Zasady udostępnienia spółdzielni lokalu w razie awarii lub wykonania niezbędnych remontów

Zgodnie z art. 6¹ Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych

1. W razie awarii wywołującej szkodę lub zagrażającej bezpośrednio powstaniem szkody osoba korzystająca z lokalu jest obowiązana niezwłocznie udostępnić lokal w celu usunięcia awarii.
2. Jeżeli osoba ta jest nieobecna lub odmawia udostępnienia lokalu, spółdzielnia ma prawo wejść do lokalu w obecności funkcjonariusza Policji, a gdy wymaga to pomocy straży pożarnej – także przy jej udziale.
3. Jeżeli otwarcie lokalu nastąpiło pod nieobecność pełnoletniej osoby z niego korzystającej, spółdzielnia jest obowiązana zabezpieczyć lokal i znajdujące się w nim rzeczy, do czasu przybycia tej osoby; z czynności tych sporządza się protokół.

Użyty w ustawie zwrot: „niezwłocznie udostępnić lokal” oznacza tyle samo co udostępnić go natychmiast, od razu, w tej samej chwili.

Po wcześniejszym uzgodnieniu terminu osoba korzystająca z lokalu powinna także udostępnić spółdzielni lokal w celu:

1. dokonania okresowego, a w szczególnie uzasadnionych wypadkach również doraźnego przeglądu stanu wyposażenia technicznego lokalu oraz ustalenia zakresu niezbędnych prac i ich wykonania;
2. zastępczego wykonania przez spółdzielnię prac obciążających członka spółdzielni albo osobę niebędącą członkiem spółdzielni, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, albo właściciela lokalu niebędącego członkiem spółdzielni.
3. lokal lub budynek wymaga remontu obciążającego spółdzielnię lub przebudowy, spółdzielnia może żądać od osób korzystających z tego lokalu lub budynku jego udostępnienia w celu wykonania koniecznych robót po wcześniejszym uzgodnieniu terminu.

Jak czytamy w wyroku Sądu Okręgowego w Poznaniu z dnia 19 stycznia 2018 r. (sygn. II Ca 1016/17): prace związane ze zmianą systemu dostarczania wody ciepłej mieszczą się w pojęciu „przebudowy”, o której mowa w art. 6¹ ust. 4 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Ich celem jest bowiem zmiana parametrów użytkowych budynku w zakresie m.in. jego wentylacji (por. art. 3 ust. 7a pr. budowlanego).

W przypadku gdy lokator odmawia wykonania ww. obowiązków, w szczególności gdy odmowa powoduje negatywne skutki praktyczne i grozi powstaniem strat, spółdzielnia może wystąpić do sądu na podstawie art. 64 Kodeksu Cywilnego o zobowiązanie lokatora do określonego zachowania, a także może uznać zachowanie lokatora za naruszenie podstawowych jego obowiązków.

Biorąc pod uwagę rodzaj remontu budynku tego wymaga, osoby korzystające z lokalu lub budynku obowiązane są na żądanie i koszt spółdzielni w uzgodnionym terminie przenieść się do lokalu zamiennego na okres wykonywania remontu, ściśle oznaczony i podany do wiadomości zainteresowanych. Okres ten nie może być dłuższy niż 12 miesięcy.

W okresie używania lokalu zamiennego członek spółdzielni bądź osoba niebędąca członkiem spółdzielni, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, albo właściciel lokalu niebędący członkiem spółdzielni wnosi opłaty jedynie za używanie tego lokalu. Opłaty za używanie lokalu zamiennego, bez względu na jego wyposażenie techniczne, nie mogą być wyższe niż opłaty za używanie lokalu dotychczasowego.

W razie pytań i wątpliwości związanych z powyższą materią zapraszamy do kontaktu z naszym ekspertem, mec. Łukaszem Moczydłowskim: moczydlowski[at]prokurent.com.pl

Autor:

Łukasz Moczydłowski – Adwokat / Starszy Partner