22 godzin temu
- Ustawa tworzy Portal DOM – publiczny, bezpłatny system prezentujący statystyki dotyczące cen transakcyjnych mieszkań i domów jednorodzinnych oraz liczby transakcji, z możliwością filtrowania danych według lokalizacji, cech nieruchomości i okresu.
- Portal DOM będzie zasilany danymi pochodzącymi z Ewidencji Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, danymi przekazywanymi przez deweloperów i przedsiębiorców innych niż deweloper oraz danymi pozyskiwanymi z aktów notarialnych przekazywanych przez Krajową Administrację Skarbową.
- Ustawa wprowadza szczegółowe mechanizmy ochrony danych, w tym zasady anonimizacji danych statystycznych oraz progi minimalne umożliwiające publikację statystyk, a także przewiduje sankcje karne za nieprzekazywanie danych lub przekazywanie danych niezgodnych ze stanem faktycznym.
Zakres wprowadzonych zmian
Ustawa obejmuje szeroki zakres regulacji, w tym:
- dodanie do ustawy z 20.5.2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 695; dalej: OchrNabDFGU) nowego obszaru dotyczącego funkcjonowania Portalu DOM;
- rozszerzenie katalogu danych przekazywanych do Ewidencji Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego;
- utworzenie nowego Rozdziału 8a, kompleksowo regulującego zasady działania Portalu DOM;
- wprowadzenie obowiązków informacyjnych dla deweloperów i przedsiębiorców innych niż deweloper;
- nałożenie obowiązków na Krajową Administrację Skarbową w zakresie przekazywania danych z aktów notarialnych;
- wprowadzenie sankcji karnych za uchybienia w przekazywaniu danych;
- nowelizację ustaw towarzyszących w celu dostosowania ich do funkcjonowania Portalu DOM.
Opis poszczególnych zmian
Ustawa wprowadza rozbudowane zmiany o charakterze systemowym, tworząc pełną strukturę prawną umożliwiającą gromadzenie, przetwarzanie i publikowanie danych dotyczących obrotu nieruchomościami mieszkaniowymi. Poniżej przedstawiono szczegółowy opis wprowadzonych rozwiązań.
1. Rozszerzenie zakresu OchrNabDFGU
Zmiana w art. 1 OchrNabDFGU poprzez dodanie pkt 9 przesądza, iż ustawa reguluje również zasady funkcjonowania Portalu DOM oraz sposób pozyskiwania danych na jego potrzeby. Rozszerzenie to ma charakter konstrukcyjny – umożliwia dalsze normowanie portalu w nowym rozdziale 8a.
Zmiana obejmuje w szczególności:
- formalne włączenie Portalu DOM w obszar regulacji OchrNabDFGU;
- zapewnienie podstawy prawnej dla szczegółowych przepisów dotyczących pozyskiwania i przetwarzania danych;
- doprecyzowanie zakresu regulacji ustawowej poprzez powiązanie ochrony nabywców z transparentnością rynku.
2. Rozszerzenie katalogu danych przekazywanych do Ewidencji DFG
Nowelizacja znacząco poszerza zakres danych podlegających zgłaszaniu do Ewidencji, co ma zasadnicze znaczenie dla funkcjonowania Portalu DOM. Zmiany obejmują zarówno dane dotyczące przedsięwzięć deweloperskich, jak i szczegółowe informacje o nieruchomościach oraz umowach przenoszących własność.
Rozszerzenie obejmuje m.in.:
- dane o grupie kapitałowej dewelopera (nazwa, NIP, REGON);
- informacje o przedsięwzięciu deweloperskim:
- planowane terminy rozpoczęcia i zakończenia robót;
- liczba planowanych lokali;
- nazwa przedsięwzięcia;
- dane dotyczące lokalu lub domu objętego umową, w tym:
- cena;
- powierzchnia użytkowa;
- liczba pokoi;
- kondygnacja i liczba kondygnacji budynku;
- parametry działki w przypadku domu jednorodzinnego;
- dane dotyczące aktu notarialnego przenoszącego własność (numer repertorium A, data aktu, dane notariusza lub osoby upoważnionej).
Zakres nowych danych umożliwia nie tylko generowanie zaawansowanych statystyk, ale także weryfikację schematy rozliczeń składek w Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym.
3. Utworzenie Portalu DOM – nowy rozdział 8a
Rozdział 8a stanowi najważniejszy element nowelizacji. Kompleksowo reguluje funkcjonowanie Portalu DOM, źródła danych, cele przetwarzania informacji oraz zasady publicznego udostępniania statystyk.
Prowadzenie Portalu DOM przez UFG
Portal DOM będzie prowadzony jako system teleinformatyczny spełniający minimalne wymagania dla systemów teleinformatycznych oraz Krajowe Ramy Interoperacyjności. UFG pełni rolę operatora portalu, administratora danych oraz podmiotu odpowiedzialnego za opracowywanie analiz statystycznych. Portal ma funkcjonować jako centralny punkt dostępu do informacji o cenach transakcyjnych.
Źródła danych
Portal DOM będzie zasilany informacjami obejmującymi cały rynek mieszkaniowy, pozyskiwanymi z trzech kluczowych źródeł:
- Ewidencji DFG – dane z umów zawieranych w reżimie ustawy deweloperskiej;
- obowiązków informacyjnych deweloperów i przedsiębiorców innych niż deweloper – dane z rynku pierwotnego spoza reżimu DFG;
- danych pochodzących z aktów notarialnych, przekazywanych przez Szefa KAS zgodnie z art. 84a ustawy z 29.8.1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111; dalej: OrdPU) – obejmujących rynek pierwotny i wtórny.
Zakres gromadzonych danych obejmuje m.in.:
- datę zawarcia umowy;
- dane o akcie notarialnym (numer repertorium A, dane notariusza);
- numer księgi wieczystej i adres nieruchomości;
- cenę, powierzchnię, liczbę pokoi, kondygnację;
- termin zakończenia robót budowlanych;
- dane nabywcy (PESEL lub NIP).
Obowiązki podmiotów przekazujących dane
Podmioty zobowiązane do przekazywania danych muszą to robić niezwłocznie, nie później niż w terminie 7 dni od zawarcia umowy. Dane z aktów notarialnych przekazywane są automatycznie przez KAS. Obowiązki te mają charakter bezwzględny i służą zapewnieniu aktualności danych publikowanych w Portalu DOM.
Cele przetwarzania danych
Dane gromadzone w Portalu DOM mogą być przetwarzane wyłącznie w celu:
- przygotowywania i publikowania informacji statystycznych dotyczących cen transakcyjnych;
- udostępniania analiz organom publicznym;
- zapewnienia poprawności danych przeznaczonych do upublicznienia;
- opracowywania analiz statystycznych dotyczących rynku nieruchomości.
UFG jest uprawniony do wyszukiwania ksiąg wieczystych w celu ustalenia numeru działki i identyfikatora działki, co zapewnia adekwatne przyporządkowanie transakcji do nieruchomości.
Publiczne udostępnianie danych statystycznych
Portal DOM będzie publicznie udostępniał statystyki obejmujące:
- średnie ceny transakcyjne lokali i domów;
- mediany cen;
- średnie ceny za m² powierzchni użytkowej;
- liczbę transakcji stanowiących podstawę obliczeń.
Użytkownik portalu będzie mógł zawężać dane według lokalizacji, parametrów nieruchomości oraz okresu (nie dłuższego niż dwa lata wstecz).
Jednocześnie dane będą publikowane wyłącznie wtedy, gdy:
- liczba nieruchomości przekracza sześć, oraz
- liczba różnych nabywców przekracza sześć.
Zasady te zapewniają pełną anonimizację informacji.
4. Przepisy karne
Ustawa wprowadza odpowiedzialność karną za naruszenie obowiązków informacyjnych dotyczących przekazywania danych do Portalu DOM. Sankcje obejmują:
- grzywnę za nieprzekazanie danych lub przekazanie danych po terminie;
- karę ograniczenia wolności lub karę więzienia do 2 lat za przekazanie danych niezgodnych ze stanem faktycznym.
Odpowiedzialność ponosi osoba fizyczna działająca w imieniu dewelopera lub przedsiębiorcy.
5. Zmiany w ustawach towarzyszących
Ustawa wprowadza również korekty w pięciu ustawach, które mają charakter dostosowawczy:
- ustawa z 6.7.1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 341) – rozszerzenie uprawnień UFG do wyszukiwania ksiąg wieczystych;
- ustawa z 14.2.1991 r. – Prawo o notariacie (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 1001) – doprecyzowanie zakresu danych przekazywanych przez notariuszy;
- OrdPU – rozszerzenie katalogu odbiorców danych z aktów notarialnych o UFG;
- ustawa z 22.5.2003 r. o ubezpieczeniach obowiązkowych, Ubezpieczeniowym Funduszu Gwarancyjnym i Polskim Biurze Ubezpieczycieli Komunikacyjnych (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 367) – dostosowanie zakresu działania UFG do nowego Rozdziału 8a;
- ustawa z 1.3.2018 r. o przeciwdziałaniu praniu pieniędzy oraz finansowaniu terroryzmu (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 644) – rozszerzenie zakresu danych o nieruchomościach przekazywanych przez instytucje obowiązane.
Cel nowelizacji
Celem nowelizacji jest zwiększenie transparentności rynku mieszkaniowego oraz zapewnienie rzetelnych danych umożliwiających uczestnikom rynku – zarówno osobom fizycznym, jak i podmiotom profesjonalnym – podejmowanie świadomych decyzji ekonomicznych. Jak wynika z uzasadnienia, brak dostępu do aktualnych i wiarygodnych statystyk utrudnia obywatelom ocenę realnej wartości nieruchomości. Portal DOM ma umożliwić porównywanie cen ofertowych z rzeczywistymi cenami transakcyjnymi, racjonalizować procesy inwestycyjne deweloperów oraz wspierać organy publiczne w tworzeniu i parametryzowaniu instrumentów polityki mieszkaniowej.
Etap legislacyjny
Ustawa została ogłoszona w Dzienniku Ustaw 1.12.2025 r. Przewidziano rozbudowane vacatio legis – zasadnicza część przepisów wejdzie w życie po 16 miesiącach od ogłoszenia, przy czym część regulacji, w tym przepisy dotyczące utworzenia Portalu DOM i jego finansowania, weszła w życie następnego dnia po ogłoszeniu.
