Służebność gruntowa a służebność przesyłu – podstawowe różnice

Zdjęcie: Służebność gruntowa a służebność przesyłu – podstawowe różnice

Czym jest służebność gruntowa?

Służebność gruntowa została uregulowana w art. 285–295 Kodeksu cywilnego. Polega na tym, iż jedna nieruchomość, zwana nieruchomością obciążoną, zostaje obciążona na rzecz właściciela innej nieruchomości określonym prawem.

Najczęściej chodzi o możliwość korzystania z części cudzej działki w określonym zakresie. Typowym przykładem jest służebność drogi koniecznej, czyli prawo przejazdu i przechodu przez nieruchomość sąsiada.

Zgodnie z art. 285 § 1 k.c. służebność gruntowa może polegać:

• na prawie korzystania z cudzej nieruchomości w oznaczonym zakresie,
• na ograniczeniu właściciela nieruchomości obciążonej w wykonywaniu określonych uprawnień,
• na zakazie wykonywania określonych działań.

Kluczowe znaczenie ma to, iż służebność gruntowa jest zawsze związana z inną nieruchomością, tzw. nieruchomością władnącą. Oznacza to, iż służy poprawie użyteczności konkretnego gruntu.

Czym jest służebność przesyłu?

Służebność przesyłu to odrębna instytucja prawa cywilnego wprowadzona do Kodeksu cywilnego w 2008 roku. Została uregulowana w art. 305¹–305⁴ k.c.

Jej celem jest umożliwienie przedsiębiorstwom przesyłowym korzystania z cudzych nieruchomości w związku z budową i eksploatacją urządzeń przesyłowych, o których mowa w art. 49 § 1 k.c. Chodzi m.in. o:

• linie energetyczne,
• gazociągi,
• wodociągi,
• kanalizację,
• sieci telekomunikacyjne,
• ciepłociągi.

W przeciwieństwie do służebności gruntowej, służebność przesyłu ustanawiana jest nie na rzecz właściciela innej nieruchomości, ale na rzecz przedsiębiorcy przesyłowego.

To zasadnicza różnica konstrukcyjna między tymi instytucjami.

Najważniejsza różnica – kto korzysta ze służebności?

Podstawowa różnica dotyczy podmiotu uprawnionego.

W przypadku służebności gruntowej uprawnionym jest każdoczesny właściciel nieruchomości władnącej. Prawo to pozostaje związane z konkretną działką i co do zasady nie może istnieć samodzielnie.

Natomiast służebność przesyłu przysługuje przedsiębiorcy przesyłowemu prowadzącemu działalność gospodarczą związaną z przesyłem mediów lub energii.

Oznacza to, że:

• służebność gruntowa służy nieruchomości,
• służebność przesyłu służy przedsiębiorcy.

Inny cel obu służebności

Służebność gruntowa ma poprawić funkcjonalność lub użyteczność jednej nieruchomości względem drugiej. Najczęściej chodzi o zapewnienie dostępu do drogi publicznej albo umożliwienie korzystania z określonych urządzeń.

Służebność przesyłu ma natomiast umożliwić funkcjonowanie infrastruktury technicznej o charakterze publicznym lub gospodarczym.

W praktyce oznacza to, że:

• służebność gruntowa dotyczy relacji między właścicielami nieruchomości,
• służebność przesyłu dotyczy relacji między właścicielem nieruchomości a przedsiębiorstwem przesyłowym.

Czy służebność przesyłu może zastąpić służebność gruntową?

Przed wprowadzeniem przepisów o służebności przesyłu przedsiębiorstwa energetyczne czy gazowe często korzystały ze służebności gruntowych o treści odpowiadającej służebności przesyłu. Potwierdzało to wielokrotnie orzecznictwo Sądu Najwyższego.

Obecnie jednak są to odrębne instytucje prawne. Służebność przesyłu została stworzona właśnie po to, aby uporządkować sytuację prawną urządzeń przesyłowych i wyeliminować wcześniejsze wątpliwości interpretacyjne.

W praktyce stare służebności gruntowe ustanowione dla infrastruktury przesyłowej przez cały czas mogą obowiązywać.

Jak ustanawia się służebność gruntową i przesyłu?

Obie służebności mogą powstać:

• w drodze umowy,
• na mocy orzeczenia sądu,
• przez zasiedzenie.

W przypadku umowy konieczna jest forma aktu notarialnego zgodnie z art. 245 § 2 k.c.

Przy służebności przesyłu szczególne znaczenie ma art. 305² k.c., który pozwala właścicielowi nieruchomości żądać ustanowienia służebności za odpowiednim wynagrodzeniem.

Wynagrodzenie – kiedy właściciel może żądać pieniędzy?

Temat wynagrodzenia najczęściej pojawia się właśnie przy służebności przesyłu. Właściciel nieruchomości może domagać się zapłaty za ograniczenie prawa własności wynikające z obecności urządzeń przesyłowych.

Wysokość wynagrodzenia zależy m.in. od:

• zakresu ingerencji w nieruchomość,
• powierzchni pasa służebności,
• spadku wartości działki,
• ograniczeń w zabudowie,
• rodzaju urządzeń przesyłowych.

W przypadku służebności gruntowej wynagrodzenie również jest możliwe, ale nie zawsze występuje w praktyce. Często relacje między właścicielami nieruchomości mają charakter sąsiedzki i opierają się na wzajemnych ustaleniach.

Zasiedzenie służebności – istotne różnice

Zarówno służebność gruntowa, jak i służebność przesyłu mogą zostać nabyte przez zasiedzenie.

Podstawę stanowi art. 292 k.c. w związku z art. 172 k.c.

Termin zasiedzenia wynosi:

• 20 lat przy dobrej wierze,
• 30 lat przy złej wierze.

W sprawach dotyczących służebności przesyłu ogromne znaczenie ma w tej chwili problem zasiedzenia przez przedsiębiorstwa przesyłowe. Wiele firm energetycznych podnosi zarzut zasiedzenia, aby uniknąć obowiązku zapłaty wynagrodzenia właścicielom nieruchomości.

Więcej na ten temat znajdą Państwo w artykule: Zasiedzenie służebności – na czym polega?

Roszczenia za służebność przesyłu a rok 2028 – dlaczego to tak ważna data?

Dla wielu właścicieli nieruchomości rok 2028 może okazać się momentem granicznym w dochodzeniu wynagrodzenia za służebność przesyłu. Chodzi o problem zasiedzenia służebności przez przedsiębiorstwa przesyłowe, przede wszystkim firmy energetyczne, gazowe czy telekomunikacyjne, które od lat korzystają z cudzych gruntów pod linie przesyłowe, kable i inne urządzenia infrastrukturalne.

Służebność przesyłu została formalnie wprowadzona do Kodeksu cywilnego 3 sierpnia 2008 r. To właśnie od tej daty wiele przedsiębiorstw zaczyna liczyć termin prowadzący do zasiedzenia. Zgodnie z art. 172 k.c. w zw. z art. 292 k.c. zasiedzenie może nastąpić po 20 latach w przypadku dobrej wiary albo po 30 latach przy złej wierze. Oznacza to, iż już w 2028 roku część przedsiębiorców może próbować wykazać przed sądami, iż nabyła służebność przesyłu przez zasiedzenie.

Dla właściciela nieruchomości skutki mogą być bardzo poważne. o ile sąd uzna zarzut zasiedzenia, właściciel co do zasady traci możliwość żądania wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu. Przedsiębiorstwo zachowuje prawo do dalszego korzystania z nieruchomości bez konieczności zawierania umowy i bez obowiązku wypłaty rekompensaty za samo ustanowienie służebności.

Problem dotyczy tysięcy nieruchomości w całej Polsce, szczególnie tych, przez które od lat przebiegają:

• linie energetyczne,
• podziemne kable,
• gazociągi,
• sieci telekomunikacyjne,
• rurociągi przesyłowe.

Wielu właścicieli choćby nie zdaje sobie sprawy, iż czas działa na ich niekorzyść. Im później podejmą działania prawne, tym większe ryzyko, iż przedsiębiorstwo skutecznie podniesie zarzut zasiedzenia.

Sytuację dodatkowo komplikuje fakt, iż w orzecznictwie przez cały czas pojawiają się spory dotyczące dobrej i złej wiary przedsiębiorstw przesyłowych. o ile sądy uznają, iż przedsiębiorca działał w dobrej wierze, termin zasiedzenia może upłynąć właśnie w 2028 roku. jeżeli natomiast przyjęta zostanie zła wiara, termin wydłuży się do 30 lat.

Dlatego właściciele nieruchomości, na których znajdują się urządzenia przesyłowe, powinni możliwie gwałtownie przeanalizować swoją sytuację prawną. W wielu przypadkach przez cały czas istnieje możliwość dochodzenia wynagrodzenia albo przerwania biegu zasiedzenia poprzez podjęcie odpowiednich działań prawnych.

Więcej informacji na ten temat znajdą Państwo na stronie: https://www.sobotajachira.pl/odszkodowanie-sluzebnosc-przesylu/.