2 dni temu
Buongiorno, drodzy Państwo. Pisaliśmy już o Lombardii, o jeziorze Como i o jeziorze Garda. Dziś czas na region, o który pytają Państwo najczęściej ze wszystkich – Toskanię. Wśród osób wypełniających naszą ankietę wskazuje ją co trzecia osoba i żaden inny region nie pojawia się tak często.
W tym tekście piszemy o tym, czego realnie można się w Toskanii spodziewać: ile kosztują domy i mieszkania, w których częściach regionu warto szukać przy mniejszym budżecie, jakie koszty dochodzą do ceny z ogłoszenia i co sprawdzamy, zanim nasi klienci złożą ofertę.
Nieruchomości na sprzedaż w Toskanii – co mówią nasze ankiety
Zacznijmy od tego, z czym ludzie do nas przychodzą, bo to zwykle zaskakuje.
Niemal połowa osób zainteresowanych Toskanią ma budżet poniżej 100 tysięcy euro. Kolejna duża grupa mieści się w przedziale 100–250 tysięcy. Osoby dysponujące kwotą powyżej ćwierć miliona euro są w wyraźnej mniejszości. Jednocześnie wszyscy bez wyjątku szukają nieruchomości gotowej do zamieszkania, a remont akceptują tylko wtedy, gdy wyraźnie obniża cenę. Mieszkanie i dom wskazywane są mniej więcej po równo.
Co to oznacza w praktyce? Że wyobrażenie o Toskanii i budżet, z którym się po nią sięga, zwykle się rozjeżdżają – i iż ten rozjazd da się rozwiązać wyborem lokalizacji, a nie rezygnacją z regionu. Toskania bywa naszym zdaniem trochę przereklamowana, ale kojarzy się dobrze nie bez powodu. Trzeba tylko wiedzieć, gdzie patrzeć.
Domy na sprzedaż w Toskanii: dlaczego warto patrzeć poza Chianti
Kiedy mówimy „Toskania”, większość osób widzi cyprysy pod Sieną i winnice Chianti. To są jednocześnie najdroższe adresy w regionie.
Dwoje naszych klientów, lekarzy z Polski, kupiło 900-letni dom o powierzchni 130 metrów, z łazienką wykutą w skale, za 115 tysięcy euro – mniej więcej tyle, ile kosztuje większa kawalerka w Warszawie. Inna nasza klientka kupiła w tej samej okolicy dom na podgrodziu średniowiecznego zamku, z tarasem z widokiem na Alpy Apuańskie czyli -wbrew nazwie- pasmo Apeninów, za 24 tysiące euro.
Obie te transakcje wydarzyły się w Villafranca in Lunigiana, na północnym krańcu regionu, przy granicy z Ligurią i Emilią-Romanią. To góry niemalże tak wysokie jak Tatry, zimą z trasami narciarskimi choć nie taką infrastrukturą jak w Dolomitach czy Alpach, a jednocześnie niecałe pół godziny samochodem od morza, z Cinque Terre i Pizą w zasięgu krótkiego wypadu.
I to jest pierwszy praktyczny wniosek z tego artykułu: przy budżecie poniżej 150 tysięcy euro wybór nie brzmi „Toskania albo inny region”, tylko „która część Toskanii”.
Za te same pieniądze mogą Państwo kupić ruinę w najbardziej rozpoznawalnej części regionu albo dom gotowy do zamieszkania sto kilkadziesiąt kilometrów dalej. Przy większych budżetach obserwujemy z kolei inne zjawisko: klienci dysponujący kwotą od pół miliona euro po obejrzeniu kilku toskańskich ofert często przenoszą poszukiwania do sąsiedniej Umbrii, bo w tej samej cenie dostają tam po prostu więcej.
Mieszkania i apartamenty na sprzedaż w Toskanii
Mieszkania i apartamenty na sprzedaż w Toskanii to przede wszystkim trzy rynki.
Florencja, gdzie w dobrych dzielnicach – choć nie w ścisłym centrum – rozsądne nieruchomości zaczynają się powyżej 250 tysięcy euro. Lukka i mniejsze miasta historyczne, zwykle tańsze, chętnie wybierane przez osoby planujące spędzać we Włoszech kilka miesięcy w roku. Oraz Versilia z Pietrasantą i Forte dei Marmi, czyli najdroższy odcinek toskańskiego wybrzeża, gdzie cena za ten sam metraż potrafi się podwoić w zależności od tego, po której stronie ulicy stoi budynek.
Najczęściej poszukiwany metraż to 60–90 metrów z salonem i dwiema sypialniami, czyli po włosku trilocale. Przy mieszkaniu dochodzi jednak element, którego nie widać na zdjęciach: wspólnota mieszkaniowa, czyli condominio. Kupujący co do zasady odpowiada solidarnie za zaległości czynszowe poprzedniego właściciela z roku bieżącego i poprzedniego, dlatego finanse wspólnoty sprawdzamy zawsze przed transakcją, a nie po niej.
Ile kosztuje zakup nieruchomości w Toskanii poza ceną z ogłoszenia
Cena z portalu nigdy nie jest całym kosztem i to jest miejsce, w którym najczęściej rozjeżdżają się plany z rzeczywistością.
Przy wspomnianym domu za 115 tysięcy euro, który został kupiony jako seconda casa, koszty notarialne i agencyjne wyniosły około 10 tysięcy euro. Remont jednej części budynku – wymiana dachu, stropu, podłóg, okien i drzwi oraz nowa łazienka – kolejne 28 tysięcy. W drugiej historii, przy domu kupionym za 24 tysiące euro, pierwszy etap remontu zamknął się kwotą około 50 tysięcy. Remont kosztował ponad dwa razy więcej niż sam dom.
Stąd rada, którą powtarzamy przy niemal każdej rozmowie: o ile budżet na to pozwala, lepiej kupić drożej i gotowe. Koszty materiałów i robocizny we Włoszech rosną od lat, a remont prowadzony z innego kraju, bez znajomości języka i lokalnych przepisów, jest zwykle trzy razy trudniejszy, niż się wydaje. Do tego dochodzą ograniczenia, o których w Polsce się nie myśli: w domu, który ma 900 lat, zmiany możliwe są zwykle wyłącznie wewnątrz, bryła musi zostać nietknięta, a każda poważniejsza modyfikacja wymaga zgód gminy, czasem również regionu.
Warto też z góry policzyć koszty, które pojawiają się już po odebraniu kluczy – opisujemy je w poradniku o kosztach utrzymania domu we Włoszech oraz w tekście o tym, jak naliczany jest podatek katastralny we Włoszech.
Co sprawdzamy, zanim nasi klienci złożą ofertę
Nasi klienci, zanim do nas trafili, wybrali z Polski dziesięć ogłoszeń i polecieli je obejrzeć. Dom, który był ich zdecydowanym faworytem, miał na miejscu pękniętą ścianę i zapach wilgoci we wszystkich pomieszczeniach. Kupili ostatecznie zupełnie inną nieruchomość – taką, na którą wcześniej prawie nie zwrócili uwagi.
To nie jest wyjątek, tylko reguła tego rynku. Zdjęcia w ogłoszeniach bywają robione telefonem przez właściciela i przesyłane agencji WhatsAppem, a przy droższych ofertach obrobione i nierzadko sprzed kilku lat. Dlatego przy pierwszych oględzinach zapach nieruchomości mówi więcej niż zdjęcia – wysoka wilgotność sprzyja powstawaniu grzyba, czyli muffa, a przerobione zdjęcia potrafią go skutecznie zamaskować.
Poza tym sprawdzamy i zalecamy sprawdzać cztery rzeczy:
- Aktualność oferty. Około 20-25% procent ogłoszeń w internecie dotyczy nieruchomości, których już nie ma w sprzedaży. Włoskie agencje nie zdejmują ich celowo, po to, żeby telefon zadzwonił i żeby pokazywali inne, swoje oferty. Przed przyjazdem potwierdzamy co realnie istnieje, i umawiamy oględziny z około dwutygodniowym wyprzedzeniem.
- Prowizję agencji. Standard to 3 procent plus VAT od strony kupującej i zwykle drugie tyle od strony sprzedającej. O wysokość prowizji pytamy zanim okażemy entuzjazm wobec konkretnej nieruchomości bo zdarza się niestety, iż wobec wyraźnie zainteresowanego obcokrajowca potrafi ona urosnąć do 4 lub 5 procent.
- Stan prawny. Księgi wieczyste, hipoteki, służebności, zgodność stanu faktycznego z dokumentacją urbanistyczną i katastralną. Jak taki audyt wygląda krok po kroku, pokazaliśmy na przykładzie domu nad jeziorem Garda.
- Dokumenty podsuwane do podpisu. Pierwszy z nich to zwykle proposta d’acquisto, czyli oferta zakupu, która po przyjęciu przez sprzedającego staje się wiążącą umową przedwstępną. Nie podpisujemy jej na miejscu, w agencji, przed sprawdzeniem nieruchomości. Cały proces opisujemy w artykule jak kupić dom we Włoszech.
Bywa, iż mimo dobrego przygotowania coś zaskoczy. Przy jednym z naszych aktów notarialnych okazało się, iż współwłaściciel ma w dowodzie inne miejsce urodzenia niż w paszporcie. Podpisanie przesunięto o kilkanaście dni… a nerwów było mnóstwo. Całe Włochy.
Piszemy o tym wszystkim nie po to, żeby kogokolwiek zniechęcać. Zakup nieruchomości jest poważną i kosztowną decyzją w każdym kraju – w Polsce również zdarzają się deweloperzy, którzy nie kończą inwestycji, i transakcje, w których kupujący dowiaduje się o problemie za późno. Włochy są pod tym względem trudniejsze bo tego typu problemy zdarzają się częściej. Są też po prostu inne, a obowiązujących tu zasad mało kto zna, zanim zetknie się z nimi pierwszy raz. Naszym celem jest to, żeby podejmowali Państwo tę decyzję świadomie.
Toskania z myślą o wynajmie
Ponad połowa osób wypełniających naszą ankietę planuje wynajmować kupioną nieruchomość, ale tylko co ósma chce się tym zajmować osobiście.
To wykonalne, pod jednym warunkiem: decyzja o wynajmie musi zapaść przed zakupem. Wpływa bowiem na wybór lokalizacji, na to, czy nieruchomość da się wynajmować przez większą część roku, i na sytuację podatkową, która inaczej wygląda przy prima casa, a inaczej przy seconda casa. Zasady najmu krótkoterminowego różnią się przy tym między gminami. Więcej piszemy o tym w artykule o wynajmie domu we Włoszech.
Nie wszyscy zresztą kupują z myślą o zysku. Nasza klientka z Lunigiany nie wynajmuje swojego domu nikomu – spędza tam łącznie, z przerwami, niecałą połowę roku pracując zdalnie. Wśród osób wypełniających ankietę prawie co piąta deklaruje, iż chce mieszkać we Włoszech na stałe. To trzeba dobrze się zastanowić czy to się opłaca stąd konsultacja z nami przed zakupem jest bardzo ważna.
Jak zacząć szukać nieruchomości na sprzedaż w Toskanii
Włoski rynek jest w około 90 procentach dostępny online, na trzech portalach: idealista.it, immobiliare.it oraz casa.it. Pierwszy z nich ma polską wersję językową i od niego najwygodniej zacząć.
Prawie wszyscy nasi klienci przeglądają oferty samodzielnie i bardzo dobrze – tylko 3 procent osób deklaruje, iż chce kupować w pełni zdalnie, reszta planuje przyjechać i zobaczyć. Słusznie, bo Toskania w Chianti i Toskania w Villafranca in Lunigiana to dwa różne światy, a tego na zdjęciach nie widać. Pojechać, poczuć, posmakować – a przed podpisaniem czegokolwiek sprawdzić.
Wypełnij ankietę i skontaktuj się z naszym zespołem
Znaleźli Państwo nieruchomość w Toskanii? Zanim podpiszą Państwo jakiekolwiek dokumenty w agencji, zalecamy rzetelny audyt prawny i techniczny. Sprawdzamy dla Państwa nieruchomość, przygotowujemy raport due diligence, wspieramy negocjacje i reprezentujemy Państwa podczas całej procedury zakupu. Zapraszamy do kontaktu i wypełnienia ankiety.
Nasz polsko-włoski zespół osobiście przegląda wszystkie zgłoszenia, dlatego im więcej szczegółów Państwo podadzą, tym precyzyjniej przygotujemy odpowiedź i ofertę wsparcia.
Zapraszamy również do zapisu na nasz newsletter. Wysyłamy wiadomości tylko 2-3 razy w miesiącu, dostarczając najważniejsze i aktualne informacje o rynku nieruchomości we Włoszech.
Dla osób, które chcą zgłębić temat, przygotowaliśmy serię praktycznych nagrań. Zachęcamy do subskrybowania naszego profilu na YouTube włoskie DOMY: https://www.youtube.com/@wloskiedomy
Małgorzata Ciuksza
Radczyni prawna – profil zawodowy
Pomysłodawczyni i koordynatorka projektów włoskiedomy.pl oraz domyza1euro.pl. Autorka ebooka Domy za 1 euro – czyli jak kupić nieruchomość w słonecznej Italii. To z nią nawiązują Państwo pierwszy kontakt w ramach wstępnej porady prawnej.
FAQ – nieruchomości na sprzedaż w Toskanii
Rozpiętość jest ogromna i zależy przede wszystkim od części regionu. Nasi klienci kupowali w Villafranca in Lunigiana dom na podgrodziu zamku za 24 tysiące euro oraz 900-letni dom o powierzchni 130 metrów za 115 tysięcy euro. W dobrych dzielnicach Florencji czy w nadmorskiej Versilii te same kwoty nie wystarczą na porównywalną nieruchomość. Prawie połowa osób zainteresowanych Toskanią, które wypełniają naszą ankietę, ma budżet poniżej 100 tysięcy euro – i w mniej oczywistych częściach regionu jest to budżet realny.
Podatki, opłaty, taksa notarialna z vatem i prowizja agencji, standardowo 3 procent plus VAT. Przy nieruchomości za 115 tysięcy euro nasi klienci doliczyli około 10 tysięcy euro kosztów okołotransakcyjnych. Przy tańszych nieruchomościach ich udział procentowy jest wyższy, ponieważ część opłat ma charakter stały. Dobra wiadomość jest taka, iż ceny z ofert można negocjować, czasem choćby właśnie o kwotę kosztów, ale trzeba znać stan prawno-podatkowy nieruchomości by mieć więcej argumentów.
Tylko wtedy, gdy mają Państwo czas, lokalne wsparcie i dokładnie policzony budżet. W jednej z opisanych wyżej sytuacji remont kosztował ponad dwa razy więcej niż sam dom. o ile budżet pozwala, zwykle lepiej kupić drożej i gotowe.
Tak, pod warunkiem iż nie podpisują Państwo dokumentów, których nie rozumieją – dotyczy to zarówno oferty zakupu, jak i aktu notarialnego. Potrzebny będzie numer codice fiscale, a po zakupie warto założyć również konto we włoskim banku. Oba te kroki przeprowadzamy razem z Państwem.
Można, ale zasady różnią się w zależności od rodzaju najmu – krótko czy długoterminowy, a także od gminy, a sytuacja podatkowa zależy od tego, czy nieruchomość kupują Państwo jako prima casa, czy seconda casa. Decyzję o wynajmie warto podjąć przed zakupem, bo wpływa ona na wybór lokalizacji i na rachunek podatkowy.
Źródła
Historie klientów opisane w tym artykule pochodzą z wywiadów opublikowanych w cyklu „Ruinersi” w serwisie Noizz.pl:
- Dom Polaków w Toskanii ma 900 lat. „Jest częściowo wykuty w skale” – rozmowa z Andrzejem Eberhardtem i Magdaleną Potembską-Eberhardt
- Polacy kupili dom w Toskanii za 107 tys. zł. „Stoi obok zamku” – rozmowa z Katarzyną Kulik-Frasz
Dane o preferencjach kupujących pochodzą z ankiety wypełnianej przez osoby zgłaszające się do wloskieDOMY.pl.
