Pozew frankowy a sprzedaż mieszkania. Czy można sprzedać nieruchomość w trakcie procesu?

Zdjęcie: Pozew frankowy a sprzedaż mieszkania. Czy można sprzedać nieruchomość w trakcie procesu?

Czy można sprzedać mieszkanie z kredytem frankowym?

Tak. Sam fakt ustanowienia hipoteki na nieruchomości nie wyłącza możliwości jej sprzedaży. Właściciel może rozporządzać nieruchomością, choćby o ile zabezpiecza ona niespłacony kredyt hipoteczny.

Problem polega na czym innym: hipoteka zabezpiecza wierzytelność banku. Dlatego przed sprzedażą trzeba ustalić, w jaki sposób zostanie rozliczone zadłużenie i na jakich warunkach bank wyrazi zgodę na zwolnienie nieruchomości z zabezpieczenia.

W praktyce sprzedający występuje do banku o dokument zawierający informacje potrzebne do przeprowadzenia transakcji, w szczególności dotyczące aktualnego zadłużenia oraz rachunku, na który powinna zostać przekazana kwota przeznaczona na spłatę kredytu. Po rozliczeniu zobowiązania bank wydaje dokument pozwalający na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej.

W umowie sprzedaży można odpowiednio określić sposób rozdysponowania ceny. Część środków może trafić bezpośrednio do banku na spłatę kredytu, a pozostała kwota do sprzedającego.

Czy można sprzedać mieszkanie, gdy przeciwko bankowi toczy się proces frankowy?

Tak. Toczący się proces frankowy nie tworzy sam w sobie zakazu sprzedaży nieruchomości.

Trzeba jednak odróżnić dwie kwestie. Pierwsza dotyczy prawa własności mieszkania i możliwości jego sprzedaży. Druga odnosi się do roszczeń wynikających z umowy kredytowej, które są przedmiotem postępowania sądowego.

Sprzedaż nieruchomości nie powoduje automatycznie wygaśnięcia roszczeń kredytobiorcy wobec banku. o ile przedmiotem procesu jest ocena ważności umowy kredytowej oraz związane z nią roszczenia pieniężne, późniejsza sprzedaż mieszkania nie zmienia faktu, iż spór dotyczy przede wszystkim stosunku prawnego łączącego kredytobiorcę z bankiem.

Znaczenie ma natomiast to, co dzieje się z kredytem w związku ze sprzedażą. o ile cena nieruchomości zostanie przeznaczona na całkowitą spłatę zobowiązania, zmieni się sytuacja finansowa stron umowy, ale nie oznacza to automatycznie, iż kredytobiorca traci możliwość dochodzenia roszczeń związanych z wcześniejszym wykonywaniem umowy.

Sprzedaż mieszkania w trakcie procesu a dalsze prowadzenie sprawy

Istotną regulację zawiera art. 192 pkt 3 Kodeksu postępowania cywilnego. Zgodnie z tym przepisem zbycie w toku sprawy rzeczy lub prawa objętych sporem nie wpływa na dalszy bieg postępowania. Nabywca może wejść na miejsce zbywcy za zgodą strony przeciwnej.

Przepis ten dotyczy sytuacji, w której przedmiotem sporu jest zbywana rzecz lub prawo. W typowej sprawie frankowej trzeba natomiast ustalić, czego dokładnie dotyczy żądanie pozwu. Samo mieszkanie nie musi być przedmiotem sporu z bankiem. Spór dotyczy najczęściej umowy kredytu oraz wynikających z niej rozliczeń.

Dlatego sprzedaż nieruchomości nie oznacza, iż proces automatycznie staje się bezprzedmiotowy.

W każdym przypadku należy jednak poinformować pełnomocnika prowadzącego sprawę o planowanej sprzedaży. Pozwala to odpowiednio ocenić wpływ transakcji na żądania pozwu, sposób rozliczenia kredytu oraz dalsze postępowanie dowodowe.

Co dzieje się z hipoteką po sprzedaży mieszkania?

Sama sprzedaż nieruchomości nie powoduje automatycznego wykreślenia hipoteki.

Jeżeli kredyt przez cały czas istnieje, bank pozostaje wierzycielem zabezpieczonym hipotecznie. Dlatego transakcję trzeba skonstruować w taki sposób, aby bank otrzymał środki przeznaczone na spłatę zobowiązania, a następnie wystawił dokument umożliwiający wykreślenie hipoteki.

W praktyce oznacza to konieczność skoordynowania działań sprzedającego, kupującego, banku oraz notariusza.

Szczególnego znaczenia nabiera tutaj wysokość aktualnego zadłużenia. W przypadku kredytu denominowanego lub indeksowanego do franka szwajcarskiego kwota zadłużenia może być przez cały czas istotna mimo wieloletniej spłaty kredytu. Przed zawarciem umowy sprzedaży trzeba więc znać aktualne saldo oraz warunki całkowitej spłaty.

Czy sprzedaż mieszkania oznacza wcześniejszą spłatę kredytu frankowego?

Najczęściej sprzedaż nieruchomości obciążonej kredytem hipotecznym wiąże się z jego całkowitą spłatą. Nie jest to jednak jedyna możliwa sytuacja.

Jeżeli kredyt zostanie spłacony ze środków uzyskanych ze sprzedaży, bank otrzyma świadczenie odpowiadające zadłużeniu wskazanemu w dokumentach dotyczących spłaty. Następnie możliwe będzie zwolnienie hipoteki.

Z punktu widzenia procesu frankowego ważne jest zachowanie pełnej dokumentacji dotyczącej tej operacji. Należy zachować między innymi dokumenty bankowe dotyczące salda kredytu, potwierdzenia dokonanych wpłat oraz dokumenty związane ze sprzedażą nieruchomości.

Ma to znaczenie dla późniejszego ustalenia, jakie świadczenia zostały spełnione przez kredytobiorcę i w jaki sposób doszło do zakończenia wykonywania umowy.

Czy po sprzedaży mieszkania można dalej walczyć z bankiem?

Sama sprzedaż mieszkania nie pozbawia kredytobiorcy możliwości dochodzenia roszczeń wynikających z umowy kredytowej.

Dotyczy to również sytuacji, w której w związku ze sprzedażą kredyt został całkowicie spłacony. Spłata zobowiązania nie oznacza bowiem, iż wcześniejsze świadczenia spełnione na podstawie umowy przestają mieć znaczenie dla ewentualnych roszczeń.

W sprawach dotyczących nieważności umowy kredytu frankowego sądy mogą rozstrzygać również o rozliczeniach dokonanych w okresie obowiązywania umowy. Sąd Najwyższy przyjął w uchwale pełnego składu Izby Cywilnej z 25 kwietnia 2024 r., III CZP 25/22, iż w przypadku nieważności umowy kredytu indeksowanego lub denominowanego w walucie obcej, o ile obie strony spełniły świadczenia, powstają odrębne roszczenia o ich zwrot.

Dlatego wcześniejsza spłata kredytu nie powinna być utożsamiana z rezygnacją z dochodzenia rozliczeń z bankiem.

Sprzedaż mieszkania przed wniesieniem pozwu frankowego

Nie ma obowiązku posiadania mieszkania, które było zabezpieczeniem kredytu, aby wystąpić przeciwko bankowi z roszczeniami dotyczącymi umowy.

Możliwa jest więc sytuacja, w której kredytobiorca najpierw sprzedaje nieruchomość, następnie spłaca kredyt, a dopiero później rozpoczyna postępowanie sądowe.

W takim przypadku szczególnie istotne jest zachowanie dokumentów dotyczących kredytu. Po całkowitej spłacie nie powinno się zakładać, iż bankowa dokumentacja przestaje być potrzebna. Umowa kredytu, aneksy, historia spłat, zaświadczenia bankowe oraz dokumenty dotyczące wcześniejszej spłaty mogą mieć znaczenie dowodowe w procesie.

Sprzedaż nieruchomości nie powinna być zatem traktowana jako przeszkoda w dochodzeniu roszczeń, ale jako zdarzenie, które trzeba uwzględnić przy analizie sprawy.

Co w sytuacji, gdy cena mieszkania nie wystarcza na spłatę kredytu?

To jeden z problemów, które trzeba rozwiązać przed podpisaniem umowy sprzedaży.

Jeżeli cena uzyskana ze sprzedaży jest niższa niż kwota potrzebna do całkowitej spłaty kredytu, samo zawarcie transakcji nie rozwiązuje problemu zadłużenia. Konieczne jest ustalenie z bankiem sposobu rozliczenia pozostałej części zobowiązania.

Nie należy więc zakładać, iż bank automatycznie zgodzi się na zwolnienie hipoteki po otrzymaniu kwoty odpowiadającej cenie sprzedaży. o ile kwota ta nie pokrywa zadłużenia, konieczne jest wcześniejsze uzgodnienie z bankiem dalszego sposobu rozliczenia.

W przypadku trwającego procesu frankowego sytuacja wymaga dodatkowej ostrożności. Sposób spłaty kredytu może mieć znaczenie dla dalszego rozliczenia stron, dlatego przed podjęciem decyzji warto zestawić warunki proponowane przez bank z przedmiotem i żądaniami prowadzonego postępowania.

Czy bank może odmówić sprzedaży mieszkania?

Bank nie jest właścicielem nieruchomości tylko dlatego, iż ustanowiono na niej hipotekę. Nie można więc utożsamiać hipoteki z prawem własności banku do mieszkania.

Bank ma jednak interes prawny w zachowaniu zabezpieczenia swojej wierzytelności. Dlatego przy sprzedaży nieruchomości obciążonej hipoteką konieczne jest prawidłowe rozliczenie zabezpieczonego zobowiązania.

W praktyce bank uczestniczy w procesie poprzez wydanie informacji o zadłużeniu oraz dokumentów niezbędnych do rozliczenia kredytu i późniejszego wykreślenia hipoteki. Problem może pojawić się przede wszystkim wtedy, gdy cena sprzedaży nie pozwala na pełną spłatę zobowiązania.

Sprzedaż mieszkania a nieważność umowy kredytu

Warto również rozróżnić sprzedaż nieruchomości od rozstrzygnięcia dotyczącego samej umowy kredytu.

Jeżeli kredytobiorca pozywa bank o ustalenie nieważności umowy oraz zapłatę, sąd ocenia stosunek prawny łączący strony. Sprzedaż mieszkania nie powoduje sama w sobie, iż umowa kredytowa staje się ważna ani iż potencjalne nieuczciwe postanowienia tracą znaczenie.

Jednocześnie po sprzedaży nieruchomości może dojść do całkowitej spłaty kredytu. Wtedy sąd musi uwzględnić aktualny stan rozliczeń stron. Ma to znaczenie przede wszystkim dla żądań pieniężnych oraz sposobu wykonania ewentualnego rozstrzygnięcia.

Dlatego przed sprzedażą warto przeanalizować nie tylko samą umowę kredytu, ale również treść pozwu i aktualny etap postępowania.

Czy sprzedaż mieszkania może wpłynąć na wysokość roszczeń wobec banku?

Może mieć znaczenie dla sposobu rozliczenia, ale nie należy utożsamiać sprzedaży z automatycznym zmniejszeniem albo wygaśnięciem roszczeń.

Przykładowo, o ile kredytobiorca w trakcie procesu sprzedał mieszkanie, a następnie z ceny sprzedaży spłacił całe saldo wskazane przez bank, powstaje określony stan rozliczeń między stronami. W procesie trzeba uwzględnić zarówno wcześniejsze raty i inne świadczenia spełnione przez kredytobiorcę, jak i późniejszą spłatę kredytu.

Dlatego po sprzedaży mieszkania warto przekazać pełnomocnikowi kompletną dokumentację transakcji. Dotyczy to również potwierdzeń przelewów wykonanych bezpośrednio na rachunek banku.

Nie należy samodzielnie zakładać, iż kwota zapłacona bankowi przy sprzedaży jest ostateczną kwotą należną bankowi z tytułu ważnej umowy kredytowej. To właśnie prawna ocena umowy oraz sposób rozliczenia stron są przedmiotem postępowania frankowego.

Czy trzeba informować sąd o sprzedaży mieszkania?

To zależy od okoliczności konkretnej sprawy i zakresu żądań objętych pozwem.

Jeżeli sprzedaż nieruchomości prowadzi do całkowitej spłaty kredytu albo w inny sposób wpływa na stan faktyczny istotny dla rozstrzygnięcia, informacja o tym powinna zostać przekazana pełnomocnikowi procesowemu. Pełnomocnik oceni następnie, czy i w jakiej formie należy poinformować o tym sąd oraz czy konieczne jest odpowiednie odniesienie się do zmienionego stanu rozliczeń.

Nie warto czekać z przekazaniem informacji do momentu zakończenia sprawy. Sprzedaż nieruchomości i związana z nią spłata kredytu są zdarzeniami, które mogą mieć znaczenie dla argumentacji procesowej oraz dokumentacji finansowej.

Sprzedaż mieszkania a pozew frankowy. Na co uważać?

Przed sprzedażą nieruchomości w trakcie procesu frankowego warto zwrócić uwagę przede wszystkim na kilka kwestii:

• ustalić aktualne saldo kredytu oraz warunki jego całkowitej spłaty,
• uzyskać z banku dokumenty potrzebne do przeprowadzenia transakcji,
• odpowiednio określić w umowie sprzedaży sposób zapłaty ceny,
• zachować potwierdzenia przelewów na rachunek banku,
• uzyskać dokument potrzebny do wykreślenia hipoteki po spłacie zobowiązania,
• przekazać pełnomocnikowi informacje o planowanej sprzedaży,
• zachować kompletną dokumentację kredytową i dokumenty dotyczące transakcji,
• nie podpisywać dodatkowych porozumień z bankiem bez wcześniejszej analizy ich treści.

Ostatni punkt jest szczególnie istotny. Bank może proponować różnego rodzaju dokumenty związane ze spłatą kredytu, zamknięciem zobowiązania czy rozliczeniem stron. o ile jednocześnie toczy się proces frankowy, trzeba sprawdzić, czy dokument nie zawiera postanowień dotyczących zrzeczenia się roszczeń, uznania długu albo definitywnego rozliczenia umowy.

Czy warto sprzedawać mieszkanie przed zakończeniem procesu frankowego?

Wszystko zależy od indywidualnej sytuacji każdego z posiadaczy kredytu frankowego. Sama sprzedaż mieszkania nie jest jednak przeszkodą, która automatycznie wyklucza prowadzenie sprawy przeciwko bankowi.

Decyzję trzeba rozpatrywać równolegle z sytuacją procesową i finansową. Znaczenie mogą mieć między innymi aktualne saldo kredytu, wartość nieruchomości, warunki proponowane przez bank, wysokość dotychczasowych spłat, treść żądań pozwu oraz przewidywany sposób rozliczenia stron.

Szczególnie ważne jest ustalenie, czy planowana sprzedaż doprowadzi do całkowitej spłaty kredytu. o ile tak, trzeba wcześniej przeanalizować, jakie znaczenie będzie miała ta czynność dla prowadzonego postępowania i dochodzonych roszczeń.

Sprzedaż mieszkania w trakcie sprawy frankowej nie zamyka drogi do roszczeń

Sprzedaż nieruchomości obciążonej kredytem frankowym jest możliwa również w trakcie procesu przeciwko bankowi. Samo zbycie mieszkania nie powoduje automatycznie utraty praw wynikających z umowy kredytowej.

Najważniejsze jest prawidłowe rozliczenie hipoteki i kredytu oraz zachowanie dokumentacji potwierdzającej przebieg transakcji. o ile sprzedaż prowadzi do wcześniejszej spłaty zobowiązania, fakt ten powinien zostać uwzględniony w dalszym prowadzeniu sprawy.

W sprawach frankowych znaczenie ma nie tylko to, czy mieszkanie przez cały czas należy do kredytobiorcy, ale przede wszystkim treść umowy, sposób jej wykonywania, wysokość spełnionych świadczeń oraz żądania dochodzone przed sądem.

Dlatego planując sprzedaż nieruchomości w trakcie procesu frankowego, warto wcześniej przeanalizować jej skutki procesowe i finansowe, zamiast podejmować decyzję wyłącznie na podstawie informacji o aktualnym saldzie kredytu.

Jeżeli planujesz sprzedaż mieszkania, a jednocześnie toczy się Twoja sprawa frankowa lub rozważasz pozwanie banku, warto wcześniej skonsultować planowaną transakcję z prawnikiem. Kancelaria Sobota Jachira zajmuje się sprawami dotyczącymi kredytów waloryzowanych i reprezentuje kredytobiorców w sporach z bankami. Analiza umowy kredytowej, dotychczasowych spłat oraz sytuacji procesowej pozwala ocenić, jakie znaczenie dla sprawy może mieć sprzedaż nieruchomości i wcześniejsza spłata kredytu. Skontaktuj się z nami, aby omówić swoją sytuację i ustalić możliwe dalsze kroki – dowiedz się więcej o tym, jak wygląda kompleksowa pomoc prawna dla frankowiczów.