Plan Ogólny – trzęsienie ziemi w planowaniu zabudowy

W dniu 24 sierpnia 2023 r. w Dzienniku Ustaw opublikowano ustawę z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw. Nowelizacją został wprowadzony nowy akt planowania przestrzennego – „Plan Ogólny”, który zastąpił dotychczas funkcjonujące Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. w tej chwili termin uchwalenia planów ogólnych upływa z dniem 30 czerwca 2026 r.

Natura Planu Ogólnego

W przeciwieństwie do Studium, Plan Ogólny ma rangę aktu prawa miejscowego. Jest dokumentem planowania przestrzennego i obejmuje cały teren gminy (z wyłączeniem terenów zamkniętych innych niż ustalane przez ministra adekwatnego do spraw transportu oraz morskich wód wewnętrznych). W Planie Ogólnym mają być określone strefy planistyczne, gminne standardy urbanistyczne, „obszary zabudowy śródmiejskiej” oraz „gminne obszary zabudowy”.

Pierwotnie termin przyjęcia Planów wyznaczono na 1 stycznia 2026 r, jednak, z uwagi na złożoność procesu ich opracowywania, został on wydłużony w ramach nowelizacji z dnia 4 kwietnia 2025 r. Zgodnie z nowymi przepisami, istniejące studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gmin zachowa moc do dnia wejścia życie Planu Ogólnego w danej gminie, jednak nie dłużej niż do 30 czerwca 2026 r.

W założeniu Plan Ogólny ma stanowić podstawę do opracowania m.in. warunków zabudowy czy też przeznaczenia terenu w planie zagospodarowania przestrzennego, z uwzględnieniem planów zagospodarowania przestrzennego województwa oraz strategii rozwoju gminy.

Wprowadzenie Planu Ogólnego wymaga podziału gminy na 13 stref planistycznych, określonych w ustawie, np. takich jak „strefa wielofunkcyjna z zabudową mieszkaniową wielorodzinną” czy „strefa handlu wielkopowierzchniowego”. Podział ten ma wskazywać przeznaczenie danego terenu oraz sposób jego użytkowania wraz ze ściśle określonym minimalnym udziałem powierzchni biologicznie czynnej (z wyjątkiem stref górnictwa, otwartej oraz komunikacyjnej, gdzie takie minimum nie zostało przewidziane). Gmina będzie miała możliwość ustalenia w każdej strefie szczegółowych parametrów urbanistycznych, np. maksymalnej wartości wysokości zabudowy, wartości maksymalnego udziału powierzchni zabudowy.

Plan Ogólny dla Krakowa

Przystąpiono do opracowywania Planu Ogólnego na mocy Uchwały nr CXXVI/3470/24 Rady Miasta Krakowa z dnia 17 stycznia 2024 r. W pierwszym półroczu 2024 r. odbyły się konsultacje z mieszkańcami, z możliwością składania wniosków do projektu Planu Ogólnego – wnioski były przyjmowane do 30 czerwca 2024 roku. Do UMK wpłynęło ponad 20 000 wniosków, które wciąż są na etapie rozpatrywania. Na dzień dzisiejszy projekt Planu Ogólnego nie został jeszcze opublikowany, aczkolwiek należy się go spodziewać jeszcze w tym roku.

Plan Ogólny dla Warszawy

Do sporządzania Planu Ogólnego dla m.st. Warszawy przystąpiono w dniu 4 lipca 2024 roku, a w związku z nim zostało zgłoszonych prawie 40 000 wniosków. Pierwszy projekt Planu Ogólnego został opublikowany w dniu 10 września 2025 roku. w tej chwili znajduje się na etapie uzyskiwania opinii, a równocześnie realizowane są uzgodnienia i nanoszenie zaakceptowanych zmian.

Zgodnie z założonym harmonogramem druga wersja projektu miała zostać opublikowana w listopadzie tego roku. Zamiast tego Prezydent Miasta Warszawy ogłosił konsultacje społeczne dotyczące Planu Ogólnego, które będą trwały od 14 listopada 2025 r. do 19 stycznia 2026 r. Konsultacje obejmują zbieranie uwag, spotkania otwarte i dyżury projektanta.

Obecny projekt zawiera 10 stref planistycznych. Największą z nich jest strefa wielofunkcyjna z zabudową mieszkaniową wielorodzinną obejmująca 6232 działek, natomiast drugą w kolejności jest strefa usługowa obejmująca 3735 działek.

Nie ulega wątpliwości, iż obecny Plan zostanie poddany jeszcze wielu poprawkom, zanim zostanie uchwalony. Z obecną wersją dokumentu można się zapoznać na stronie architektura.um.warszawa.pl w zakładce Rozwój Miasta – plik dostępny jest do pobrania.

Istotne zmiany dla inwestorów

Choć prace nad Planami Ogólnymi wciąż realizowane są i minie jeszcze trochę czasu, zanim gminy opracują i uchwalą ich ostateczne wersje, warto uważnie śledzić postęp tych działań. Zmiany wprowadzane na poziomie planowania przestrzennego mogą mieć istotny wpływ na dopuszczalne sposoby zagospodarowania nieruchomości oraz ich przyszłą wartość. Bieżąca analiza projektów i harmonogramów pozwala w porę reagować i podejmować świadome decyzje inwestycyjne.

Doświadczenie pokazuje, iż wiele nieoczywistych konsekwencji nowych przepisów ujawnia się dopiero na etapie szczegółowych projektów planów ogólnych. Dlatego coraz więcej właścicieli i inwestorów decyduje się na bieżące monitorowanie dokumentów planistycznych oraz profesjonalną interpretację ich skutków, szczególnie w przypadku terenów o istotnym potencjale inwestycyjnym. Świadome podejście na tym etapie pozwala lepiej zabezpieczyć swoje interesy i przygotować się na ewentualne zmiany.