Uproszczenia w procesie inwestycyjno-budowlanym – zmiany w Prawie budowlanym

Rok 2026 przynosi szereg zmian w przepisach budowlanych. Większość z nich została ujęta w ustawie z dnia 4 grudnia 2025 r. o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw, nowelizującej Prawo budowlane („p. bud.”). Równolegle przewidziana została zmiana przepisów dotyczących warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich sytuowanie. Nowelizacja wejdzie w życie 20 września 2026 r. Nowe regulacje mają znaczenie zarówno dla planowanych inwestycji, jak i istniejących już obiektów.

Jedną z nowości, którą wprowadziła grudniowa nowelizacja, jest art. 50 ust. 6 p. bud. Wprowadza się nim łagodniejsze zasady w przypadku określonych robót, o ile od ich zakończenia upłynęło co najmniej 10 lat. W przypadku robót wykonanych z istotnym odstąpieniem od pozwolenia na budowę lub zatwierdzonego projektu, możliwe jest odpowiednie zastosowanie przepisów o uproszczonym postępowaniu legalizacyjnym. Należy jednak zwrócić uwagę, iż nie prowadzi to do skrócenia z 20 do 10 lat okresu wymaganego dla uproszczonej legalizacji całego obiektu wybudowanego bez wymaganego pozwolenia lub zgłoszenia. Dziesięcioletni okres ma znaczenie m.in. w przypadku dawnych przebudów, rozbudów lub odstępstw od projektu. Możliwość zastosowania uproszczonej procedury może mieć szczególne znaczenie przy porządkowaniu stanu prawnego starszych nieruchomości, zwłaszcza w przypadku nieprawidłowości ujawnionych w ramach badania due diligence.

Nowelizacja przewiduje również doprecyzowanie wymagań, które muszą spełniać środki zaskarżenia. Zgodnie z nowym art. 10b p. bud. odwołanie lub zażalenie musi zawierać zarzuty wobec wydanego rozstrzygnięcia, precyzować zakres żądania oraz wskazywać dowody, które je uzasadniają. Wprowadzenie dodatkowych wymagań ma ograniczyć składanie blankietowych środków zaskarżenia, ale oznacza również większy stopień sformalizowania odwołań i zażaleń składanych przez uczestników procesu budowlanego.

Kolejnym przepisem wprowadzonym grudniową nowelizacją jest art. 51a p. bud., który przewiduje mechanizm tzw. „żółtej kartki”. W przypadku stwierdzenia istotnych odstępstw od pozwolenia na budowę, dokumentacji projektowej lub przepisów organ, nadzoru budowlanego może w pierwszej kolejności pouczyć inwestora o konieczności doprowadzenia robót do stanu zgodnego z prawem. o ile po upływie 60 dni wskazane uchybienia nie zostaną skorygowane, organ stosuje środki przewidziane w art. 50-51 p. bud., tj. w szczególności wstrzymanie robót budowlanych lub rozbiórkę obiektu. Tym samym inwestor zyskuje możliwość usunięcia nieprawidłowości jeszcze przed zastosowaniem formalnych środków nadzoru budowlanego.

Niezależnie od zmian wprowadzonych nowelizacją z 4 grudnia 2025 r., od 20 września 2026 r. zmienią się również warunki techniczne, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Dotychczasowe rozporządzenie¹ utraci moc w dniu 20 września 2026 r., a w jego miejsce planowane jest wprowadzenie nowych regulacji, które będą obejmować m.in. usytuowanie, dostępność i izolacyjność akustyczną budynków. Dla inwestorów oznacza to konieczność uwzględnienia nowych wymagań przy projektowaniu inwestycji.

Jednocześnie realizowane są prace nad przepisami przejściowymi, zgodnie z którymi inwestor, po złożeniu odpowiedniego oświadczenia, przez 18 miesięcy będzie mógł stosować dotychczasowe warunki techniczne².