Remont a odbudowa obiektu budowlanego

Stan faktyczny

WSA w Gdańsku rozpoznał skargę na decyzję Pomorskiego Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego w Gdańsku (WINB) w przedmiocie rozbiórki obiektu budowlanego i uchylił m.in. zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w Powiecie Słupskim (PINB).

W sprawie tej PINB nakazał skarżącej rozbiórkę samowolnie wzniesionego ganku, przybudowanego do budynku mieszkalnego jednorodzinnego w zabudowie bliźniaczej. W uzasadnieniu decyzji PINB wskazał, iż w toku oględzin ww. nieruchomości stwierdzono m.in., iż do budynku mieszkalnego na działce dobudowany został ganek o wymiarach 2,62 m x 2,65 m o wysokości 2,54 – 3,17 m. Jak przy tym wynika z oświadczenia pełnomocnika właścicielki, ganek został wybudowany około 2 lata wcześniej, przy czym budowy nie zgłoszono do administracji architektoniczno-budowlanej, gdyż wcześniej istniał ganek drewniany na fundamentach z kamienia, które pozostały.

PINB wyjaśnił dalej, iż zgodnie z art. 29 ust. 1 pkt 15 ustawy z 7.7.1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 725; dalej: PrBud) budowa ganków przydomowych o powierzchni do 35 m² wymaga zgłoszenia, o którym mowa w art. 30 PrBud. PINB wskazał, iż ani inwestorka, ani jej pełnomocnik nie złożyli na gruncie niniejszej sprawy wniosku o legalizację. Zatem organ musiał wydać decyzję o rozbiórce analizowanego obiektu, o czym stanowi art. 49e PrBud.

PINB wyjaśnił, iż w toku postępowania dokonał sprawdzenia zdjęć satelitarnych z portalu mapy geoportal dla ww. działki ustalając, na ich podstawie (zdjęcia sporządzone aż do września 2021 r.), iż przedmiotowy ganek nie istniał wcześniej. Dopiero bowiem zdjęcie z września 2021 r. ukazuje konstrukcję dachową dobudowywanego ganku. W tym czasie właścicielem nieruchomości była skarżąca. W ocenie PINB, mimo, iż wydruki z portalu mapowego mają charakter poglądowy, stanowią dodatkowy dowód o braku istnienia w tym miejscu przed wybudowaniem ganku innego obiektu budowlanego, co wskazuje, iż nie dokonano remontu ganku, a jego budowy.

Po rozpatrzeniu wniesionego odwołania WINB utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję, podzielając stanowisko organu I instancji. WINB uwzględnił, iż ganek został wybudowany około 2020 r., właścicielem działki i budynku jest skarżąca, a wykonawcą robót jej pełnomocnik. WINB wskazał na twierdzenia pełnomocnika strony, który podał, iż wcześniej w tym miejscu istniał drewniany ganek na fundamentach z kamienia, które pozostały, na co nie przedłożył jednak dowodów. WINB wskazał dalej, iż w tej chwili obiekt wykonany jest z pustaków betonowych. choćby gdyby dać wiarę powyższemu oświadczeniu, wykonanie ganku spełnia definicję odbudowy, a zatem – zdaniem WINB – wykonanie, w tym także odbudowa ww. ganku, mającego powierzchnię 6,94 m², uznać należy za budowę w rozumieniu art. 3 pkt 6 PrBud, wymagającą zgłoszenia z uwagi na art. 29 ust. 1 pkt 15 lit. a) PrBud.

W skardze strona skarżąca podtrzymała zarzuty odwołania uznając, iż nabyła budynek w stanie do remontu i dokonała remontu, w rozumieniu art. 3 pkt 8 PrBud, wcześniej istniejącego ganku, polegającego na odtworzeniu stanu pierwotnego, co nie wymagało dokonania zgłoszenia do organów administracyjnych.

Stanowisko WSA

WSA uznał, iż skarga jest częściowo uzasadniona.

PrBud ogranicza wolność inwestora w zakresie swobodnego rozpoczęcia i prowadzenia robót budowlanych, i to niezależnie od praw przysługujących mu do działki inwestycyjnej. Reglamentacja prawnobudowlana jest przejawem prewencyjnego nadzoru organów administracji publicznej nad aktywnością obywateli, która może wywierać wpływ na sferę szeroko pojętego interesu społecznego. Zasadą ogólną prawa budowlanego jest obowiązek uzyskania przez inwestora pozwolenia na wykonywanie jakichkolwiek robót budowlanych. Zgodnie z art. 28 ust. 1 PrBud, roboty budowlane można rozpocząć jedynie na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę, z zastrzeżeniem art. 29-31 PrBud. W przepisach tych wskazano m.in. kiedy, w drodze wyjątku od tej zasady, wykonywanie określonych robót budowlanych nie wymaga pozwolenia, wymaga natomiast zgłoszenia, o którym mowa w art. 30 PrBud, oraz kiedy nie wymaga ani pozwolenia, ani zgłoszenia. Możliwość prowadzenia robót budowlanych bez potrzeby uzyskania pozwolenia na budowę może wynikać również z przepisów ustaw szczególnych. Wskazać jednocześnie należy, iż zgodnie z definicjami legalnymi zawartymi w PrBud, przez roboty budowlane rozumieć należy budowę, a także prace polegające na przebudowie, montażu, remoncie lub rozbiórce obiektu budowlanego (art. 3 pkt 7 PrBud). Budowa natomiast to wykonywanie obiektu budowlanego w określonym miejscu, a także odbudowa, rozbudowa, nadbudowa obiektu budowlanego (art. 3 pkt 6 PrBud).

WSA wskazał, iż wykorzystanie istniejących fundamentów do realizacji całkiem nowego obiektu, przy wykorzystaniu zupełnie innych materiałów budowlanych, nie wypełnia definicji remontu, ale – tak jak stwierdziły to organy – odbudowy obiektu. Jak zaś wskazano powyżej, odbudowa jest również jednym z rodzajów budowy w rozumieniu art. 3 pkt 6 PrBud. Zgodnie z art. 3 pkt 8 PrBud remont oznacza wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym. Nie sposób uznać za istniejący obiekt pozostałości tego obiektu w postaci fundamentów. Z tych też przyczyn, nie podzielając stanowiska strony, Sąd uznał, iż odbudowę ganka w okolicznościach niniejszej sprawy inwestor powinien był zgłosić adekwatnemu organowi architektoniczno-budowlanemu.

Zgodnie bowiem art. 29 ust. 1 pkt 15 PrBud nie wymaga decyzji o pozwoleniu na budowę, natomiast wymaga zgłoszenia, o którym mowa w art. 30 PrBud, budowa przydomowych: a) ganków, b) oranżerii (ogrodów zimowych) – o powierzchni zabudowy do 35 m², przy czym łączna liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać dwóch na każde 500 m² powierzchni działki. Niemal tożsame brzmienie miał art. 29 ust. 1 pkt 2 PrBud, w dacie budowy, a więc w 2020 roku.

W warunkach niniejszej sprawy za słuszne uznać należy zatem stanowisko WINB, iż budowa, a więc i odbudowa opisanego wyżej ganku wymagała zgłoszenia. Skarżąca, będąca właścicielką nieruchomości oraz inwestor w osobie jej ojca i pełnomocnika, nie dopełnili niezbędnych formalności przed rozpoczęciem budowy. W konsekwencji wobec wykrycia tzw. samowoli budowlanej i jej prawidłowej kwalifikacji z perspektywy przepisów prawa materialnego, organy nadzoru budowlanego miały podstawy do podjęcia działań, zmierzających do zalegalizowania tych robót, o ile okaże się to prawnie uzasadnione.

W ocenie Sądu jednak, w toku postępowania dopuszczono się uchybień, które ostatecznie miały wpływ na wydane rozstrzygnięcia, uzasadniając ich uchylenie.