Nowe obowiązki deweloperów przy przekazywaniu danych o cenach mieszkań

Obowiązek publikowania cen mieszkań – co obowiązuje już obecnie?

Ustawa z 20.5.2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 880; dalej: OchrNabDFGU) nakłada na podmioty wskazane w art. 19a OchrNabDFGU obowiązki związane z ujawnianiem informacji o cenach oferowanych lokali mieszkalnych i domów jednorodzinnych.

Zakres udostępnianych informacji obejmuje m.in. cenę 1 m² powierzchni użytkowej każdego z oferowanych lokali mieszkalnych albo domów jednorodzinnych oraz cenę całej nieruchomości lub jej części będącej przedmiotem umowy.

Art. 19b OchrNabDFGU uzupełnia ten mechanizm o obowiązek przekazywania ministrowi adekwatnemu ds. informatyzacji danych udostępnianych na stronie internetowej. Dane są następnie publikowane w portalu dane.gov.pl. Nowelizacja nie rozszerza katalogu danych o cenach, ale formalizuje techniczny sposób ich przekazywania.

Cel i ratio legis nowelizacji

Celem ustawy jest zapewnienie jednolitego i spójnego sposobu udostępniania danych w portalu dane.gov.pl przez wprowadzenie obowiązku stosowania ustrukturyzowanego formatu.

Ministerstwo Cyfryzacji opracowało wcześniej format danych przeznaczony do odczytu maszynowego i rekomendowało jego stosowanie. Korzystanie z przygotowanego formatu nie miało jednak charakteru obowiązkowego.

W konsekwencji część deweloperów korzystała z rekomendowanego rozwiązania, natomiast część przekazywała dane w inny sposób. Według uzasadnienia ustawy ograniczało to użyteczność zgromadzonych informacji oraz utrudniało ich automatyczne przetwarzanie i ponowne wykorzystywanie zarówno przez konsumentów, jak i profesjonalnych użytkowników danych. Ujednolicenie formatu ma w szczególności ułatwić tworzenie narzędzi porównawczych i rozwiązań analitycznych.

Dokument elektroniczny zgodny z określoną strukturą danych

Podstawowa zmiana została wprowadzona w art. 19b ust. 1 OchrNabDFGU. Po wejściu w życie nowelizacji podmioty objęte tym przepisem będą przekazywać dane ministrowi adekwatnemu ds. informatyzacji w formie dokumentu elektronicznego zgodnie ze strukturą danych określoną przez tego ministra.

Prawidłowe wykonanie obowiązku będzie wymagało nie tylko przekazania danych, ale także zachowania określonej formy dokumentu elektronicznego i struktury danych.

Standaryzacja ma umożliwić maszynowy odczyt informacji pochodzących od różnych podmiotów. Ujednolicenie danych ma znaczenie przede wszystkim dla ich automatycznego agregowania, porównywania i dalszego wykorzystywania.

Struktura danych zostanie określona w rozporządzeniu

Ustawa dodaje do art. 19b OchrNabDFGU ust. 2a, zawierający upoważnienie dla ministra adekwatnego ds. informatyzacji do określenia, w drodze rozporządzenia, struktury danych, zgodnie z którą mają być sporządzane dokumenty elektroniczne.

Minister powinien uwzględnić potrzebę zapewnienia jednolitości udostępniania danych w portalu danych oraz interoperacyjności wymiany danych.

Szczegółowe wymagania techniczne zostaną zatem określone w akcie prawa powszechnie obowiązującego.

Wzorcowe dokumenty elektroniczne

Drugim nowym przepisem jest art. 19b ust. 2b OchrNabDFGU. Zgodnie z nim minister adekwatny ds. informatyzacji udostępni w portalu danych wzorcowe dokumenty elektroniczne służące do realizacji obowiązków określonych w art. 19b ust. 1 i 2 OchrNabDFGU.

Wzorcowe dokumenty mają więc służyć zarówno przekazywaniu danych, jak i realizacji obowiązku ich aktualizacji.

Ministerstwo Cyfryzacji już wcześniej udostępniało wzorcowe pliki w ustrukturyzowanym formacie, jednak po wejściu w życie nowelizacji obowiązek udostępnienia wzorcowych dokumentów będzie wynikał bezpośrednio z ustawy.

Co zmiana oznacza dla deweloperów?

Ustawa z 17.7.2026 r. nie ustanawia nowego obowiązku przekazywania informacji o cenach mieszkań i domów, ale zmienia sposób wykonywania obowiązków wynikających z art. 19a i 19b OchrNabDFGU.

Po wejściu w życie nowych przepisów prawidłowa realizacja obowiązku będzie wymagała nie tylko przekazania odpowiednich informacji, ale także zachowania wymaganej struktury danych. W praktyce konieczna może być zatem weryfikacja stosowanych przez przedsiębiorców systemów informatycznych i sposobu generowania dokumentów przekazywanych do portalu.

Z uzasadnienia wynika, iż znaczna część deweloperów już przed uchwaleniem ustawy korzystała z rekomendowanego przez Ministerstwo Cyfryzacji ustrukturyzowanego formatu danych. W odniesieniu do pozostałych podmiotów dostosowanie będzie polegało przede wszystkim na zmianie technicznego sposobu wykonywania istniejącego obowiązku.

Miarodajna dla oceny zgodności stosowanego rozwiązania będzie struktura danych określona w rozporządzeniu wydanym na podstawie art. 19b ust. 2a OchrNabDFGU.

Znaczenie standaryzacji danych dla nabywców

Sam obowiązek publikowania cen zwiększa dostęp do informacji o aktualnych ofertach, natomiast ujednolicenie struktury danych ma umożliwić ich efektywniejsze porównywanie i przetwarzanie.

W uzasadnieniu ustawy wskazano, iż brak jednolitego formatu ograniczał użyteczność zasobów dane.gov.pl zarówno dla konsumentów poszukujących informacji o cenach mieszkań, jak i dla podmiotów profesjonalnie wykorzystujących dane. Standaryzacja ma stworzyć warunki do rozwoju porównywarek oraz innych narzędzi cyfrowych wykorzystujących automatyczne przetwarzanie informacji.

Trzymiesięczne vacatio legis

Zgodnie z art. 2 ustawy z 17.7.2026 r. o zmianie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (Dz.U. z 2026 r. poz. 1077) ustawa wchodzi w życie po upływie 3 miesięcy od dnia ogłoszenia. Ponieważ została ogłoszona 10.8.2026 r., nowe regulacje zaczną obowiązywać 11.11.2026 r.

Trzymiesięczne vacatio legis ma umożliwić podmiotom zobowiązanym dostosowanie technicznego sposobu realizacji obowiązków wynikających z art. 19b OchrNabDFGU.

Praktyczne znaczenie będzie miało również wydanie rozporządzenia określającego strukturę danych oraz udostępnienie wzorcowych dokumentów elektronicznych. To właśnie wymagania określone w akcie wykonawczym pozwolą na szczegółową ocenę, czy stosowane przez poszczególnych przedsiębiorców rozwiązania odpowiadają nowemu standardowi.