sprzeciw drugiej strony stosunku prawnego – wynajmujących. Twierdzą oni, iż niniejsze przepisy stanowią nieuzasadnioną pomoc publiczną. Niezależnie od kontestacji niniejszego stanu prawnego przez wynajmujących, najemcy, którym przysługuje uprawnienie do uchylenia się od skutków prawnych, powinni – jak najszybciej – bo przypominamy, iż zostało jedynie 5 dni (do 6 sierpnia 2021r.!), w dodatku termin ten jest nieprzywracalny – doręczyć wynajmującemu odpowiednie oświadczenie woli.
Barbara Dąbrowska *Autorka jest stałym członkiem Zespołu Kancelarii, wyróżniającą się studentką Wydziału Prawa i Administracji Uniwersytetu w Białymstoku, laureatką I miejsca w konkursie Centrum Edukacji Obywatelskiej na pozew z art. 299 ksh, brała udział w kilkunastu konferencjach naukowych z zakresu prawa gospodarczego, także jako prelegent.Kancelaria Prawna Warszawa
JEŻELI CHCIELIBY PAŃSTWO POZNAĆ BARDZIEJ SZCZEGÓŁOWE ODPOWIEDZI NA PAŃSTWA PYTANIA, TO ZAPRASZAMY DO KONTAKTU Z AUTORAMI POPRZEZ [email protected], A TAKŻE DO ZADAWANIA PYTAŃ NA NASZYM PROFILU NA PORTALU FACEBOOK.
