7 godzin temu
Mimo iż spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nie ustanawia się od 2007 r., to takich mieszkań, według danych GUS za 2024 r., pozostało ponad 1,8 mln. W wielu z nich mieszkają osoby starsze. Po sześćdziesiątce jest już ponad 10 mln Polaków. Jako społeczeństwo gwałtownie się starzejemy i przybywa osób gotowych przenieść prawo do swojej nieruchomości w zamian za opiekę i utrzymanie. Widać to w statystykach Ministerstwa Sprawiedliwości. W 2008 r. odnotowano w nich 2 tys. umów o dożywocie, a w 2025 r. już prawie 20 tys. Ta ścieżka jest dostępna dla właścicieli nieruchomości i dla użytkowników wieczystych, ale nie ma możliwości przenoszenia na podstawie umowy o dożywocie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Dlaczego?
– Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest częstym przedmiotem obrotu rynkowego. Zgodnie z kodeksem cywilnym jest to ograniczone prawo rzeczowe. Nie jest to odrębne prawo własności, a art. 908 KC mówi, iż budynki czy lokale, które są przedmiotem umowy dożywocia muszą być odrębnym przedmiotem prawa własności. Dlatego mając spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu nie można zawrzeć umowy dożywocia – tłumaczy radca prawny, dr Piotr Pałka, prof. SANS.
Z opracowania dr hab. Bogusława Lackorońskiego „Przeniesienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu na podstawie umowy o dożywocie de lege ferenda” wydanego przez Instytut Wymiaru Sprawiedliwości można wyciągnąć wniosek, iż konstrukcja art. 908 KC nie jest przypadkowa. Ustawodawca zakładał, iż umowy o dożywocie będą funkcjonowały przede wszystkim w małych, rodzinnych gospodarstwach rolnych, a zachodzące na wsi zmiany doprowadzą do ich wymarcia. Czas pokazał, iż to nie struktura gospodarstw rolnych, ale demografia zdecydowała, iż umów o dożywocie w latach dwutysięcznych stale przybywa, a większość z nich nie dotyczy nieruchomości rolnych.
Problem seniorów
Na krzywdzącą dla posiadaczy spółdzielczych mieszkań własnościowych lukę w przepisach zwróciła uwagę Krajowa Rada Notarialna.
– Jako notariusze często stykamy się z osobami, które chciałyby zawrzeć umowę o dożywocie, ale ponieważ mają spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, nie mogą tego zrobić. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest prawem zbywalnym, podlega dziedziczeniu, egzekucji, może być zabezpieczeniem kredytu hipotecznego. choćby ustawa o odwróconym kredycie hipotecznym, która, choć nie znalazła zastosowania w praktyce, przewiduje możliwość uzyskania dodatkowych środków pieniężnych w zamian za ustanowienie hipoteki na rzecz banku obciążającej spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Trudno znaleźć racjonalne uzasadnienie dla braku możliwości zawierania klasycznej umowy o dożywocie w zamian za przeniesienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu – mówi notariusz Magdalena Arendt, wiceprezes KRN.
Dlatego część osób decyduje się zamiast umowy o dożywocie zawrzeć umowę darowizny. Dr hab. Bogusław Lackoroński, który dostrzega ten sam problem, co rejenci, przyjrzał się aktom notarialnym na podstawie których przenoszone były spółdzielcze własnościowe prawa do lokali. Okazało się, iż w latach 2007–2020 odsetek umów darowizny przekroczył wśród nich 30 proc.
„Ilustruje to skalę przypadków, w których mogłaby mieć zastosowanie, o wiele bardziej zabezpieczająca zbywcę, umowa o dożywocie, gdyby było prawnie dopuszczalne rozporządzanie spółdzielczymi własnościowymi prawami do lokali na podstawie umów o dożywocie” – napisał w kwartalniku Instytutu Wymiaru Sprawiedliwości „Prawo w działaniu” 54/2023.
Darowizna jest gorsza od dożywocia
– Uregulowana w kodeksie cywilnym umowa o dożywocie od lat stanowi jedno z najskuteczniejszych narzędzi ochrony osób starszych i wymagających opieki. Jej istota polega na tym, iż obowiązki związane z zapewnieniem utrzymania i opieki są trwale związane z nieruchomością. choćby jeżeli nieruchomość zostanie sprzedana, nowy właściciel ponosi osobistą odpowiedzialność wobec dożywotnika za świadczenia wynikające z umowy o dożywocie. Dzięki temu osoba przekazująca nieruchomość zyskuje realne i silne zabezpieczenie swoich interesów – tłumaczy rejent Magdalena Arendt.
– W dużym uproszczeniu umowa o dożywocie polega na przeniesieniu własności nieruchomości w zamian za zapewnienie dożywotniego utrzymania. Zakres świadczeń stron może zostać swobodnie ukształtowany w umowie, a w przypadku braku odmiennych postanowień zastosowanie znajdują przepisy Kodeksu cywilnego. Ustawowy model dożywocia nakłada na nabywcę szeroki katalog obowiązków, obejmujących w szczególności przyjęcie zbywcy jako domownika, zapewnienie mu wyżywienia, odzieży, mieszkania, światła i opału, udzielanie pomocy i pielęgnacji w chorobie oraz sprawienie pogrzebu odpowiadającego miejscowym zwyczajom. Ponadto strony mogą przewidzieć ustanowienie na rzecz dożywotnika użytkowania, służebności mieszkania lub innej służebności osobistej. Elastyczny charakter umowy o dożywocie pozwala zatem na dostosowanie zakresu świadczeń do indywidualnych potrzeb stron oraz sytuacji życiowej dożywotnika – dodaje.
Eksperci zwracają uwagę na alternatywę dla umów darowizny, po którą sięgają osoby posiadające spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. To tzw. quasi-dożywocie, polegające najczęściej na przeniesieniu spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w zamian za opiekę.
– Możliwość zawierania takich umów została potwierdzona w orzecznictwie Sądu Najwyższego. W wyroku z 15.10.2014 r. (V CSK 653/13) Sąd Najwyższy stwierdził, iż „można w zamian za utrzymanie do końca życia oddać innej osobie nie tylko własność nieruchomości, ale też inne prawa lub rzeczy. Ale wtedy takiej umowy nie należy nazywać dożywociem”. W uzasadnieniu wskazano, iż brak jest przeszkód prawnych do tego, aby osoba niebędąca właścicielem nieruchomości, ale dysponująca innym składnikiem majątkowym o wymiernej wartości ekonomicznej, w tym spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu, przeniosła to prawo na inną osobę w zamian za zapewnienie jej opieki i utrzymania. Sąd podkreślił również, iż odmowa dopuszczenia takich konstrukcji prowadziłaby do nieuzasadnionego różnicowania sytuacji prawnej osób wymagających wsparcia ze względu na wiek lub stan zdrowia jedynie z uwagi na rodzaj posiadanego prawa majątkowego – mówi dr Piotr Pałka.
Jest jednak istotny powód, który sprawia, iż umowy o charakterze quasi-dożywocia nie rozwiązują problemu, a eksperci zalecają ostrożność przy ich zawieraniu.
– Zapewniają one znacznie słabszą ochronę prawną. W przeciwieństwie do klasycznego dożywocia obowiązki opiekuńcze nie „podążają” za prawem do lokalu, co oznacza, iż ewentualny kolejny nabywca nie jest zobowiązany do świadczeń na rzecz osoby przekazującej swoje prawo. Z perspektywy bezpieczeństwa seniorów klasyczna umowa dożywocia pozostaje instrumentem zapewniającym znacznie wyższy poziom ochrony i stabilności prawnej – dodaje Magdalena Arendt.
W jej ocenie brak możliwości przeniesienia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu na podstawie umowy o dożywocie stanowi przejaw niespójności systemowej.
MS analizuje
– Zasadne wydaje się zatem rozszerzenie zakresu zastosowania umowy o dożywocie na spółdzielcze własnościowe prawa do lokali, przy jednoczesnym wprowadzeniu odpowiednich mechanizmów ochronnych zabezpieczających interesy osób rozporządzających tymi prawami w zamian za dożywotnie utrzymanie. Zmiana taka mogłaby przyczynić się do zwiększenia możliwości zaspokajania potrzeb opiekuńczych i bytowych osób starszych przy wykorzystaniu instrumentów prawa cywilnego – mówi wiceprezes KRN.
– Znam problem. Musimy wypracować jego rozwiązanie i sprawdzić, czy realnie poprawi ono sytuację osób ze spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu. jeżeli tak, to kolejnym krokiem będzie inicjatywa zmiany przepisów, by umożliwić przenoszenie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu na podstawie umowy dożywocia – odpowiada „Rz” Waldemar Żurek, minister sprawiedliwości.
