Przyłącze bez zgłoszenia to nie zawsze samowola budowlana

Stan faktyczny i przebieg sprawy

WSA w Gdańsku wyrokiem z 15.7.2026 r., II SA/Gd 250/26, Legalis, uchylił decyzję Pomorskiego WINB nakazującą rozbiórkę przyłączy. Podstawą prawną wydanej decyzji był art. 51 ust. 1 pkt 1 ustawy z 7.7.1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2026 r., poz. 524; dalej: PrBud).

Sprawa dotyczyła przyłącza wodociągowego oraz przyłącza kanalizacji sanitarnej doprowadzonych do budynku mieszkalnego jednorodzinnego w Gdańsku. Przyłącza przebiegały nie tylko przez działki należące do inwestorów, ale również przez nieruchomości innych podmiotów.

Postępowanie zostało zainicjowane wnioskiem właścicieli i współwłaścicieli części sąsiednich działek. Wskazywali oni, iż instalacje wykonano bez pozwolenia na budowę, bez ich zgody oraz bez skutecznego tytułu inwestorów do korzystania z gruntów, przez które przebiegają przyłącza.

W toku kontroli ustalono, iż inwestorzy uzyskali w 2005 r. pozwolenie na budowę budynku mieszkalnego, a w 2011 r. organ nadzoru nie zgłosił sprzeciwu wobec jego użytkowania. Zatwierdzony projekt budowlany nie przedstawiał jednak trasy przyłączy wodociągowego i kanalizacyjnego.

Właściciel nieruchomości wyjaśniał, iż przyłącze kanalizacji sanitarnej wykonano na podstawie dokumentacji z 2007 r. oraz iż zostało ono odebrane w 2010 r. Przedstawiono także akt notarialny z 2005 r., ustanawiający na rzecz inwestorów nieograniczone w czasie prawo przebiegu kanalizacji przez trzy działki. Nie obejmował on jednak wszystkich nieruchomości, przez które według ustaleń organów przebiegały sporne instalacje.

Przedsiębiorstwo wodociągowo-kanalizacyjne potwierdziło, iż wydano warunki techniczne dla podłączenia wody na czas budowy, a także warunki techniczne dotyczące kanalizacji sanitarnej. Na ich podstawie powstał projekt przyłącza kanalizacyjnego, uzgodniony z przedsiębiorstwem. Przedsiębiorstwo wskazało jednocześnie, iż rozwiązanie miało charakter tymczasowy, a docelowe podłączenie powinno nastąpić zgodnie z późniejszymi warunkami technicznymi.

Organ administracji architektoniczno-budowlanej poinformował natomiast, iż nie wydał pozwolenia na budowę przyłączy ani nie przyjął zgłoszenia ich budowy. Organy nadzoru potraktowały tę okoliczność jako element potwierdzający samowolny charakter robót.

PINB nakazał właścicielce budynku rozbiórkę obu przyłączy. Za rozstrzygające uznał to, iż inwestorzy nie wykazali prawa do dysponowania wszystkimi nieruchomościami na cele budowlane. Wezwał więc stronę do przedstawienia pisemnych zgód aktualnych współwłaścicieli działek. Ponieważ dokumentów takich nie przedłożono, organ uznał, iż inwestycja była nielegalna i nie może zostać zalegalizowana.

Pomorski Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego utrzymał tę decyzję w mocy. Podkreślił, iż przyłącza, choć pierwotnie określane jako tymczasowe, przez cały czas istnieją i służą budynkowi. Zdaniem organu nie mogły zatem zostać uznane za wykonane legalnie w trybie uproszczonym. W konsekwencji zakwalifikowano je jako roboty wykonane bez wymaganego pozwolenia albo zgłoszenia.

Skarżąca zarzuciła organom przede wszystkim błędne przyjęcie, iż budowa przyłączy nie mogła nastąpić w trybie przewidzianym dla realizacji przyłączy bez pozwolenia i zgłoszenia. Wskazywała, iż przyłącza wykonano po uzyskaniu warunków technicznych, w uzgodnieniu z przedsiębiorstwem wodociągowo-kanalizacyjnym i z udziałem tego przedsiębiorstwa w odbiorze robót.

Ratio decidendi

W sprawie sąd nie stwierdził, iż przyłącza zostały definitywnie wykonane legalnie. Uznał natomiast, iż organy przedwcześnie przesądziły o samowolnym charakterze robót oraz o konieczności ich rozbiórki. Kluczowym powodem uchylenia decyzji było niewyjaśnienie, czy inwestorzy zrealizowali przyłącza w trybie przewidzianym dla budowy przyłączy bez pozwolenia na budowę i bez zgłoszenia. Dopiero ustalenie tej kwestii pozwala określić, czy brak zgłoszenia w ogóle mógł stanowić podstawę wszczęcia i prowadzenia postępowania naprawczego.

Sednem sprawy była prawidłowa kolejność ustaleń. Organy rozpoczęły od oceny, czy inwestorzy wykazali prawo do dysponowania nieruchomościami, przez które przebiegają przyłącza. Następnie, wobec braku pisemnych zgód wszystkich aktualnych współwłaścicieli gruntów, wywiodły samowolę budowlaną i brak możliwości legalizacji.

Sąd uznał ten tok rozumowania za wadliwy, ponieważ pominięto wcześniejsze i zasadnicze pytanie: czy przyłącza zostały zrealizowane w trybie, który nie wymagał ani pozwolenia na budowę, ani zgłoszenia.

Sąd podkreślił, iż brak pozwolenia i brak zgłoszenia nie przesądza jeszcze o samowoli. Taki brak może wynikać z wyboru przez inwestora procedury, w której angażowanie organu administracji architektoniczno-budowlanej nie jest konieczne. Dlatego informacja urzędu miasta, iż nie wydano pozwolenia i nie przyjęto zgłoszenia, mogła potwierdzać wersję skarżącej o zastosowaniu trybu uproszczonego.

W ocenie sądu organy powinny były skoncentrować postępowanie dowodowe na ustaleniu, czy przed rozpoczęciem robót rzeczywiście sporządzono wymagany plan sytuacyjny. Istotne było więc nie tylko to, iż istniał projekt przyłącza kanalizacji i warunki techniczne wydane przez przedsiębiorstwo wodociągowo-kanalizacyjne.

Sąd wskazał, iż zgromadzony materiał zawierał okoliczności przemawiające za potrzebą pogłębienia ustaleń. Chodziło w szczególności o warunki techniczne dotyczące wody i kanalizacji, uzgodnienie projektu kanalizacyjnego, odbiór przyłączy w 2010 r., akt notarialny dotyczący przebiegu kanalizacji oraz stanowisko przedsiębiorstwa wodociągowo-kanalizacyjnego.

Z uzasadnienia wynika wyraźnie, iż charakter tymczasowy przyłącza nie był sam przez się wystarczającą podstawą do wykluczenia trybu uproszczonego. Organy powiązały tę okoliczność z wieloletnim dalszym funkcjonowaniem instalacji, ale nie wykazały, dlaczego prowadzi to do wniosku, iż przyłącza nie mogły zostać wykonane zgodnie z wymaganiami adekwatnymi dla tego trybu.

Sąd rozdzielił także dwie inne kwestie: ocenę legalności budowy przyłącza w świetle przepisów Prawa budowlanego oraz spór o możliwość korzystania z cudzych nieruchomości. o ile przyłącze zostało wykonane w trybie uproszczonym, organy administracji nie uczestniczą w samej procedurze przyłączenia do sieci i nie kontrolują całokształtu relacji między inwestorem, przedsiębiorstwem wodociągowo-kanalizacyjnym oraz właścicielami gruntów.

W takim wariancie ewentualne naruszenie praw właścicieli nieruchomości, przez które przebiega przyłącze, nie staje się automatycznie przesłanką do zastosowania postępowania naprawczego i wydania nakazu rozbiórki. Spór ten pozostaje w sferze relacji cywilnoprawnych oraz regulacji dotyczących zbiorowego zaopatrzenia w wodę i odprowadzania ścieków.

Sąd przypomniał również ogólne zasady postępowania naprawczego. Rozbiórka jest rozwiązaniem najbardziej dolegliwym i może zostać zastosowana dopiero wtedy, gdy organ po rzetelnym postępowaniu wyjaśniającym stwierdzi niezgodność z prawem oraz brak technicznej lub prawnej możliwości doprowadzenia robót do stanu zgodnego z prawem.

Praktyczne wnioski

Przyłącze wykonane bez pozwolenia i bez zgłoszenia nie powinno być automatycznie kwalifikowane jako samowola budowlana. Decydujące znaczenie ma ustalenie, czy inwestor dochował wymagań adekwatnych dla uproszczonego trybu realizacji przyłączy.

W praktyce dokumentacja dotycząca przyłącza powinna być przechowywana niezależnie od dokumentacji głównej inwestycji. Szczególne znaczenie mogą mieć warunki techniczne wydane przez przedsiębiorstwo wodociągowo-kanalizacyjne, plan sytuacyjny na wymaganej mapie, uzgodnienia techniczne, protokoły odbioru, umowa dotycząca dostawy wody lub odprowadzania ścieków oraz dokumentacja geodezyjna.

Komentarz