3 FILARY DOBRZE DZIAŁAJĄCEGO BIZNESU W NIERUCHOMOŚCIACH

Monika Zapart znalazła sposób na stabilny biznes w nieruchomościach. Składa się z trzech filarów. Dwa z nich dają bezpieczne i regularne przepływy pieniężne na działalność operacyjną. Generują też nadwyżki, które lokuje w trzeci filar - pojedyncze projekty przynoszące jednorazowo dużo większe przychody. W najnowszej STrefie Nieruchomości (nr 32) rozłożyła swój biznes na części pierwsze.

3 FILARY DOBRZE DZIAŁAJĄCEGO BIZNESU W NIERUCHOMOŚCIACH

MONIKA ZAPART

W biznesie - zwłaszcza nieruchomościowym - nie warto opierać wszystkiego na jednym źródle. Bo gdy coś się posypie, można stracić więcej, niż się zakładało. Dlatego zamiast iść za szybkim efektem, budując swoją drogę, postawiłam na różnorodność działań. Działam, opierając się na trzech niezależnych filarach: flipach, podnajmie i zarządzaniu najmem. Każdy z nich ma swój rytm i własne wyzwania, ale razem tworzą spójną, uzupełniającą się całość. Gdy w jednym coś się zatrzyma, pozostałe przez cały czas pracują, dając mi poczucie ciągłości. Nie działam pod presją, bo zbudowałam odporny na zawirowania biznes nieruchomościowy.

FILAR 1: FLIPY

Flipy to ten filar mojej działalności, od którego wszystko się zaczęło. To właśnie dzięki nim zbudowałam swój system inwestycyjny i zdobyłam doświadczenie, które dziś wykorzystuję również w pozostałych obszarach. Nie liczę flipów w setkach, bo nie o liczby tutaj chodzi. Liczy się jakość, zróżnicowanie projektów i to, iż każdy z nich kończył się sukcesem.

Realizowałam inwestycje zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. Pracowałam z mieszkaniami w kamienicach, blokach z wielkiej płyty, plombach, na parterach, ostatnich

piętrach, w lokalizacjach o niechlubnej sławie, a także w dzielnicach premium. Przygotowywałam nieruchomości dla różnych grup docelowych: rodzin, studentów, najemców krótko- i długoterminowych oraz klientów inwestycyjnych szukających gotowców.

W swoim portfolio mam również bardziej zaawansowane projekty, takie jak: zmiany sposobu użytkowania, przebudowy, remonty wymagające pozwolenia na budowę, realizacje z udziałem konserwatora zabytków, a także inwestycje w lokale bez instalacji grzewczej, w których to wszystkie systemy trzeba było zaprojektować i wykonać od podstaw. Mam na koncie także projekt budowy domu dwulokalowego i inwestycje w grunty.

Nieruchomości pozyskuję z różnych źródeł: zarówno z wolnego rynku, jak i przetargów, licytacji czy mniej oczywistych okazji inwestycyjnych. Nie zamykam się na żadną formę zakupu. Najważniejsze to: potencjał projektu i możliwości, jakie daje konkretna nieruchomość. Działałam tak we Wrocławiu, jak i w mojej rodzinnej Zielonej Górze. Inwestuję z własnych środków, przy wsparciu dźwigni finansowej oraz z udziałem inwestorów pasywnych, z którymi dzielę się zyskiem po sprzedaży.

Wśród projektów, które realizowałam, szczególne miejsce zajmuje przebudowa lokalu usługowego na mieszkalny. Lokal znajdował się na niskim parterze w dzielnicy, której (mówiąc delikatnie) daleko było do miana prestiżowej, czyli na wrocławskim „Trójkącie”. To miejsce, gdzie ludzie zwyczajnie boją się mieszkać, więc musiałam stworzyć dla niego sensowny plan i dopasować jakąś grupę docelową. Zdecydowałam się na najem na pokoje.

Projekt przypadł na okres pandemii, co dodatkowo utrudniło wszystkie procedury. Dokumenty musiały przechodzić „kwarantannę listowną”, a cała papierologia związana z przebudową była wyjątkowo czasochłonna. Wymagało to aktualizacji danych w księgach wieczystych i kartotekach lokali, zgód wspólnoty, podpisów, m.in. kierownika budowy, architekta, i wielu formalności administracyjnych. Było to wyjątkowo ryzykowne przedsięwzięcie, ale zakończyło się sukcesem, zarówno inwestycyjnym, jak i operacyjnym. Zysk przekroczył ponad 130 tys. zł.

Na co dzień to właśnie flipy stanowią dla mnie główny zastrzyk kapitału. To projekty, które wymagają dużych nakładów i koncentracji, ale finalnie dają mi również dużo satysfakcji.

Czuję się w tym bardzo sprawcza. To ja decyduję, czy dana nieruchomość ma potencjał na moją wizję, oglądam ją ZAWSZE osobiście. Wyznaczam grupę docelową, projektuję indywidualnie – od pomiarów przez wybór kolorystyki aż po finalny home staging. Przygotowuję nieruchomość do sprzedaży wizualnie i funkcjonalnie. Sprzedaż prowadzę

indywidualnie oraz we współpracy ze sprawdzoną agencją nieruchomości, ale uwielbiam zbierać dane z prezentacji osobiście. Wsłuchiwać się w potrzeby klientów i wykorzystywać

tę wiedzę w kolejnych realizacjach.

Najbardziej lubię działać w modelu „na zakładkę”: jedna nieruchomość jest w zakupie, inna w remoncie, a kolejna już trafia na rynek. Dzięki temu nie mam wrażenia, iż robię cały czas to samo, i nie dopada mnie zawodowe wypalenie.

TO 2 Z 3 FILARÓW dobrze ułożonego i sprawnego biznesu opartego na nieruchomościach. O dwóch pozostałych przeczytasz w najnowszej Strefie Nieruchomości: https://skleprentiera.pl/SN32