Ustawa deweloperska: zmiany w wyliczaniu składki na DFG i jawność cen lokali

Tegoroczne lato obfituje w zmiany ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, zwanej ustawą deweloperską. Choć w ciągu ostatnich kilku lat akt ten był wielokrotnie nowelizowany, to ustawodawca w dalszym ciągu modyfikuje jego postanowienia, aby ustawa jak najlepiej chroniła prawa nabywców mieszkań oraz zapewniała przejrzystość rynku nieruchomości. W artykule omówimy nowe obowiązki informacyjne oraz modyfikacje w zakresie wyliczania wysokości składki odprowadzanej do Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego (DFG).

Jawność cen lokali

W dniu 11 lipca 2025 r. weszła w życie nowelizacja ustawy deweloperskiej, która wprowadza istotne zmiany w zakresie sposobu informowania o cenie lokalu mieszkalnego. Do tej pory deweloperzy zwykle wszelkie istotne informacje o danej inwestycji umieszczali na stronie internetowej dedykowanej do konkretnego przedsięwzięcia. Od lipca 2025 r. posiadanie takiej strony internetowej będzie już nie tylko uprawnieniem, ale przede wszystkim obowiązkiem każdego dewelopera.

Ustawodawca zakreślił, kiedy strona internetowa dedykowana dla danej inwestycji musi być aktywna. Obowiązek ten aktualizuje się w momencie rozpoczęcia sprzedaży lub przed zawarciem pierwszej umowy rezerwacyjnej i trwa aż do dnia przeniesienia praw do ostatniego lokalu z danego przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego. Dla niektórych inwestycji, w których sprzedaż rozpoczęła się przed wejściem w życie nowelizacji, ustawodawca wprowadził dwumiesięczny okres przejściowy. W konsekwencji nowe regulacje będą obejmować wszystkie przedsięwzięcia deweloperskie od września 2025 r.

Deweloper jest zobowiązany do podania następujących informacji:

• części ogólnej prospektu informacyjnego,
• adresu swojej siedziby, a w przypadku gdy deweloper jest osobą fizyczną – adresu głównego miejsca wykonywania działalności gospodarczej,
• adresu lokalu, w którym prowadzona jest sprzedaż,
• sposobu kontaktu nabywcy z deweloperem,
• lokalizacji przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego,
• wysokości ceny za 1 m kw. powierzchni użytkowej każdego z oferowanych lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych oraz całej nieruchomości lub jej części, będących przedmiotem umowy,
• ceny pomieszczeń przynależnych lub praw niezbędnych do korzystania z lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, o ile cena tych pomieszczeń lub praw nie jest uwzględniona w cenie m kw. powierzchni użytkowej lokalu,
• innych niż wskazane powyżej świadczeń pieniężnych, które nabywca zobowiązany jest spełnić na rzecz dewelopera w wykonaniu umowy przenoszącej własność.

Ceny wskazane na stronie internetowej powinny uwzględniać podatek od towarów i usług. W przypadku dokonania ich zmiany konieczne jest odpowiednie uaktualnienie danych na stronie internetowej z podaniem daty modyfikacji. Jest to szczególnie istotny obowiązek w kontekście nowego art. 19a ust. 6 ustawy deweloperskiej, wedle którego rozbieżności w cenie podanej na stronie internetowej a cenie oferowanej przy zawarciu umowy powinny być rozstrzygane na korzyść nabywcy.

Co ważne, adres strony internetowej dedykowanej do danej inwestycji powinien być podawany we wszystkich reklamach, ogłoszeniach i ofertach sprzedaży kierowanych do nabywców, dzięki czemu będą oni mogli zapoznać się z kluczowymi informacjami mającymi niebagatelne znaczenie dla podjęcia decyzji o zakupie nieruchomości.

Naruszenie przez dewelopera obowiązków określonych w ustawie może być ocenione jako stanowiące praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów.

Modyfikacje zasad wyliczania wysokości składki na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (DFG)

W dniu 22 sierpnia 2025 roku weszła w życie nowelizacja ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (DFG). Zmiana dotyczy zasad odprowadzania składek na DFG i dotyczy przepisu przejściowego w postaci art. 76 ustawy deweloperskiej, ustanawiającego zasady postępowania z inwestycjami rozpoczętymi na gruncie poprzedniej ustawy, a kontynuowanymi po wejściu w życie tzw. nowej ustawy deweloperskiej.

Dotychczas obowiązek odprowadzania składek dotyczył wyłącznie przedsięwzięć rozpoczętych po 1 lipca 2022 r., czyli po wejściu w życie nowej ustawy. Przedsięwzięcia deweloperskie, w których przed tym dniem zawarto choćby jedną umowę deweloperską, podlegały pod reżim poprzedniej ustawy z nieznacznymi modyfikacjami dotyczącymi rachunków powierniczych. W praktyce więc osoby zawierające umowy deweloperskie – w ramach starszych inwestycji, których sprzedaż rozpoczęła się jeszcze przed wejściem w życie nowej ustawy, nie byli objęci pełną ochroną funduszu.

Dodanie przepisu przejściowego w ramach opisywanej nowelizacji zdaje się zamykać tą lukę. Aktualnie składka na DFG jest obowiązkowa również w umowach deweloperskich zawartych od 23 sierpnia 2025 r. (tj. dzień po wejściu w życie nowelizacji) – także w przypadku umów dotyczących przedsięwzięć deweloperskich, które rozpoczęły się przed 1 lipca 2022 r., ale przez cały czas pozostają w sprzedaży. Zatem od 23 sierpnia 2025 r. każdy nabywca – niezależnie od tego, czy nabywa lokal w nowej inwestycji, czy inwestycji rozpoczętej przed 1 lipca 2022 r. – korzysta z tożsamej ochrony finansowej.

Intencją ustawodawcy było niewątpliwie ujednolicenie poziomu bezpieczeństwa transakcji na rynku mieszkaniowym. Celem DFG jest bowiem pełnienie funkcji gwarancyjnej, aby w sytuacji upadłości dewelopera lub banku prowadzącego rachunek powierniczy możliwe było odzyskanie wpłaconych środków. Nowe przepisy niosą ze sobą nie tylko korzyści, ale także obowiązki – zwłaszcza dla deweloperów, którzy oferując na rynku mieszkaniowym lokale wchodzące w zakres przedsięwzięcia rozpoczętego przed 1 lipca 2022 r. muszą dokonać aktualizacji wzorców dokumentacji umownej oraz prospektów informacyjnych. Z kolei oskładkowanie prowadzić będzie do nowych obciążeń finansowych, zaś część kosztów z tym związana może być delegowana w ramach cen lokali na nabywców.

Artykuł autorstwa: adw. Katarzyna Omachel, r. pr. Szymon Sarowski

W razie pytań, a także pomysłów tematów na kolejne wydania Newsletter’a zapraszamy do kontaktu:

[email protected]