Służebność mieszkania – prawa i obowiązki stron

adwokat-sobolewski.pl 1 rok temu

Służebność mieszkania – natura instytucji

W prawie rzeczowym obowiązuje zasada zamkniętej listy uregulowanych tam praw (numerus clausus), która oznacza, iż zainteresowani mogą ustanawiać tylko takie ograniczone prawa rzeczowe, jakie są przewidziane w ustawie, przy uwzględnieniu, iż każde z tych praw ma zdefiniowane ustawowo cechy, nie podlegające modyfikacji. Zgodnie z treścią art. 244 § 1 k.c. ograniczonymi prawami rzeczowymi są:

użytkowanie,
służebność,
zastaw,
spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu,
hipoteka.

Służebność mieszkania stanowi więc szczególny rodzaj służebności osobistej, jest ograniczonym prawem rzeczowym, uprawniającym osobę fizyczną do zamieszkiwania w budynku położonym na cudzej nieruchomości.

Źródła powstania służebności mieszkania

Zgodnie z poglądami doktryny, zasadniczym źródłem powstania służebności osobistej jest umowa. Może być ona zastąpiona orzeczeniem sądu tylko wtedy, gdy ten, kto zobowiązał się do ustanowienia służebności, uchyla się od jej zawarcia, albo gdy ustawa przewiduje ustanowienie służebności osobistej przez sąd.

Ustanowienie służebności osobistej mieszkania na podstawie orzeczenia sądu może natomiast nastąpić np. w postępowaniu działowym, w którym sąd dokonuje działu albo podziału majątku wspólnego na podstawie zgodnego wniosku uczestników (zniesienia współwłasności nieruchomości) (tak: wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu z dnia 27 stycznia 2010 r., sygn. akt III SA/Wr 646/09).

Zauważyć należy, iż przepis art. 296 k.c., wyrażający istotę służebności osobistej, nie stanowi samodzielnej podstawy do obciążania nieruchomości służebnością wbrew woli i zgodzie właściciela nieruchomości. Przepis ten określa jedyne możliwą treść służebności osobistej i zezwala na obciążenie tym prawem nieruchomości na rzecz oznaczonej osoby fizycznej, ale nie zawiera kryteriów ustanowienia służebności osobistej na jednostronne żądanie osoby niebędącej właścicielem nieruchomości oraz roszczenia o ustalenie takiej służebności (tak J. Gudowski (red.), Kodeks cywilny. Komentarz. Tom II. Własność i inne prawa rzeczowe, WK 2016, Lex).

Forma ustanowienia służebności mieszkania

Stosownie do art. 245 kc do ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego stosuje się odpowiednio przepisy o przeniesieniu własności. Przepis § 2 przywołanego artykułu precyzuje, iż forma aktu notarialnego jest potrzebna wyłącznie dla oświadczenia właściciela, który prawo to ustanawia.

Obowiązek zachowania formy aktu notarialnego dla czynności ustanowienia służebności mieszkania jest ograniczony do oświadczenia właściciela nieruchomości.

Obowiązki i prawa osoby uprawnionej ze służebności mieszkania

W służebności mieszkania oprócz elementów prawa rzeczowego występują również elementy obligacyjne. Występują one zwykle przy obowiązku utrzymania urządzeń potrzebnych do wykonywania służebności. Dotyczą zwłaszcza ponoszenia kosztów eksploatacji i napraw budynku, a także ponoszenia innych ciężarów. Mający służebność mieszkania powinien odpowiednio uczestniczyć w tych kosztach, stosownie do zajmowanej powierzchni budynku. Nadto do wzajemnych stosunków między mającym służebność mieszkania a właścicielem nieruchomości obciążonej stosuje się odpowiednio przepisy o użytkowaniu przez osoby fizyczne (art. 256-262, 266-270 kc).

Zatem uprawniony ze służebności m.in.:

obowiązany jest zachować substancję rzeczy oraz jej dotychczasowe przeznaczenie (art. 267 kc),
ma obowiązek dokonywania nakładów związanych tylko ze zwykłym korzystaniem z mieszkania, a o potrzebie innych nakładów ma obowiązek zawiadomić właściciela (art. 260 kc),
może zakładać w pomieszczeniach nowe urządzenia w takich granicach, jak najemca (art. 268 kc)

(tak: wyrok Sądu Okręgowego w Słupsku z dnia 17 lipca 2015 r., sygn. akt IV Ca 301/15).

Rodzaje nakładów na rzecz

W literaturze i w orzecznictwie wyróżnia się trzy rodzaje nakładów:

konieczne,
użytkowe
zbytkowe.

Przez nakłady koniecznie rozumie się nakłady, których celem jest utrzymanie rzeczy w stanie zdatnym do normalnego korzystania z niej zgodnie z przeznaczeniem.

Nakładami użytecznymi są zaś nakłady dokonane w celu ulepszenia rzeczy.

Nakłady zbytkowe służą natomiast nadaniu rzeczy cech odpowiadających upodobaniom posiadacza, zaspokojeniu jego potrzeb estetycznych (tak: wyrok Sądu Najwyższego z dnia 22 marca 2006 r., III CSK 3/06, nie publ.).

Nakłady na mieszkanie związane ze służebnością mieszkania (np. naprawy i remonty)

Właściciel nie ma obowiązku czynić nakładów na rzecz obciążoną użytkowaniem. o ile takie nakłady poczynił, może od użytkownika żądać ich zwrotu według przepisów o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia (Art. 259 kc).

Jeżeli strony nie uregulowały treści służebności osobistej mieszkania, to wówczas stosuje się odpowiednio art. 260 kc stanowiący, iż użytkownik obowiązany jest dokonywać napraw i innych nakładów związanych ze zwykłym korzystaniem z rzeczy. O potrzebie innych napraw i nakładów powinien niezwłocznie zawiadomić właściciela i zezwolić mu na dokonanie potrzebnych robót (§ 1). o ile użytkownik poczynił nakłady, do których nie był obowiązany, stosuje się odpowiednio przepisy o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia (§ 2).

W razie potrzeby dokonywania innych nakładów niż te związane ze zwykłym korzystaniem z rzeczy, użytkownik powinien zawiadomić o tym właściciela i zezwolić mu na ich dokonanie. Może się zdarzyć, iż właściciel pomimo zawiadomienia nie dokonana zgłoszonych napraw. Użytkownik może dokonać ich sam, o ile według jego oceny jest to niezbędne do korzystania z rzeczy. Ze względu na to, ze użytkownik nie jest zobowiązany do ponoszenia takich kosztów, ustawodawca daje mu możliwość dochodzenia ich zwrotu, odsyłając w tym zakresie (podobnie jak w odniesieniu do art. 259) do przepisów o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia (tak: S. Rudnicki w: Komentarz do kodeksu cywilnego. Księga druga. Własność i inne prawa rzeczowe Rudnicki Stanisław, Rudnicki Grzegorz; 2006).

Pojęcie „zwykłych nakładów związanych z korzystaniem z rzeczy (mieszkania)” – do których ponoszenia obowiązany jest służebnik

Odnośnie pojęcia „zwykłych nakładów związanych z korzystaniem z rzeczy„, S. Rudnicki wyjaśnia, iż w Kodeksie cywilnym nie ma definicji napraw i nakładów związanych ze zwykłym korzystaniem z rzeczy. Chodzić tu więc będzie o nakłady zróżnicowane pod względem przedmiotowym, których cechą istotną będzie to, iż zapewniają możliwość dalszego korzystania z rzeczy przez użytkownika (na podstawie odwołania z art. 302 § 2 kc, także służebnika) w pełnym zakresie. Nie mają też charakteru znacznych nakładów lub napraw, które prowadzą do odtworzenia rzeczy w całości lub części (jak remont kapitalny). Jednocześnie nie da się ich wyspecyfikować, bowiem w zależności od faktycznej sytuacji, przedmiotu użytkowania, sposobu i czasu korzystania z rzeczy nakłady te mogą być zróżnicowane (tak: S. Rudnicki w: Komentarz do kodeksu cywilnego. Księga druga. Własność i inne prawa rzeczowe Rudnicki Stanisław, Rudnicki Grzegorz; 2006; s. 451).

Pojęcie zwykłego korzystania z rzeczy obejmuje zatem te czynności zarządu, które pozostają w zgodności z naturą rzeczy, czyli ze społeczno-gospodarczym jej przeznaczeniem i prowadzą do korzystania z niej w sposób powodujący jej zużycie w przeciętnym czasie dla danej rzeczy. Zwykłe korzystanie z gruntu oznacza zachowanie produkcyjności gleby na średnim poziomie dla danej klasy bonitacyjnej” (J. Szachułowicz (w:) K. Pietrzykowski (red.), Komentarz , t. I, 2008, s. 794). Wydaje się, iż pomocniczo można by posłużyć się terminem korzystania z rzeczy w granicach zwykłego zarządu (tak: Dadańska Katarzyna A., Filipiak Teresa A. w: Komentarz do Kodeksu cywilnego – A. Kidyba (red.), K.A. Dadańska, T.A. Filipiak, Kodeks cywilny. Komentarz. Tom II. Własność i inne prawa rzeczowe, LEX, 2009.).

Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 5 lutego 2016 r. Sygn. akt II Ca 2289/15 podkreślił, iż wprawdzie czynności zwykłego zarządu polegają na podejmowaniu czynności prawnych i faktycznych związanych z normalną eksploatacją rzeczy i jej utrzymaniem w stanie niepogorszonym, jednakże zdaniem Sądu nie każda czynność związana z remontem nieruchomości, którego celem jest utrzymanie nieruchomości w należytym stanie technicznym, będzie miała charakter czynności zwykłego zarządu.

Taki charakter można by w ocenie Sądu przypisać jedynie tym czynnościom, które mają charakter pilny z uwagi na istniejące bezpośrednie zagrożenie dla życia, zdrowia ludzi czy bezpieczeństwa konstrukcji budynku, bądź które są niezbędne dla zabezpieczenia podstawowych potrzeb zamieszkujących nieruchomość osób. Natomiast z pewnością te czynności, które nie mieszczą się w bieżącym gospodarowaniu rzeczą, jej zwykłej eksploatacji i utrzymaniu w stanie niepogorszonym w ramach aktualnego przeznaczenia rzeczy, a powodują nadzwyczajne wydatki stanowić będą czynność przekraczającą zwykły zarząd.

Beata Burian (w: Kodeks cywilny. Komentarz – Beata Burian, Andrzej Cisek, Wojciech Dubis, Edward Gniewek (red.), Jacek Gołaczyński, Julian Jezioro, Józef Kremis, Piotr Machni) wskazuje, iż dokonania napraw i nakładów obowiązany jest dokonać użytkownik (służebnik). Obowiązek ten ogranicza się jednak tylko do napraw i nakładów niezbędnych do zwykłego korzystania z rzeczy, czyli nakładów koniecznych. O potrzebie poczynienia innych napraw i nakładów niż związane ze zwykłym korzystaniem z rzeczy użytkownik (służebnik) powinien zawiadomić właściciela rzeczy. Żaden przepis nie nakłada na właściciela obowiązku dokonania tych innych nakładów i nie przyznaje użytkownikowi przeciwko właścicielowi roszczenia o ich dokonanie.

W sytuacji gdy właściciel mimo zawiadomienia o potrzebie wykonania tych nakładów nie dokonuje ich, użytkownik może wykonać je sam i żądać zwrotu poniesionych kosztów. Prawo do żądania zwrotu poniesionych kosztów nie zostało uzależnione przez art. 260 § 2 Kc od uprzedniego zawiadomienia o potrzebie dokonania napraw. Jedynie działanie wbrew świadomej woli właściciela wyłączy uprawnienie do zwrotu kosztów (art. 754 Kc).

Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 22 marca 2006 r., sygn. akt III CSK 3/06, (nie publ.) stwierdził, iż kodeks cywilny wyróżnia jedynie nakłady konieczne i inne nakłady (art. 226). Podział drugiej kategorii nakładów na użyteczne i zbytkowe jest podziałem przyjętym w piśmiennictwie i w orzecznictwie.

Z kolei w wyroku z dnia 13 kwietnia 1983 r. sygn. akt IV CR 67/83 Sąd Najwyższy orzekł, iż zgodnie z powszechnie przyjętym poglądem, przez nakłady konieczne rozumie się takie nakłady, których celem jest utrzymanie rzeczy w należytym stanie, np. remonty i konserwacja rzeczy, zasiewy, utrzymanie zwierząt, płacenie podatków. Inne nakłady mają na celu ulepszenie rzeczy, przez co zwiększają one wartość rzeczy – nakłady użyteczne, bądź zmierzają do zaspokojenia potrzeb estetycznych tego, kto ich dokonuje – nakłady zbytkowne.

Przyjęto także, iż prace polegające na wykonaniu instalacji wodno – kanalizacyjnej, łazienki oraz instalacji centralnego ogrzewania w budynku mieszkalnym są nakładami koniecznymi, gdyż zapewniają elementarny standard, jakiemu w warunkach współczesnej cywilizacji powinno odpowiadać mieszkanie. Decydujące znaczenie ma wartość rzeczy w chwili jej wydania właścicielowi. o ile więc poczynione nakłady uległy amortyzacji przed jej wydaniem właścicielowi, posiadacz nie może domagać się zwrotu ich wartości. W orzecznictwie wskazuje się, iż wartość nakładów oblicza się według stanu i cen z chwili wydania rzeczy właścicielowi.

Dla oceny zasadności żądania w zakresie zwrotu nakładów niebędących nakładami koniecznymi niezbędne jest nie tylko ustalenie wartości samych nakładów, ale też ustalenie, czy i w jakim zakresie na skutek ich poniesienia wzrosła wartość rzeczy (tak: Sąd Rejonowy w Ciechanowie w wyroku z dnia 20 października 2020 r., Sygn. akt I C 1201/17).

Reasumując, rozróżnienie między nakładami koniecznymi, a innymi nakładami polega na tym, iż pierwsze z nich zostały poniesione na utrzymanie rzeczy w stanie zdatnym do normalnego korzystania z niej zgodnie z przeznaczeniem. Inne nakłady obejmują natomiast wszelkiego rodzaju ulepszenia rzeczy zwiększające jej wartość. Przez użyte w art. 77 ust. 6 u.n.g. pojęcie nakładów koniecznych należy zatem rozumieć poniesione przez użytkownika wieczystego nakłady na grunt potrzebne do normalnego korzystania z niego zgodnie z przeznaczeniem (tak: wyrok Sądu Najwyższego z dnia 30 stycznia 2014 r., Sygn. akt III CSK 42/13).

Roszczenie służebnika do właściciela o zwrot kosztów nakładów innych niż konieczne

Jeżeli użytkownik poczynił nakłady, do których nie był obowiązany, stosuje się odpowiednio przepisy o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia (Art. 260. § 2 kc).

Prowadzący cudzą sprawę bez zlecenia powinien w miarę możności zawiadomić o tym osobę, której sprawę prowadzi, i stosownie do okoliczności albo oczekiwać jej zleceń, albo prowadzić sprawę dopóty, dopóki osoba ta nie będzie mogła sama się nią zająć (Art. 753 § 1 kc). Z czynności swych prowadzący cudzą sprawę powinien złożyć rachunek oraz wydać wszystko, co przy prowadzeniu sprawy uzyskał dla osoby, której sprawę prowadzi. o ile działał zgodnie ze swoimi obowiązkami, może żądać zwrotu uzasadnionych wydatków i nakładów wraz z ustawowymi odsetkami oraz zwolnienia od zobowiązań, które zaciągnął przy prowadzeniu sprawy (§ 2).

Kto prowadzi cudzą sprawę wbrew wiadomej mu woli osoby, której sprawę prowadzi, nie może żądać zwrotu poniesionych wydatków i odpowiedzialny jest za szkodę, chyba iż wola tej osoby sprzeciwia się ustawie lub zasadom współżycia społecznego (Art. 754 kc).

Jeżeli prowadzący cudzą sprawę dokonał zmian w mieniu osoby, której sprawę prowadzi, bez wyraźnej potrzeby lub korzyści tej osoby albo wbrew wiadomej mu jej woli, obowiązany jest przywrócić stan poprzedni, a gdyby to nie było możliwe, naprawić szkodę. Nakłady może zabrać z powrotem, o ile może to uczynić bez uszkodzenia rzeczy (Art. 755 kc).

Ponoszenie ciężarów związanych z rzeczą objętą służebnością mieszkania (np. podatki)

Zgodnie z art. 258 kc, w stosunkach wzajemnych między użytkownikiem a właścicielem użytkownik ponosi ciężary, które zgodnie z wymaganiami prawidłowej gospodarki powinny być pokrywane z pożytków rzeczy. Za ciężary związane z rzeczą rozumieć należy podatki i inne należności publicznoprawne, a także ubezpieczenia majątkowe (tak: S. Rudnicki, Komentarz…, 2006, s. 450; B. Burian, w: Kodeks…, s. 437; K.A. Dadańska, w: Kodeks…, s. 198).

Art. 258 nie stanowi jednak podstawy do przyjęcia odpowiedzialności użytkownika za długi wynikające z ciężarów. Nie dochodzi tu do przejęcia lub przystąpienia do długu. Odpowiedzialność wobec wierzyciela przez cały czas ponosi właściciel rzeczy. Przepis art. 258 pozwala mu natomiast na dochodzenie od użytkownika zwrotu spełnionego świadczenia (tak: E. Gniewek, w: Kodeks…, 2008, s. 659-660; B. Burian, w: Kodeks…, s. 437).

Opłaty za media (prąd, wodę, gaz itd.) a służebność mieszkania

Z uwagi na to, iż opłaty za media (prąd, wodę, gaz itd.) stanowią nakłady związane ze zwykłym korzystaniem z mieszkania, obowiązek ich pokrywania spoczywa na osobie służebnika (tak: Wyrok Wojewódzkiego Sadu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 18 grudnia 2009 r. sygn. akt II SA/Po 550/2009).

Zakres służebności mieszkania

Zakres służebności osobistej zostaje określony przede wszystkim przez czynność prawną ustanawiającą służebność (tak: Sąd Najwyższy w orzeczeniu z 16 lipca 1980r., sygn. akt III CZP 45/80, OSPiKA 7-8/81, poz. 131). Zasadniczo, zakres służebności mieszkania określa więc zdarzenie, z którego prawo to wynika. Jak powiedziano, może to być umowa lub postanowienie sądu.

Jednakże zgodnie z art. 298 k.c., w braku innych danych (np. gdy ograniczono zapis umowny do słów „ustanawia się służebność osobistą mieszkania”) zakres służebności osobistej i sposób jej wykonywania oznacza się według osobistych potrzeb uprawnionego z uwzględnieniem zasad współżycia społecznego i zwyczajów miejscowych. Stanowi to o odrębnym charakterze służebności osobistych względem służebności gruntowych, w których przypadku sposób wykonywania ustala się z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości władnącej.

Minimalny zakres służebności mieszkania

Stosownie do uzgodnień umownych lub orzeczenia sądu, uprawniony może zajmować cały budynek lub jego oznaczone pomieszczenia. Minimalny zakres służebności obejmuje uprawnienie do zajmowania (chociażby wspólnego) przynajmniej jednej izby mieszkalnej (tak: wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu z dnia 27 stycznia 2010 r., sygn. akt III SA/Wr 646/09).

Zakres w którym służebność mieszkania obejmuje obciążoną nieruchomość

Zgodnie z art. 296 k.c. nieruchomość można obciążyć na rzecz oznaczonej osoby fizycznej prawem, którego treść odpowiada treści służebności gruntowej (służebność osobista). Do służebności osobistych stosuje się odpowiednio przepisy dotyczące służebności gruntowych (art.297 k.c.). Z mocy art. 285 k.c. służebność obciąża zatem całą nieruchomość.

Służebność mieszkania nie może więc obciążać udziału we własności. Nie jest bowiem dopuszczalne ustanowienie służebności mieszkania na idealnej ułamkowej części we współwłasności nieruchomości.

Wniosek o dokonanie takiego wpisu w księdze wieczystej winien więc być oddalony na podstawie art. 626 9 kpc stanowiącego, iż sąd oddala wniosek o wpis, o ile brak jest podstaw albo istnieją przeszkody do jego dokonania (tak: wyrok Sądu Okręgowego w Gliwicach z dnia 12 lutego 2014 r., Sygn. akt III Ca 1795/13).

Korzystanie z nieruchomości obciążonej służebnością mieszkania

Sąd Okręgowy w Olsztynie w wyroku z dnia 21 sierpnia 2014 r. Sygn. akt IX Ca 350/14 wskazał, iż służebność osobista stanowi ograniczone prawo rzeczowe, którego istota sprowadza się do konkretnego uprawnienia, ale na cudzej rzeczy. Jego zakres ogranicza się do sfery zastrzeżonej przez ustawodawcę, nieporównywalnie szczuplejszej od treści prawa własności. W praktyce służebność osobista polega na prawie korzystania w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej przez uprawnioną osobę fizyczną.

Istotnym tu pozostaje aspekt korzystania z nieruchomości. Nie sprowadza się go do władania częścią nieruchomości. Mając na uwadze istotę służebności na korzystanie składa się uprawnienie do używania części nieruchomości. Natomiast dla elementu władztwa poza korzystaniem niezbędne jest rozporządzanie nią. Rozporządzeniem – jest taka czynność prawna, której celem i bezpośrednim skutkiem jest przeniesienie, obciążenie lub zniesienie prawa majątkowego. Z punktu widzenia właściciela nieruchomości obciążanej służebnością osobistą, prawo służebności sprowadza się do konieczności znoszenia używania określonej części jego nieruchomości przez służebnika. Jednak przez cały czas właścicielowi przysługuje władztwo nad rzeczą i możliwość jej posiadania, korzystania a także rozporządzania.

Zatem uprawniony w oparciu o ustanowioną aktem notarialnym służebność osobistą ma prawo do korzystania, czyli używania pomieszczeń opisanych w treści aktu. Nie oznacza to jednak, iż ma prawo wyłącznego posiadania, czy też władztwa nad tymi pomieszczeniami, ale posiadania w ramach uprawnień posiadacza określony w art. 206 kc. W tej sytuacji korzystanie składa się na władztwo, posiadając od niego węższy zakres uprawnień. Wobec tego domaganie się opróżnienia, opuszczenia i wydania pomieszczeń jest nieuprawnione. Prowadziłoby, bowiem do tego, iż właścicielka lokalu obciążonego służebnością osobistą poza tym, iż jest zobowiązana jedynie do znoszenia używania poszczególnych pomieszczeń przez powódkę, to zostałaby pozbawiona możliwości ich posiadania.

Powyższy wniosek nie oznacza, iż uprawniony mimo posiadania ograniczonego prawa rzeczowego nie zasługuje na ochronę prawną, jednak jest ona ograniczona, bowiem przepis art. 251 kc stanowi, iż ochrony praw rzeczowych ograniczonych stosuje się odpowiednio przepisy o ochronie własności. „Odpowiednio” oznacza, iż nie stosuje się tych przepisów wprost, ale z uwzględnieniem odmiennych funkcji oraz treści prawa własności i ograniczonych praw rzeczowych. Zasadniczo, zatem podmiot, któremu przysługuje ograniczone prawo rzeczowe, może żądać, aby inne osoby nie wkraczały w jego sferę uprawnień, czyli aby zachowywały się biernie. Bierność wyraża się w znoszeniu korzystania z nieruchomości.

Odpłatny lub bezpłatny charakter ustanowienia służebności mieszkania

Regulacje odnoszące się do służebności mieszkania nie określają wprost, czy prawo to ma charakter odpłatny, czy nieodpłatny, co oznacza, iż – zależnie od konkretnego przypadku i zdarzenia kreującego prawo służebności mieszkania – może ono być w tym zakresie dowolnie ukształtowane.

Przy charakterystyce czynności prawnych podkreśla się, iż czynność prawna jest odpłatna, o ile podmiot, który dokonuje przysporzenia, otrzymuje lub ma otrzymać w zamian za nie korzyść majątkową, stanowiącą ekwiwalent tego przysporzenia. Gdy taka zależność nie występuje, czynność jest nieodpłatna. Trzeba przy tym zauważyć, iż odpłatność nie sprowadza się wyłącznie do spełnienia – w zamian za przysporzenie – świadczenia pieniężnego, albowiem walor odpłatności ma każde inne świadczenie majątkowe, polegające w szczególności na przeniesieniu prawa, wykonaniu dzieła, pracy, usługi (tak: wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu z dnia 27 stycznia 2010 r., sygn. akt III SA/Wr 646/09).

Czas trwania służebności mieszkania

Barierą nieprzekraczalną czasu trwania służebności jest zgodnie z art. 299 k.c. śmierć osoby uprawnionej, chyba iż w umowie zastrzeżono np., iż po śmierci uprawnionego służebność mieszkania przysługiwać by miała jego dzieciom, rodzicom, małżonkowi, na co pozwala art. 301 § 2 k.c.

Skoro powyższe przepisy definiują najdłuższy nieprzekraczalny czas trwania służebności osobistej mieszkania, to możliwe jest jej ustanowienie na czas krótszy, wiążąc wygaśnięcie z momentem np. „wybudowania domu mieszkalnego na działce sąsiedniej”. Takie unormowanie ogranicza termin służebności, ale nie można w tym upatrywać naruszenia art. 353 1 k.c., który stanowi, iż strony zawierając umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się adekwatności (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego (tak: wyrok Sądu Okręgowego w Łodzi z dnia 4 stycznia 2016 r., sygn. akt III Ca 1211/15).

Wątpliwości co do rodzaju ustanowionej służebności osobistej – niejasne postanowienia umowne

Sąd Okręgowy w Łodzi w wyroku z dnia 4 stycznia 2016 r. sygn. akt III Ca 1211/15 uznał, iż źródłem służebności najczęściej jest umowa. jeżeli tak, to charakter służebności ocenia się na podstawie tej umowy, a dopiero jeżeli ona nie dość precyzyjnie określa jaką służebność ustanowiono, dopiero wówczas, rzeczywisty jej charakter należy ustalić na podstawie całokształtu okoliczności oraz celu zamierzonego przez strony, czyli z odwołaniem do art. 65 § 2 k.c. mówiącego, iż w umowach należy raczej badać, jaki był zgodny zamiar stron i cel umowy, aniżeli opierać się na jej dosłownym brzmieniu.

Interpretacja treści zapisu o ustanowieniu służebności mieszkania

Skoro oświadczenie woli o ustanowienie służebności osobistej zostaje wyrażone w dokumencie – akcie notarialnym a w takim przypadku zasadnicze znaczenie w ustalaniu treści oświadczenia woli przypada wykładki językowej. Powyższe potwierdza uchwała 7 sędziów Sądu Najwyższego z 29 czerwca 1995 r. (sygn. akt. III CZP 66/95). W wymienionej uchwale Sąd Najwyższy stwierdził, iż o ile chodzi o oświadczenia woli ujęte w formie pisemnej, czyli wyrażone w dokumencie, to sens tych oświadczeń ustala się przyjmując za podstawę wykładni przede wszystkim tekst dokumentu. W procesie jego interpretacji podstawowa rola przypada językowym regułom znaczeniowym”

Sąd Najwyższy wskazał również, iż w procesie wykładni zawartych w dokumencie oświadczeń woli składanych indywidualnie adresatom dopuszczalne jest sięgnięcie do takich okoliczności towarzyszących złożeniu oświadczenia woli, które mogą być stwierdzone dzięki poza dokumentowych środków dowodowych np. zeznań świadków ale jedynie w sytuacji kiedy zachodzi taka konieczność, gdyż wykładnia treści dokumentu jest niejasna, niespójna budzi wątpliwości.

Służebność mieszkania a umowa o dożywocie

Praktyka wskazuje, iż służebność mieszkania występuje niejednokrotnie w zakresie treści prawa dożywocia, albowiem w zamian za przeniesienie własności nieruchomości na podstawie umowy dożywocia nabywca jest zobowiązany przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczając mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału (art. 908 § 1 k.c.). Zapewnienie mieszkania może właśnie przybrać postać ustanowienia służebności mieszkania (art. 908 § 2 k.c.) (tak: wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu z dnia 27 stycznia 2010 r., sygn. akt III SA/Wr 646/09).

Niezbywalność służebności mieszkania

Zgodnie z treścią art. 300 k.c., służebności osobiste są niezbywalne. Nie można również przenieść uprawnienia do ich wykonywania. Nieprzenoszalność służebności osobistych dotyczy nie tylko przenoszenia samego prawa, ale także uprawnień do ich wykonywania. Praktycznie oznacza to, iż uprawniony z tytułu służebności osobistej nie może przenieść uprawnień do jej wykonywania na inną osobę. Wynika to z faktu, iż osobą uprawnioną jest wyłącznie osoba, której przysługuje służebność osobista (por. J. Gudowski (red.), Kodeks cywilny. Komentarz. Tom II. Własność i inne prawa rzeczowe, WK 2016, Lex, A. Kidyba (red.), Kodeks cywilny. Komentarz. Tom II. Własność i inne prawa rzeczowe, wyd. II, Lex 2012).

Jednakże, Kodeks cywilny przewiduje, iż mający służebność mieszkania może przyjąć na mieszkanie małżonka i dzieci małoletnie. Inne osoby może przyjąć tylko wtedy, gdy są przez niego utrzymywane albo potrzebne przy prowadzeniu gospodarstwa domowego. Dzieci przyjęte jako małoletnie mogą pozostać w mieszkaniu także po uzyskaniu pełnoletności.

Istnieje również możliwość umownego uregulowania, iż po śmierci uprawnionego służebność mieszkania przysługiwać będzie jego dzieciom, rodzicom i małżonkowi.

Wygaśnięcie służebności mieszkania

Dla potrzeb wygaśnięcia służebności osobistej mieszkania zastosowanie znajdują przepisy art. 293 § 1 k.c. w zw. z 297 k.c. mówiące, iż wygaśnięcie następuje w wyniku trwającego lat 10 zaniechania korzystania z nieruchomości.

Wygaśnięcie służebności osobistej następuje również na podstawie art. 299 k.c., zgodnie z którym wygaśnięcie służebności osobistej następuje najpóźniej ze śmiercią osoby uprawnionej, bądź też na podstawie art. 303 k.c., kiedy to służebność osobista ulega wygaśnięciu w wyniku dokonania jej zamiany na rentę.

Bieg 10 letniego terminu wygaśnięcia służebności mieszkania

Dziesięcioletni termin wygaśnięcia służebności osobistej mieszkania jest terminem zawitym, bowiem wygaśnięcie służebności stanowi naturalną konsekwencję braku korzystania z niej przez uprawnionego, niemniej nie można co do zasady wykluczyć stosowania, w drodze analogii, przepisów dotyczących przerwania biegu terminu przedawnienia do przerwy biegu terminu niewykonywania służebności gruntowej (tak: R. Czarnecki, w: Resich, Komentarz, 1972, t. I, s. 740; J. Winiarz, w: Winiarz, Komentarz, 1989, t. I, art. 293, s. 245, Nb 3, oraz wyrok Sądu Okręgowego w Łodzi z dnia 16 lipca 2020 r. Sygn. akt III Ca 2344/19).

Zniesienie służebności mieszkania bez wynagrodzenia

Zniesienie służebności osobistej bez wynagrodzenia może nastąpić tylko w takim przypadku, gdy utraciła ona dla uprawnionego wszelkie znaczenie (art. 295 k.c. w zw. z art. 297 k.c.).

W sytuacji natomiast, gdy pozwany przez cały czas realizuje swoje potrzeby mieszkaniowe w ramach ustanowionej na jego rzecz służebności, nie można przyjąć, iż stała się ona dla niego bezużyteczna – a jedynie takie stwierdzenie uzasadniałoby jej zniesienie bez żadnego ekwiwalentu (tak: Sąd Rejonowy w Zgorzelcu w wyroku z dnia 6 czerwca 2013 r., Sygn. akt I C 291/13).

W kwestii rozstrzygania możliwości zniesienie służebności osobistej mieszkania nie ma znaczenia, w jakich okolicznościach doszło do ustanowienia służebności, ani czy pozwany dysponuje możliwością zamieszkania w innym miejscu. Nieistotny dla rozstrzygnięcia jest też charakter relacji pomiędzy stronami (skala i natężenie potencjalnego konfliktu). Wreszcie na rozstrzygnięcie nie ma też żadnego wpływu potencjalna uciążliwość służebności dla osoby, która ją ustanowiła (tak: E. Gniewek, Komentarz do art. 295 Kodeksu cywilnego, LEX). Powyższe kwestie mogłyby odgrywać rolę, gdyby ustanawiający służebność chciał uchylić się od skutków prawnych swojego oświadczenia o ustanowieniu służebności mieszkania, jako złożonego pod wpływem groźby (art. 87 k.c.), zamienić służebność na rentę (art. 303 k.c.), czy też znieść ją za wynagrodzeniem (art. 294 k.c. w zw. z art. 297 k.c.).

Zamiana służebności mieszkania na rentę

W art. 303 k.c. ustawodawca uregulował sytuację gdy uprawniony z tytułu służebności osobistej dopuszcza się rażących uchybień przy wykonywaniu swego prawa. Wówczas właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zamiany służebności na rentę. Roszczenie to przysługuje wyłącznie właścicielowi nieruchomości obciążonej (tak: wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 9 stycznia 1992 r., I ACr 484/91, wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 9 kwietnia 2014 r., I ACa 896/13, L.) i to tylko w wypadku, gdy uprawniony z tytułu służebności osobistej dopuszcza się rażących uchybień przy wykonywaniu swego prawa.

Wartość pieniężna służebności mieszkania

Na temat obliczania wartości nieruchomości obciążonej służebnością – czytaj tutaj

Szczególna uciążliwość służebności mieszkania dla właściciela nieruchomości

W doktrynie wskazuje się na niestosowalność w odniesieniu do służebności mieszkania art. 294 kc, stanowiącego, iż właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zniesienia służebności gruntowej za wynagrodzeniem, o ile wskutek zmiany stosunków służebność stała się dla niego szczególnie uciążliwa, a nie jest konieczna do prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej (tak: A. Wąsiewicz, w: System prawa cywilnego, pod. red. J. Ignatowicz, t. II, s. 720).

Do powyższego poglądu przychylił się Sąd Okręgowy w Słupsku przywołując w wyroku z dnia 17 lipca 2015 r., Sygn. akt IV Ca 301/15 opinię doktryny stwierdzającą, iż stosowanie odpowiednio przepisów o służebnościach gruntowych do osobistych oznacza, iż wyznacznikiem wykorzystania rozwiązań przyjętych w odniesieniu do służebności gruntowych do służebności osobistych będzie przede wszystkim zwrócenie uwagi na różnice w zakresie funkcji obu rodzajów prawa. Służebność osobista ma na celu zaspokojenie osobistych potrzeb uprawnionego. Cechuje ją alimentacyjny i osobisty charakter. Biorąc pod uwagę tę funkcję służebności osobistej, odpowiednio dojdzie więc do zastosowania przepisów o służebnościach gruntowych. I tak, o ile większość przepisów o służebnościach gruntowych będzie mogła znaleźć „bezpośrednie” odniesienie do służebności osobistych (np. art. 289, 293 ), o tyle stosowanie niektórych może wymagać szczególnego podejścia.

Przemawia za tym fakt, iż tę służebność ustawodawca potraktował w sposób szczególny, regulując ją w art. 301 i 302 kc (tak: Sąd Okręgowy w Słupsku w wyroku z dnia 17 lipca 2015 r., Sygn. akt IV Ca 301/15).

Zmiana treści lub wykonywania służebności mieszkania w przypadku pojawienia się ważnej potrzeby gospodarczej

We wskazanym w poprzednim paragrafie wyroku, Sąd Okręgowy w Słupsku uznał również, iż istnieją przesłanki do przyjęcia poglądu o niestosowalności w odniesieniu do służebności osobistej mieszkania art. 291 k.c., stanowiącego, iż o ile po ustanowieniu służebności gruntowej powstanie ważna potrzeba gospodarcza, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać za wynagrodzeniem zmiany treści lub sposobu wykonywania służebności, chyba iż żądana zmiana przyniosłaby niewspółmierny uszczerbek nieruchomości władnącej.

Powyższe za swój pogląd przyjął również Sąd Apelacyjny w Krakowie w sprawie I ACr 484/91, w której uzasadnieniu wyroku stwierdził, iż „przysługujące właścicielowi nieruchomości obciążonej roszczenia z art. 291 k.c. i art. 294 k.c. dotyczą wyłącznie służebności gruntowych i nie można ich odpowiednio stosować na podstawie art. 297 k.c. do służebności osobistych, gdyż godziłoby to w stawowe funkcje tych służebności.

Wskazać należy jednak również pogląd przeciwny, wyrażony w wyroku Sądu Najwyższego z dnia 29 października 1991 r., w sprawie sygn. akt III CZP 109/91 , w której Sąd Najwyższy wskazał, iż właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zmiany treści służebności osobistej mieszkania jedynie w razie powstania ważnej potrzeby gospodarczej (art. 291 k.c. w zw. z art. 297 k.c.). Przytoczony przez Sąd Najwyższy art. 291 k.c. stanowi, iż o ile po ustanowieniu służebności gruntowej powstanie ważna potrzeba gospodarcza, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać za wynagrodzeniem zmiany treści lub sposobu wykonywania służebności, chyba iż żądana zmiana przyniosłaby niewspółmierny uszczerbek nieruchomości władnącej. Z kolei art. 297 k.c. nakazuje odpowiednie stosowanie przepisów regulujących służebności gruntowe w odniesieniu do służebności osobistych.

Sąd Najwyższy podkreślił, iż z treści art. 291 k.c. wynika, iż ważna potrzeba gospodarcza, która uzasadniać może zmianę treści lub sposobu wykonywania służebności, ma powstać po stronie nieruchomości obciążonej, a więc tego elementu stosunku prawnego powstałego na skutek ustanowienia służebności, który jest niezmienny, to znaczy dotyczy obu rodzajów służebności, gruntowych i osobistych. Już ten fakt nie pozwala na uwzględnienie – przy ocenie wniosku właściciela nieruchomości obciążonej o zmianę treści lub sposobu wykonywania służebności osobistej – okoliczności leżących po stronie osoby uprawnionej, ani też nie uzasadnia brania pod uwagę okoliczności istniejących wprawdzie po stronie nieruchomości obciążonej, ale nie polegających na ważnej przyczynie gospodarczej.

Jednakże ocena, czy żądana zmiana treści lub sposobu wykonywania służebności nie przyniesie nadmiernego uszczerbku uprawnionemu jest aktualna dopiero wówczas, gdy powstała ważna przyczyna gospodarcza po stronie nieruchomości obciążonej, uzasadniająca taką zmianę. Natomiast ze względów wyżej przytoczonych brak jest podstaw do przyjęcia, iż w odniesieniu do służebności osobistej mieszkania, do której art. 291 k.c. stosuje się odpowiednio, wymaganie powstania ważnej przyczyny gospodarczej nie musi być spełnione, a wystarczająca jest stosowna zmiana sytuacji rodzinnej i potrzeb mieszkaniowych właściciela nieruchomości obciążonej, gdyż byłaby to wykładnia nie znajdująca żadnego oparcia w treści tego przepisu.

Chodzi bowiem o potrzebę nieruchomości obciążonej, a nie o osobistą potrzebę właściciela tej nieruchomości. Art. 291 k.c. w zw. z art. 297 k.c. chroni uprawnionego z tytułu służebności osobistej przed zmianą sposobu wykonywania służebności dopiero wtedy, gdy zmiana ta przyniosłaby mu niewspółmierny uszczerbek.

W tej sytuacji dążenie powodów do poprawy warunków mieszkaniowych przez zwiększenie powierzchni niezbędnej do zamieszkania oraz śmierć jednej z osób uprawnionych z tytułu służebności osobistej mieszkania nie mogą być uznane za istotną potrzebę gospodarczą w rozumieniu art. 291 k.c. Ewentualne zmiany w sytuacji powodów mają charakter wyraźnie osobisty i nie są związane z potrzebami gospodarczymi nieruchomości obciążonej służebnością mieszkania.

Sąd Rejonowy w Przasnyszu w wyroku z dnia 25 września 2015 r. sygn. akt I C 369/15 zauwazył, iż chodzi bowiem o potrzebę nieruchomości obciążonej, a nie o osobistą potrzebę właściciela tej nieruchomości. Art. 291 k.c. w zw. z art. 297 k.c. chroni uprawnionego z tytułu służebności osobistej przed zmianą sposobu wykonywania służebności dopiero wtedy, gdy zmiana ta przyniosłaby mu niewspółmierny uszczerbek.

Wymeldowanie a wygaśnięcie służebności mieszkania

Jak już powiedziano, wygaśnięcie służebności mieszkania następuje w wyniku trwającego lat 10 zaniechania korzystania z nieruchomości. Dla wygaśnięcia tej służebności bez znaczenia pozostaje zatem kwestia zameldowania uprawnionego, czy też jego zamieszkiwania na stałe w innym miejscu. Zameldowanie, tak jak wymeldowanie, jest tylko i wyłącznie aktem rejestracji danych dotyczących pobytu określonej osoby czy też ustania jej pobytu w dotychczasowym miejscu i jest bez znaczenia dla ustalenia przesłanki wygaśnięcia służebności osobistej (tak: Sąd Okręgowy w Świdnicy w wyroku z dnia 16 maja 2013r., Sygn. akt II Ca 256/13).

Różnica pomiędzy służebnością osobistą a służebnością gruntową

Służebność osobista różni się zasadniczo od służebności gruntowej tym, iż uprawnionym z tytułu służebności gruntowej jest każdoczesny właściciel nieruchomości, w przeciwieństwie do służebności osobistej, która przypisana jest konkretnej osobie.

Skoro służebność osobista przysługuje oznaczonej osobie fizycznej ma więc zaspokajać jej potrzeby, podczas gdy służebność gruntowa jest prawem związanym z nieruchomością władnącą i stanowi jej część składową (art. 50 k.c. i art. 47 k.c.).

Ta odrębność sprowadza się przede wszystkim do tego, iż służebność osobista wygasa z reguły z chwilą śmierci uprawnionego, jednakże może być ona także zastrzeżona po jego śmierci na rzecz jego rodziców, dzieci, współmałżonka (art. 299 k.c. i art. 301 § 2 k.c.), iż nie można jej nabyć przez zasiedzenie (art. 292 k.c. i art. 304 k.c.), oraz iż w określonych wypadkach służebność osobista może zostać zamieniona na rentę (art. 303 k.c. i art. 305 k.c.) (tak: Sąd Okręgowy w Łodzi w wyroku z dnia 4 stycznia 2016 r., sygn. akt III Ca 1211/15).

Odpowiednie stosowanie przepisów o służebnościach gruntowych do służebności mieszkania

Zgodnie z art. 297 kc do służebności osobistych stosuje się odpowiednio przepisy o służebnościach gruntowych z zachowaniem przepisów rozdziału regulującego służebności osobiste.

Odpowiednie stosowanie do służebności osobistych przepisów o służebnościach gruntowych oznacza, iż nie wszystkie przepisy dotyczące służebności gruntowych znajdą zastosowanie wprost bądź z odpowiednimi modyfikacjami wynikającymi z istoty służebności osobistych. Co do przepisów o służebnościach gruntowych znajdujących odpowiednie zastosowanie w odniesieniu do służebności osobistych w doktrynie i judykaturze zgodnie przyjmuje się, iż mają zastosowanie art. 285 § 1, art. 288, 290 § 2 i 3, art. 291, 293 – 295 kc.

Ochrona służebności mieszkania

Kodeks cywilny w art. 251 k.c. stanowi, iż do ochrony praw rzeczowych ograniczonych stosuje się odpowiednio przepisy o ochronie własności. Stosownie do art. 244 § 1 kc jednym z ograniczonych praw rzeczowych jest służebność.

Konsekwencją bezwzględnego charakteru ograniczonych praw rzeczowych (skuteczność erga omnes) jest to, iż podmiot, któremu przysługuje ograniczone prawo rzeczowe (np. służebność mieszkania), może żądać, aby inne osoby nie wkraczały w jego sferę uprawnień, czyli aby zachowywały się biernie. Co istotne, roszczenia przysługujące uprawnionemu z ograniczonego prawa rzeczowego są skuteczne także przeciwko właścicielowi rzeczy (J. Wasilkowski (w:) System prawa cywilnego, t. II, 1977, s. 607), ale tylko w takim zakresie, w jakim zachowanie właściciela narusza lub ogranicza obciążające rzecz ograniczone prawo rzeczowe (B. Burian (w:) E. Gniewek (red.), Komentarz, 2008, s. 430).

Do ochrony ograniczonych praw rzeczowych stosuje się odpowiednio przepisy o ochronie własności. Chodzi więc o odpowiednie stosowanie tych przepisów o ochronie własności, które dają się pogodzić z naturą ograniczonych praw rzeczowych (tak: J. Szachułowicz (w:) K. Pietrzykowski (red.), Komentarz, t. I, 2008, s. 785).

Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 18 czerwca 1976 r., sygn. akt III CRN 89/76, OSNC 1977, nr 3, poz. 49 orzekł, iż służebność mieszkania stanowi ograniczone prawo rzeczowe (art. 244 § 1 k.c.), do ochrony którego stosuje się odpowiednio przepisy o ochronie własności (art. 251). Klauzula odpowiedniego stosowania nakazuje uwzględnić swoistą naturę ograniczonego prawa rzeczowego i wynikające z niej konkretne potrzeby. Zakres przyznanej ochrony nie podlega żadnym ograniczeniom od strony podmiotowej i – jak przyjmuje się w orzecznictwie – ochrona ta jest skuteczna także przeciwko właścicielowi, przy czym należy uwzględnić zakres uprawnień osoby, której przysługuje ograniczone prawo rzeczowe.

Sąd Najwyższy we wskazanym orzeczeniu stwierdził ponadto, iż służebność mieszkania wiąże się niewątpliwie z uprawnieniem do władania rzeczą. Uprawniony może zostać tego władztwa pozbawiony, jego prawo może być też w inny sposób naruszone. Odpowiednie stosowanie przepisów o ochronie własności umożliwia w takim przypadku skorzystanie z ochrony, jaką daje roszczenie windykacyjne lub negatoryjne (art. 222 w zw. z art. 251 k.c.).

Również w wyroku z dnia 11 grudnia 2007 r. (sygn. akt II CSK 330/07, Lex nr 492170) Sąd Najwyższy opowiedział się za tym, iż uprawnionemu ze służebności mieszkania przysługuje ochrona windykacyjna i negatoryjna.

Roszczenie windykacyjne dla ochrony służebności mieszkania

Treścią roszczenia windykacyjnego (rei vindicatio) jest żądanie wydania rzeczy. Roszczenie windykacyjne znajdzie zastosowanie do ochrony służebności osobistej mieszkania, w przypadkach gdy podmiot uprawniony został w sposób trwały pozbawiony faktycznego władztwa nad rzeczą obciążoną. Roszczenie to przysługuje podmiotowi ograniczonego prawa rzeczowego przeciwko każdemu, kto faktycznie włada rzeczą obciążoną, w tym również przeciwko właścicielowi (B. Burian (w:) E. Gniewek (red.), Komentarz, 2008, s. 430).

Z kolei Sąd Okręgowy w Olsztynie w wyroku z dnia 21 sierpnia 2014 r. sygn. akt IX Ca 350/14 orzekł, iż treścią roszczenia windykacyjnego jest żądanie wydania rzeczy. Roszczenie to najdzie zastosowanie do ochrony ograniczonego prawa rzeczowego, w przypadkach, gdy podmiot uprawniony został w sposób trwały pozbawiony faktycznego władztwa nad rzeczą obciążoną. Dotyczy, więc tych ograniczonych praw rzeczowych, których treścią jest władztwo w oznaczonym zakresie nad cudzą rzeczą. Takiego uprawnienia nie zyskuje się mocą ustanowionej służebności. Jej treść jak sprowadza się do korzystania, czyli używania nieruchomości, a nie władztwa, którym związane jest uprawnienie windykacyjne, czyli żądanie opróżnienia opuszczenia i wydania nieruchomości.

Treść ustanowionej służebności pozwala natomiast na żądanie negatoryjne sprowadzającego się do żądania przywrócenia stanu zgodnego z prawem i zaniechanie naruszeń. Roszczenie negatoryjne służy do ochrony zarówno tych ograniczonych praw rzeczowych, których treścią jest uprawnienie do korzystania z cudzej rzeczy, jak i tych, których treścią jest obowiązek właściciela rzeczy obciążonej powstrzymywania się od wykonywania w określonym zakresie swego prawa. W sytuacji podjęcia działań uniemożliwiających lub utrudniających, wbrew woli uprawnionego, korzystanie z ograniczonego prawa rzeczowego, w zależności od rodzaju naruszenia, może zostać zgłoszone żądanie przywrócenia stanu zgodnego z prawem albo zaniechania naruszeń, albo jedno i drugie. W tym znaczeniu uprawnionemu z użytkowania mieszkania przysługuje jedynie żądanie przywrócenia stanu zgodnego z prawem, czyli możliwości wykonywania jego uprawnienia polegającego na korzystaniu z rzeczy, czyli korzystaniu z nieruchomości w takiej części jak wskazuje akt notarialny.

Na kanwie rozpoznawanej sprawy Sąd Okręgowy w Olsztynie uznał, iż o zasadności powództwa decyduje obiektywny stan przedmiotowy sprawy. Ten wskazuje, iż powódce przysługuje jedynie prawo dopuszczenia do posiadania służebności osobistej polegającej na korzystaniu z wyznaczonych aktem notarialnym pomieszczeń w nieruchomości należącej do pozwanej. Nie ma podstaw do ograniczania prawa własności pozwanej poprzez przyznanie powódce prawa wyłącznego posiadania wyznaczonych pomieszczeń. Stałoby to w sprzeczności z treścią przysługującej powódce służebności. Nie ma, zatem podstaw, aby kwestionować prawo pozwanej właścicielki do zakazywania zamykania pokreślonych pomieszczeń drzwi osobom, które do nich nie posiadają żadnych praw. Z drugiej strony powódka (uprawniona) ma prawo oczekiwać, iż pozwana będzie respektowała przysługujące jej prawo korzystania z konkretnych pomieszczeń, czyli ich używanie. Niemniej jednak podkreślić należy, iż chodzi tylko o możliwość z nich korzystania i tylko z tych pomieszczeń, które określa akt notarialny

Roszczenie negatoryjne dla ochrony służebności mieszkania

Treścią roszczenia negatoryjnego (actio negotaria) jest żądanie przywrócenia stanu zgodnego z prawem i zaniechanie naruszeń ( art. 222 § 2 k.c.). Roszczenie to przysługuje podmiotowi ograniczonego prawa rzeczowego w sytuacji, gdy jego prawo zostało w sposób trwały naruszone bez pozbawienia go faktycznego władztwa nad rzeczą (B. Burian (w:) E. Gniewek (red.), Komentarz, 2008, s. 430).

W sytuacji podjęcia działań uniemożliwiających lub utrudniających, wbrew woli uprawnionego, korzystanie z mieszkania objętego służebnością osobistą, w zależności od rodzaju naruszenia, może zostać zgłoszone żądanie przywrócenia stanu zgodnego z prawem albo zaniechania naruszeń, albo jedno i drugie. Roszczenie negatoryjne przysługuje podmiotowi uprawnionego do służebności mieszkania przeciwko każdemu, kto faktycznie narusza jego prawo do rzeczy obciążonej, bez pozbawienia go faktycznego władztwa nad rzeczą, w tym również przeciwko właścicielowi.

Obiektywny charakter naruszeń uprawnień związanych ze służebnością mieszkania

Zarówno ochrona windykacyjna, jak i negatoryjna, przysługujące podmiotowi służebności osobistej mieszkania, mają charakter obiektywny. Uzasadnieniem powołanych wyżej prawnorzeczowych roszczeń jest bowiem obiektywny fakt naruszenia uprawnień związanych ze służebnością mieszkania. O powstaniu tych roszczeń decyduje obiektywny stan przedmiotowy, a nie podmiotowa subiektywna ocena postępowania osoby, która naruszyła treść objętą służebnością mieszkania. Nie stanowi przesłanki tych roszczeń subiektywny czynnik winy czy złej wiary osoby naruszającej prawo własności (tak: J. Ignatowicz, K. Stefaniuk. S., Prawo rzeczowe , 2006, s. 160 i n.).

Na temat umowy o dożywocie – czytaj tutaj

Idź do oryginalnego materiału