Świadectwa charakterystyki energetycznej już obowiązkowe

Dziś wchodzą w życie nowe przepisy w zakresie charakterystyki energetycznej[1]. Obowiązkiem ich przestrzegania objęci są nie tylko właściciele budynków lub ich części, wynajmujący, zarządcy, ale również inwestorzy planujący roboty budowlane wymagające uzyskania pozwolenia na budowę.

Ustawa wprowadza szereg nowych obowiązków oraz sankcji. W niektórych przypadkach nowelizacja dotyczy również pełnomocników sprzedających lub wynajmujących budynki lub ich części. Co konkretnie się zmienia?

Nowe obowiązki sprzedających budynki i lokale

Sprzedający musi przekazać świadectwo charakterystyki energetycznej przy sporządzeniu aktu notarialnego umowy przeniesienia prawa własności albo spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Jest to obowiązek bezwzględny – notariusz musi odnotować przekazanie dokumentu, a o ile do tego nie dojdzie – pouczyć sprzedającego o konsekwencjach za niedochowanie tego obowiązku. Kupujący nie może odmówić otrzymania świadectwa. Nie oznacza to oczywiście, iż brak dokumentu uniemożliwia zawarcie umowy sprzedaży budynku lub jego części. Jednak o ile sprzedający nie przekaże certyfikatu, to naraża się na odpowiedzialność wykroczeniową (zapłatę grzywny).

Nowelizacja nakłada też dodatkowy obowiązek związany z reklamowaniem nieruchomości przeznaczonej na sprzedaż. Sprzedający lub pośrednik zobowiązani są do podania w ogłoszeniu lub reklamie informacji, które zawarliśmy na poniższej grafice.

Wspomniany obowiązek dotyczy wyłącznie ogłoszeń i reklam zamieszczonych (albo dla których zawarto umowę na rozpowszechnianie) po 28 kwietnia 2023 r. Wszelkie komunikaty promowane wcześniej nie muszą być aktualizowane.

A co po stronie wynajmujących i inwestorów?

Po nowelizacji wynajmujący budynki lub lokale muszą przekazać kopię świadectwa charakterystyki energetycznej przy zawieraniu umowy najmu – nie mogą wyłączyć tego obowiązku w umowie. Podobnie jak w przypadku lokali i budynków wystawianych na sprzedaż, w ofercie lub reklamie najmu takich nieruchomości wynajmujący (lub osoby działające na ich zlecenie) muszą podać informacje o wskaźnikach rocznego zapotrzebowania na energię.

Natomiast inwestor do wniosku o udzielenie pozwolenia na użytkowanie musi dołączyć kopię świadectwa charakterystyki energetycznej. Zatem każdy właściciel nieruchomości, zamierzający wykonać roboty budowlane wymagające uzyskania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie, jest dodatkowo zobowiązany do sporządzenia certyfikatu. Co ważne, o tym obowiązku decyduje data złożenia wniosku o pozwolenie na użytkowanie, a nie moment wykonania robót budowlanych. choćby jeżeli roboty były wykonywane przed 28 kwietnia 2023, ale wniosek został złożony po tej dacie, inwestor musi przedłożyć świadectwo.

Nowe kontrole

Właściciel lub zarządca budynku jest zobowiązany do przeprowadzania okresowej kontroli w zakresie systemu ogrzewania lub systemu klimatyzacji. Podczas przeglądu należy sprawdzić stan techniczny systemu ogrzewania oraz ocenić efektywność energetyczną budynku. Częstotliwość obu działań określona jest przez ustawę następująco:

• kontrola ogrzewania – co 2-5 lat (w zależności od rodzaju systemu grzewczego);
• oceny efektywności energetycznej – co 5 lat.

Jeżeli od czasu ostatniej kontroli nie doszło do zmian w systemie, to ponowna weryfikacja nie jest wymagana. Ustawodawca wprowadza również zwolnienie z obowiązku dla budynków mieszkalnych i niemieszkalnych wyposażonych w określone systemy automatyki i sterowania.

Komu grozi kara za brak świadectwa charakterystyki energetycznej?

Za nieprzekazanie świadectwa charakterystyki energetycznej sprzedającemu grozi kara, wymierzana na podstawie Kodeksu postępowania w sprawach o wykroczenia. Maksymalny wymiar grzywny to 5 000 zł. Taką samą karą może zostać obarczony wynajmujący – w przypadku nieprzekazania kopii certyfikatu przy zawieraniu umowy najmu. Ukarany może zostać również właściciel budynku lub jego części, o ile nie przeprowadził obowiązkowej kontroli.

W przypadku osób reprezentujących spółki sprzedające lub wynajmujące nieruchomości, grzywnie podlega też osoba działająca w imieniu osoby
fizycznej, prawnej lub jednostki organizacyjnej nieposiadającej osobowości prawnej.

Certyfikaty mają swoją datę ważności

Świadectwa charakterystyki energetycznej są ważne przez 10 lat od dnia ich sporządzenia. Wyjątkiem jest sytuacja, gdy w wyniku przeprowadzonych robót budowlano-instalacyjnych uległa zmianie charakterystyka energetyczna budynku lub jego części. Wówczas trzeba sporządzić nowe dokument.

Sprzedajesz, wynajmujesz lub inwestujesz? Czas na sporządzenie świadectwa

Od jutra sprzedający, wynajmujący oraz inwestorzy będą musieli legitymować się ważnym świadectwem charakterystyki energetycznej w dwóch przypadkach:

• przy zawieraniu każdej umowy najmu i sprzedaży budynku lub jego części, oraz
• przy składaniu wniosku o wydanie decyzji o pozwolenie na użytkowanie po tym terminie.

Jak pozyskać taki certyfikat? Należy zamówić go u osoby, która posiada stosowne uprawnienia. Ministerstwo Rozwoju i Technologii prowadzi Centralny Rejestr Charakterystyki Energetycznej Budynków, w którym znajduje się wykaz osób uprawnionych do sporządzania świadectw charakterystyki energetycznej – jest on dostępny tutaj.

[1] Ustawa z dnia 7 października 2022 r. o zmianie ustawy o charakterystyce energetycznej budynków oraz ustawy – Prawo budowlane