2 godzin temu
Stan faktyczny
Na podstawie nieformalnej umowy z 1985 r. D.D. weszła w posiadanie budynków należących do J.B., w tym domu, i zamieszkała tam z rodziną. W 2011 r. dach budynku mieszkalnego uległ zawaleniu i rodzina wyprowadziła się. W 2020 r. D.D. wniosła o stwierdzenie, iż w 2015 r. doszło do zasiedzenia na jej rzecz nieruchomości. Co istotne z ksiąg wieczystych nieruchomości wynika, iż budynki stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Jednak ani właściciele budynków, ani właściciele gruntu, ich nie użytkowali. D.D. dowodziła, iż o kontynuowaniu posiadania nieruchomości po wyprowadzce świadczy czasowe pozostawienie tam zwierząt domowych: psa i kotów, a także należących do niej rzeczy. Wnioskodawczyni twierdziła, iż brak możliwości dalszego zamieszkiwania na terenie nieruchomości wynikał z przyczyn obiektywnych, jednocześnie jednak dogląda nieruchomości i regularnie dowiaduje się o jej stan.
Porzucenie nieruchomości wyklucza istnienie posiadania
SR w N. uwzględnił wniosek i stwierdził, iż D.D. nabyła przez zasiedzenie zarówno własność nieruchomości gruntowej, jak i budynków stanowiących odrębny od gruntu przedmiot własności. Przyjęto, iż o fakcie posiadania przez D.D. nieruchomości w trakcie 30 lat świadczą m.in.: zamieszkiwanie na jej terenie, płacenie podatku, zawarcie umowy sprzedaży energii elektrycznej i innych mediów. Zdaniem Sądu, wnioskodawczyni zarządzała tą nieruchomością również po 2011 r., pozostawiła bowiem tam swoje rzeczy i regularnie sprawdzała, jaki jest jej stan.
M.W. – właściciel nieruchomości gruntowej zaskarżył to orzeczenie twierdząc, iż D.D. nie wykazała posiadania nieruchomości przez cały wymagany okres. W ostatnich czterech latach niezbędnych do upływu 30-letniego terminu zasiedzenia D.D. porzuciła nieruchomość, tracąc w ten sposób władztwo samoistne nad działką i budynkami. SO w Z. uwzględnił zarzuty i zmienił zaskarżone postanowienie w ten sposób, iż oddalił wniosek. Sąd stwierdził, iż ocena stanu faktycznego dokonana przez Sąd I instancji w zakresie dotyczącym posiadania nieruchomości przez D.D. od 2011 r. nie tylko nie ma odzwierciedlenia w materiale dowodowym, ale jest też sprzeczna z wiedzą powszechną, doświadczeniem życiowym i logiką. Nie ma żadnego dowodu na to, iż umowy na dostawę prądu i innych mediów były kontynuowane. Wnioskodawczyni nie płaciła też podatków. Przedłożone do akt sprawy decyzje stanowią o wymiarze podatku, nie można ich natomiast uznać za dowód jego zapłaty. Co więcej w decyzjach tych wprost wskazano na rosnące zaległości podatkowe. Posiadania nieruchomości nie dowodzi również pozostawienie przez D.D. rzeczy w budynku mieszkalnym. Skoro budynek ten nie miał dachu, to wszystko co się w nim znajdowało zostało wystawione na działanie warunków atmosferycznych. Trudno więc przyjąć, iż postawiono tam coś poza nieprzydatnymi rupieciami i złomem.
Sąd II instancji stwierdził, iż nie ma żadnego dowodu, iż D.D. po 2011 r. zajmowała się nieruchomością. Po tym jak zawalił się dach dom nie nadawał się do zamieszkiwania, nikt go nie zabezpieczył ani o niego nie zadbał, przez co budynek ten ulegał przyspieszonej degradacji. Toczące się w 2012 r. postępowanie o nakaz uporządkowania budynku umorzono, gdyż nie ustalono podmiotu, którego do tego obowiązku można zobowiązać. Sąd podkreślił, iż postawa D.D. w tym postępowaniu wyklucza uznanie, iż ujawniła się ona przed organem administracyjnym jako właściciel samoistny, wręcz przeciwnie D.D. temu zaprzeczyła. W rezultacie należy stwierdzić, iż jedyne co robiła wnioskodawczyni, to kilka razy do roku pojawiała się w tej nieruchomości, jednak nic tam nie robiła, ograniczała się do dopytywania się o stan nieruchomości. W ocenie Sądu, po wyprowadzeniu z domu manifestowanie władztwa nad opuszczoną nieruchomością wymaga o wiele więcej starań. Zachowanie D.D., czy pozostawienie przez nią rzeczy, nie świadczy wcale o posiadaniu samoistnym ani gruntu, ani tym bardziej zabudowy. Posiadacze samoistni mają obowiązek dbania o posesję i naprawiania jej w razie potrzeby. SO w Z. stwierdził, iż skoro D.D. nie poczuwała do takich obowiązków, to należy uznać, iż sama pozostawiła nieruchomość i zrezygnowała z jej dalszego posiadania.
Na czym polega faktyczne władanie rzeczą?
D.D. wniosła skargę kasacyjną, we wniosku o przyjęcie jej do rozpoznania wskazała, iż zachodzi potrzeba wykładni przepisów prawnych budzących poważne wątpliwości i rozbieżności w orzecznictwie, sprowadzająca się do wyjaśnienia: czy w świetle art. 172 KC w zw. z art. 336 KC i art. 340 zd. 1 KC właściciel samoistny nieruchomości, który z przyczyn losowych był zmuszony na czas nieokreślony zaspokoić swoje potrzeby mieszkaniowe w innym miejscu i przez to wstrzymać aktywny sposób gospodarowania na tej nieruchomości, traci atrybut posiadacza samoistnego wskutek przerwania ciągłości posiadania.
SN odmówił przyjęcia skargi kasacyjnej do rozpoznania. W uzasadnieniu postanowienia wyjaśniono jednak, iż do wywołania skutku w postaci zasiedzenia konieczne jest samoistne posiadanie nieruchomości przez 20 albo 30 lat, zależnie od objęcia nieruchomości w posiadanie w dobrej lub złej wierze. Posiadanie to musi być nieprzerwane, a w razie zmiany jego zakresu w czasie, skutek zasiedzenia następuje tylko w stosunku do tej części gruntu, którą osoba niebędąca właścicielem posiadała samoistnie w sposób stały przez wymagany okres 20 albo 30 lat. Faktyczne władanie rzeczą jako przesłanka posiadania samoistnego, jest warunkiem skutecznego powołania się na domniemanie z art. 339 KC. Władać bowiem jak właściciel można jedynie przez podejmowanie czynności widocznych dla otoczenia. O posiadaniu samoistnym przesądza zatem corpus i animus posiadacza, o czym decydują okoliczności faktyczne o charakterze zewnętrznym. Zachowanie się posiadacza musi być dostrzegalne dla innych osób, przy czym niezbędne jest, by wykonywane władztwo odpowiadało treści prawa, które właściciel nabędzie przez zasiedzenie (zob. postanowienie SN z 23.1.2025 r., I CSK 440/24, Legalis).
SN podkreślił, iż posiadanie samoistne, aby doprowadzić do skutku w postaci nabycia prawa własności w drodze zasiedzenia, musi być także ciągłe, przy czym art. 340 KC niemożność posiadania wywołana przez przeszkodę przemijającą nie przerywa posiadania (zob. postanowienie SN z 18.3.2024 r., I CSK 252/23, Legalis). Przemijająca jest przeszkoda spowodowana czynnikami obiektywnymi, np. utrata władania łąką zalaną przez wodę w czasie powodzi, przerwa w posiadaniu spowodowana służbą wojskową, chorobą czy inną przeszkodą, co do której można na podstawie doświadczenia życiowego i powszechnej znajomości rzeczy przewidywać, iż ma charakter czasowy i wcześniej czy później ustąpi (zob. postanowienie SN z 4.9.1998 r., II CKN 867/97). Domniemanie z art. 339 KC zwalnia posiadacza z konieczności prowadzenia dowodu ciągłości posiadania i uprawnia do wykonywania władztwa do czasu obalenia domniemania przez tego, kto twierdzi, iż w konkretnej sprawie domniemanie nie jest prawdziwe (zob. postanowienie SN z 14.7.2021 r., III CSK 202/20, Legalis). SN stwierdził jednak, iż na podstawie dokonanych w sprawie ustaleń faktycznych nie można stwierdzić, iż niemożność posiadania przez wnioskodawczynię we wskazanym przez Sąd wieloletnim okresie została wywołana przez przemijającą przeszkodę, o której mowa w art. 340 KC.
Postanowienie SN z 26.3.2026 r., I CSK 1402/25, Legalis
