Zasiedzenie nieruchomości rolnych znów możliwe

Dotychczasowy stan prawny

Od 30.4.2016 r. obowiązywał art. 172 § 3 ustawy z 23.4.1964 r. – Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 1610; dalej: KC), zgodnie z którym nieruchomość rolną – w rozumieniu przepisów ustawy z 11.4.2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (t.j. Dz.U. z 2022 r. poz. 2569; dalej: UstRolU) – przez zasiedzenie mógł nabyć jedynie rolnik indywidualny w rozumieniu przepisów tej ustawy, i to wyłącznie w sytuacji, w której powierzchnia nabywanej nieruchomości rolnej, wraz z nieruchomościami rolnymi stanowiącymi jego własność, nie przekroczyła 300 ha użytków rolnych.

Było to jedno z wielu ograniczeń w zakresie obrotu nieruchomościami rolnymi, jakie wprowadzono w życie ustawą z 14.4.2016 r. o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw (t.j. Dz.U. z 2022 r. poz. 507; dalej: WstrzSprzNierRolU). Realizowały one idę, iż nabywcami nieruchomości rolnych powinni być co do zasady wyłącznie rolnicy indywidualni.

Dla porządku przypomnijmy jeszcze, iż zgodnie z definicją zawartą w art. 2 pkt 1 UstRolU, przez nieruchomość rolną należy rozumieć nieruchomość rolną w rozumieniu KC, z wyłączeniem nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne. Tym samym nieruchomości rolne to nieruchomości, które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej (art. 46¹ KC).

Z kolei za rolnika indywidualnego – w myśl art. 6 ust. 1 UstRolU – uważa się osobę fizyczną, która jest właścicielem, użytkownikiem wieczystym, samoistnym właścicielem lub dzierżawcą nieruchomości rolnych (których łączna powierzchnia użytków rolnych nie przekracza 300 ha) i posiada kwalifikacje rolnicze oraz od co najmniej 5 lat zamieszkuje gminę, na której obszarze jest położona jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rolnego, i prowadzi je przez ten okres osobiście.

W konsekwencji wprowadzonych w 2016 r. zmian została wyłączona możliwość, aby podmiot niespełniający cech „rolnika indywidualnego” nabył w drodze zasiedzenia własność nieruchomości rolnej. Niemniej dotyczyło to nie tylko podmiotów, które objęły nieruchomości w posiadanie dopiero po wejściu w życie zmian, ale również tych, którzy na ten moment już znajdowali się na drodze do zasiedzenia.

Co prawda w art. 14 WstrzSprzNierRolU przewidziano, iż art. 172 § 3 KC nie stosuje się, o ile zasiedzenie skończyłoby się przed upływem 3 lat od dnia wejścia w życie niniejszej ustawy (tj. przed 30.4.2019 r.), przepis ten nie chronił jednak w jakikolwiek sposób podmiotów, które na dzień 30.4.2016 r. znajdowały się w posiadaniu nieruchomości rolnych (np. ponad 25 lat), ale do upływu okresu zasiedzenia brakowało im więcej niż 3 lata.

Aktualny stan prawny

Ustawa z 13.7.2023 r. o zmianie ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2023 r. poz. 1933), która zasadniczo weszła w życie 5.10.2023 r., uchyla w całości art. 172 § 3 KC.

Oznacza to, iż ponownie otwarto możliwość nabycia własności nieruchomości rolnych przez „nie-rolników” w drodze zasiedzenia.

W ustawie zawarto również przepis przejściowy (art. 10), który przewiduje, iż do terminu zasiedzenia nieruchomości rolnej posiadanej w dniu wejścia w życie przepisów (tj. 5.10.2023 r.) przez posiadacza innego niż rolnik indywidualny zalicza się czas posiadania nieruchomości przed dniem wejścia w życie ustawy. Umożliwia to wliczenie do okresu potrzebnego do zasiedzenia nieruchomości rolnej czasu posiadania, w którym formalnie wyłączona była możliwość zasiedzenia takiej nieruchomości z uwagi na funkcjonujące do tej pory ograniczenia.

Ocena zmian

Wprowadzone zmiany należy ocenić jednoznacznie pozytywnie.

Przepis art. 172 § 3 KC był w swej treści dość rygorystyczny i nie dopuszczał żadnych wyjątków pozwalających na zasiedzenie nieruchomości rolnej. Dla przykładu – ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego przewidywała (i przez cały czas przewiduje) możliwość nabycia nieruchomości rolnej (w drodze czynności prawnej między stronami) o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha.

Istniejące dotychczas ograniczenia mogły więc budzić bardzo poważne zastrzeżenia z perspektywy konstytucyjnych zasad równości czy równej ochrony praw majątkowych.

Przede wszystkim art. 172 § 3 KC uniemożliwiał wykonywanie przez instytucję zasiedzenia funkcji prawno-korygującej. Zasiedzenie jako takie nie służy nigdy przecież spekulacyjnemu obrotowi ziemią, stąd też wprowadzone w art. 172 § 3 KC ograniczenie uniemożliwiające nabycie własności przez „nie-rolników” wydawało się całkowicie niezrozumiałe.

Ponadto art. 172 § 3 KC nie różnicował w żaden sposób nieruchomości w zależności od ich powierzchni. W taki sam sposób należało więc traktować zarówno duże nieruchomości rolne, o powierzchni liczonej w dziesiątkach, a choćby w setkach hektarów, jak i niewielkie nieruchomości, o powierzchni raptem kilkudziesięciu czy kilkuset metrów kwadratowych.