Autor: Artur Kucharzyk, praktyk najmu, właściciel Develocus - zarządzanie najmem nieruchomości, inwestor, lider Stowarzyszenia Mieszkanicznik Rzeszów

Rynek nieruchomości znów dostarcza nagłówków, które brzmią jak zapowiedź końca świata: „tąpnięcie czynszów”, „nie odziedziczysz mieszkania”, „rekordowa fala kredytowa”. Problem w tym, iż nagłówki żyją własnym życiem – a rzeczywistość, jak zwykle, jest bardziej złożona.

W tej prasówce biorę na warsztat 8 najważniejszych tematów ostatnich tygodni i dokładam do nich komentarz praktyka. Bez sensacji. Bez straszenia. Z chłodną analizą tego, co te zmiany naprawdę oznaczają dla właścicieli, inwestorów i osób planujących zakup mieszkania.

🎥 Pełną prasówkę możesz obejrzeć na YouTube lub odsłuchać na Spotify

O tym przeczytasz w tym podsumowaniu:

• Zmiany w dziedziczeniu mieszkań komunalnych – i dlaczego to dobra wiadomość dla prywatnych właścicieli
• „Tąpnięcie” czynszów – czyli sezonowość ubrana w dramatyczny nagłówek
• Obniżki stóp procentowych – realny wpływ na raty i zdolność kredytową
• Na jakie mieszkanie stać dziś przeciętną parę w Polsce
• Rekordowa fala kredytowa – co tak naprawdę bije rekordy
• Najsłabszy sezon najmu od lat (poza pandemią)
• Fundusz Wsparcia Kredytobiorców – pieniądze, o których mało kto wie
• Era „piątki z przodu” – niższe oprocentowanie hipotek

„Nie odziedziczysz już mieszkania, jeżeli za dużo zarabiasz” – czyli o mieszkaniach komunalnych

To jeden z tych tytułów, które idealnie nadają się do klikania, ale fatalnie do informowania. Od razu uspokajam: chodzi wyłącznie o mieszkania komunalne, nie o prywatną własność.

Dziś, po śmierci najemcy mieszkania komunalnego, określeni ustawowo spadkobiercy mogą automatycznie wstąpić w stosunek najmu. Projektowane zmiany mają to uporządkować:

• będzie wniosek,
• będą kryteria dochodowe i mieszkaniowe,
• dokładnie takie, jakie obowiązują nowych najemców.

I moim zdaniem to bardzo dobry kierunek.

Dlaczego? Bo dziś prywatni właściciele są często mimowolnymi „dostawcami mieszkań komunalnych”. jeżeli najemca przestaje płacić, a gmina nie ma lokali zastępczych, eksmisja praktycznie nie działa. o ile zwiększy się realna pula mieszkań komunalnych, gdzie dłużników da się eksmitować – odciąży to rynek prywatny. A to finalnie działa na plus dla właścicieli.

„Tąpnięcie w czynszach” – czyli spadek o… 1,3%

Uwielbiam to słowo. Tąpnięcie. Brzmi jak katastrofa budowlana, a mówimy o średnim spadku czynszów o 1,3% miesiąc do miesiąca w 17 miastach. Rekordzistą był Sosnowiec – 7,5%. I tyle.

To nie kryzys. To sezonowość.

Rynek studencki kończy się we wrześniu, popyt spada, ofert przybywa – ceny naturalnie korygują się w dół.

Co ważne:

• rok do roku czynsze przez cały czas są wyższe o kilka procent

• różnice między miastami są ogromne
• relacja najmu do zarobków wciąż bywa trudna (np. Radom – choćby 55% pensji)

Ostrzegam tylko przed prostym wnioskiem: „rata tańsza niż najem, więc wszyscy ruszą po kredyty”. To tylko jeden z wielu czynników decyzyjnych.

Stopy procentowe w dół – realna ulga, ale bez euforii

RPP obniżyła stopy o 25 pb, a ekonomiści spodziewali się kolejnej obniżki. Co to daje w praktyce?

– ok. 15–16 zł mniej raty na każde 100 tys. zł kredytu,
– +2–3% zdolności kredytowej przy każdej obniżce o 0,25 pp.

Od maja łączny spadek to 1,5 pp, co przy kredycie 400 tys. zł oznacza ulgę rzędu 360–390 zł miesięcznie. To już konkret.

Ale uczciwie: same stopy nie wywołują boomu zakupowego. Są ważne, ale nie działają w próżni.

Na jakie mieszkanie stać dziś przeciętną parę?

Liczba wniosków hipotecznych w październiku była o prawie 25% wyższa niż rok temu. Ceny? Średnio +3% r/r – ja to nazywam stabilizacją, nie drożyzną.

Przykłady:

• para z dochodem 15 000 zł → zdolność ponad 1 mln zł
• to daje ok. 70 m² w Warszawie albo 120 m² w Łodzi
• przy 11 000 zł dochodu → zdolność ok. 720 tys. zł

Problemem przez cały czas jest wkład własny. Zdolność na papierze to jedno, gotówka na start – drugie. I to wciąż jest główna bariera.

Rekordowa fala kredytowa – ale nie taka, jak myślisz

Październik: blisko 10 mld zł udzielonych kredytów mieszkaniowych – najwyżej od 2014 roku. Brzmi imponująco, tylko że…

Ten rekord w dużej mierze napędzają kredyty konsumpcyjne.

Jednocześnie kredyty firmowe spadły o prawie 20%.

I tu zapala mi się czerwona lampka. Firmy zwykle liczą ostrożniej niż konsumenci. jeżeli wstrzymują finansowanie przy wysokich kosztach pieniądza – to sygnał, iż gospodarka może mieć przed sobą trudniejszy moment.

Najem: najtrudniejszy sezon od lat

Z rozmów z dużymi firmami zarządzającymi najmem wynika jedno: połowa listopada była bardzo słaba.

• kilka procent pustostanów,
• nawet 1,5 miesiąca bez najemcy w części portfeli,
• sukcesem jest dziś wynająć mieszkanie, a nie wycisnąć rekordowy czynsz.

I ważna uwaga: porównywanie obecnych cen do szczytu z 2022 roku (wojna, uchodźcy) zawsze będzie wyglądało jak spadek. To zły punkt odniesienia.

Dopłaty do kredytu – pieniądze, o których mało kto wie

Fundusz Wsparcia Kredytobiorców to temat, który warto przekazać dalej – zwłaszcza osobom w trudnej sytuacji.

Można dostać nawet:
– 3000 zł miesięcznie,
– przez maks. 40 miesięcy,
– łącznie do 120 000 zł.

Wniosek składa się w banku. Kryteria są jasno określone. To nie jest powszechna pomoc, ale dla części osób – realna deska ratunku.

Era „piątki z przodu”

Spadające stopy i WIBOR sprawiły, iż banki zaczęły oferować hipoteki z oprocentowaniem 5,90–5,95%. Jeszcze niedawno 8% było normą.

Czy to tanio?
Nie.
Czy wyraźnie taniej niż było? Zdecydowanie tak.

Podsumowanie: mniej emocji, więcej realizmu

Rynek dziś nie jest ani w euforii, ani w zapaści. Jest w fazie trudnej równowagi. Najem przechodzi korektę, kredyt się odmraża, a ceny sprzedaży stoją stabilnie.

Najgorsze, co można zrobić, to podejmować decyzje na podstawie nagłówków.
Najlepsze – rozumieć kontekst.

I właśnie po to jest ta prasówka.

Uwalniamy czas na to, co ważne

Rynek się zmienia — studenci szukają lepszego standardu, cudzoziemcy kupują coraz więcej, a deweloperzy ograniczają nowe budowy.

W takiej rzeczywistości najem to nie tylko dochód, ale przede wszystkim zarządzanie procesem, relacjami i ryzykiem.

Dlatego w Develocus pomagamy inwestorom nie tylko zarabiać, ale też chronić czas, kapitał i spokój.

Powierz nam swoje mieszkania, a zyskasz:

✔️ Pełną kontrolę – dostęp do systemu online, w którym na bieżąco sprawdzisz rozliczenia, płatności i status najmu.

✔️ Bezpieczną strukturę działania – dopracowane procedury, umowy chroniące właściciela i stały nadzór nad nieruchomością.

✔️ Pasywny dochód z najmu – my zajmujemy się lokatorami, serwisem i rozliczeniami, a Ty po prostu otrzymujesz przelew na konto.

✔️ Spokój i czas na to, co ważne – zero telefonów od najemców, zero stresu, pełen komfort inwestowania.

👉 Sprawdź, jak wygląda kooperacja z nami: TUTAJ

🎥 Pełną wersję prasówki obejrzysz na YouTube - oglądam teraz
🎧 Albo odsłuchaj prasówkę na Spotify – wpisz Zrozum Najem - lub kliknij tutaj

Artykuły omawiane w prasówce

🔗 Nie odziedziczysz już mieszkania po zmarłym, o ile za dużo zarabiasz lub posiadasz w tym samym mieście inną nieruchomość. Ministerstwo Rozwoju i Technologii mówi stop niesprawiedliwemu bogaceniu

🔗 Tąpnięcie w czynszach. Tyle teraz płaci się za wynajem

🔗 Stopy procentowe w Polsce. Tak prognozuje „większość banków”

🔗 Na jakie mieszkanie stać przeciętną polską parę? Warianty dla 11 tys. zł i 15 tys. zł miesięcznych zarobków

🔗 Wielka fala kredytowa. Rekord na rynku

🔗 Ceny najmu kontynuują spadek. We Wrocławiu taniej niż trzy lata temu

🔗 Można dostać choćby kilka tysięcy złotych miesięcznie na dopłatę do kredytu hipotecznego. Ludzie o tym nie wiedzą. Jak i gdzie to załatwić?

🔗 Nadchodzi era „5”. W promocjach hipotek wyraźnie niższe oprocentowanie