XVII Krajowa Konferencja Rynku Nieruchomości: 30 lat cen i czynszów oraz nowy klient na rynku najmu

Jak przez trzy dekady zmieniały się ceny mieszkań i czynsze? Które wydarzenia trwale przestawiły rynek najmu? I kim jest dziś osoba, która szuka mieszkania? Odpowiedzi na te pytania padły podczas XVII Krajowej Konferencji Rynku Nieruchomości, która odbyła się 16 października 2026 roku w Łodzi. Stowarzyszenie Mieszkanicznik reprezentował nasz Skarbnik, Waldemar Sotnicki. Zebraliśmy najważniejsze wnioski, szczególnie istotne dla wynajmujących i inwestorów.

XVII Krajowa Konferencja Rynku Nieruchomości – program i prelegenci

Organizatorem wydarzenia było Powszechne Towarzystwo Ekspertów i Doradców Rynku Nieruchomości (PTEiDRN), członek Federacji Porozumienie Polskiego Rynku Nieruchomości, z Prezydentem Zbigniewem Kubińskim na czele. Program objął wszystko, co dziś najmocniej wpływa na branżę: długoterminowe trendy cenowe, odpowiedzialność prawną, zmiany w regulacjach i nowe obowiązki AML.

• „30 lat rynku mieszkaniowego w Polsce. Ceny, czynsze, cykle i szoki” – dr hab. Radosław Trojanek, prof. UEP
• „Odpowiedzialność cywilna i karna pośrednika w obrocie nieruchomościami” – dr hab. Ryszard Strzelczyk, prof. UŁ, radca prawny
• „To co było, już nie wystarczy. Klient się zmienia, czy pośrednik też?” – Anna Zachara-Widła i Dominika Mikulska (Nieruchomosci-online.pl)
• „Błędy w aktach notarialnych” – dr Patryk K. Jończyk, radca prawny
• „Projektowane zmiany regulacji zawodów rynku nieruchomości” – mgr Zbigniew Kubiński, radca prawny
• Debata „Teraźniejszość i przyszłość zawodów rynku nieruchomości” – moderator: Zbigniew Kubiński (Prezydent PTEiDRN); uczestnicy: Andrzej Jakiel (Prezydent Federacji Porozumienie Polskiego Rynku Nieruchomości), Paweł Szymański (Prezydent Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości), Przemysław Kunicki (Prezes Podlaskiego Stowarzyszenia Pośredników Nieruchomości) i Sylwia Nyk (Wiceprezes Zarządu Stowarzyszenia Profesjonalistów Rynku Nieruchomości Polski Centralnej)
• „Różne oblicza (nie)odpowiedzialności na rynku nieruchomości” – prof. Ewa Siemińska
• „AML – nowe obowiązki dla zawodów rynku nieruchomości” – mgr Marta Wysocka-Fronczek

Okiem eksperta: 30 lat rynku mieszkaniowego w Polsce

Konferencję otworzyło wystąpienie dr. hab. Radosława Trojanka, prof. UEP. Prelegent oparł je na przygotowywanej monografii naukowej „From Print Advertisements to Web Portals: Prices, Rents, Cycles and Shocks in the Polish Housing Market, 1996–2026”. To trzy dekady danych z 27 miast – od ogłoszeń prasowych po portale internetowe.

Ceny rosły znacznie szybciej niż czynsze

• Ceny mieszkań: w latach 1996–2026 wzrosły nominalnie 10,4-krotnie, a realnie 2,8-krotnie.
• Czynsze najmu: w tym samym czasie wzrosły nominalnie 3,4-krotnie, ale realnie spadły o ok. 7,5%.
• Dla porównania: inflacja CPI wyniosła x3,7, a wynagrodzenia realne wzrosły 2,4-krotnie.
• Relacja cen do czynszów: wzrosła z poziomu 1,2 do 3,1.

Mówiąc prościej: mieszkanie kosztuje dziś znacznie więcej w stosunku do czynszu, jaki można za nie uzyskać, niż trzydzieści lat temu. dla wszystkich, kto liczy rentowność najmu, to najważniejszy kontekst.

Bańka cenowa? Klasyczna tylko raz

Testy eksplozywności (PSY) wykazały, iż jedynym klasycznym epizodem bańki cenowej, widocznym jednocześnie we wszystkich trzech wskaźnikach (ceny realne, relacja cen do dochodów i relacja cen do czynszów), były lata 2006–2007. W latach 2017–2022 pojawił się sygnał w indeksie cen, ale relacja cen do dochodów nie spełniła kryteriów bańki.

Trzy szoki, które trwale zmieniły rynek najmu

• Pandemia (2020): przyniosła trwały spadek czynszów realnych, średnio o 8,1%, bez trwałego wpływu na ceny mieszkań.
• Wojna w Ukrainie i migracja (2022): wywołała trwały wzrost czynszów, ok. 10,8% powyżej scenariusza bazowego.
• Bezpieczny Kredyt 2% (2023): doprowadził do trwałego wzrostu cen realnych mieszkań, średnio o 8,6% powyżej scenariusza kontrfaktycznego w ciągu kolejnych 4 kwartałów. Na czynsze nie wpłynął trwale (+2,0%, brak efektu).

Co to oznacza dla wynajmujących?

Rynek sprzedaży i rynek najmu reagują na wstrząsy zupełnie inaczej. Ceny mieszkań odpowiadają na dostępność kredytu, a czynsze na popyt ze strony najemców. Planując zakup mieszkania na wynajem, warto analizować oba te rynki osobno i nie zakładać, iż wzrost cen automatycznie przeniesie się na wyższe czynsze.

Klient się zmienia – czy wynajmujący i pośrednik też?

Drugim mocnym punktem programu było wystąpienie Anny Zachary-Widły i Dominiki Mikulskiej z portalu Nieruchomosci-online.pl. Ekspertki pokazały wyniki badań nad tym, kim są dziś osoby szukające mieszkań i czego naprawdę oczekują.

Polska 2040 i rosnąca rola najmu

• Starzejące się społeczeństwo: w 2040 roku 30% Polaków będzie miało ponad 65 lat, mediana wieku wyniesie 48 lat, a liczba osób powyżej 80. roku życia wzrośnie o ponad milion.
• Własność przestaje być warunkiem stabilizacji: aż 41% osób w wieku 18–35 lat uważa, iż do życiowej stabilizacji nie trzeba mieć mieszkania na własność.
• Najem instytucjonalny: prognozy zakładają jego dynamiczny rozwój, do 36 tys. lokali w 2040 roku.
• Mobilność: praca zdalna i cyfrowa sprawia, iż przeprowadzka nie oznacza już zmiany pracy, a potrzeba elastyczności mieszkaniowej rośnie.
• Workation: 56% badanych pozytywnie ocenia łączenie pracy zdalnej z pobytem w miejscu wypoczynkowym (24% zdecydowanie, 32% raczej pozytywnie).

Pragmatyzm zamiast aspiracji

Poszukujący wybierają mieszkania wystarczające zamiast idealnych. Nieruchomość coraz częściej jest inwestycją, a coraz rzadziej symbolem statusu. Elastyczność wygrywa ze sztywnymi ograniczeniami.

Co liczy się przy wyborze mieszkania?

1. Cena i koszty utrzymania – 45%
2. Bezpieczeństwo okolicy – 42%
3. Cisza i spokój – 39%
4. Lokalizacja (szkoła, praca) oraz dostęp do terenów zielonych – po 37%
5. Dostęp do usług (sklepy, przychodnie, komunikacja) – 34%
6. Standard mieszkania – 32%
7. Bliskość rodziny i znajomych – 28%
8. Komunikacja i transport – 25%
9. Okolica przyjazna dzieciom – 23%
10. Prestiż lokalizacji – zaledwie 11%

Cztery typy współczesnych klientów

• „Bezpieczna przystań”: stawia na stabilność, spokój, przewidywalność i stałe koszty.
• „Eko-racjonalny”: szuka oszczędnych, energooszczędnych budynków i dostępu do zieleni.
• „Miejski wygodny”: aktywny zawodowo mieszkaniec miasta, dla którego dom to wygodna baza logistyczna z dobrą komunikacją.
• „Mobilny cyfrowy”: najszybciej rosnąca grupa; mieszkanie jest dla niej przestrzenią tymczasową, zwykle o mniejszym metrażu.

Ekonomia codzienności

O decyzji zakupu lub najmu coraz częściej przesądza nie sama cena, ale długofalowy koszt utrzymania: stabilność opłat eksploatacyjnych, niezależność energetyczna budynku i jego wpływ na środowisko.

Co to oznacza dla wynajmujących?

• Przewidywalne koszty to argument: skoro cena i koszty utrzymania są dla najemców najważniejsze, warto jasno pokazywać je już w ogłoszeniu.
• Okolica sprzedaje bardziej niż prestiż: bezpieczeństwo, cisza i zieleń liczą się dla najemców znacznie bardziej niż prestiżowy adres.
• Elastyczność jest w cenie: rosnąca grupa „mobilnych cyfrowych” szuka mniejszych mieszkań traktowanych jako przestrzeń tymczasowa.

Prawo, regulacje i AML na Krajowej Konferencji Rynku Nieruchomości

Dużą część programu wypełniły tematy prawne: odpowiedzialność cywilna i karna pośrednika, najczęstsze błędy w aktach notarialnych, projektowane zmiany regulacji zawodów rynku nieruchomości oraz nowe obowiązki wynikające z przepisów AML. Debata przedstawicieli federacji i stowarzyszeń branżowych pokazała, iż środowisko chce wspólnie wpływać na przyszłość zawodów rynku nieruchomości.

Podziękowania dla organizatorów

Serdecznie dziękujemy Powszechnemu Towarzystwu Ekspertów i Doradców Rynku Nieruchomości oraz jego Prezydentowi, Zbigniewowi Kubińskiemu, za doskonałą organizację, wysoki poziom merytoryczny prelekcji i przestrzeń do wymiany wiedzy oraz integracji środowiska.

Wiedza i wsparcie na wyciągnięcie ręki

XVII Krajowa Konferencja Rynku Nieruchomości pokazała, jak dynamicznie zmienia się polski rynek mieszkaniowy i przed jakimi wyzwaniami stoją inwestorzy, wynajmujący oraz pośrednicy. Jako Stowarzyszenie Mieszkanicznik trzymamy rękę na pulsie, żeby wspierać naszych Członków w reagowaniu na te trendy.

Chcesz wiedzieć, jak zmiany na rynku najmu wpłyną na Twoją nieruchomość?

Zajrzyj do Bazy Wiedzy, znajdź eksperta w swoim regionie na stronie Oddziały i Liderzy albo dołącz do Stowarzyszenia Mieszkanicznik. Wspólnie budujemy bezpieczny i zyskowny rynek najmu w Polsce.