Aktualizacja opłaty za użytkowanie wieczyste gruntu a jego przeznaczenie w MPZP

Stan faktyczny i stan prawny

SN wydał wyrok w sprawie ustalania wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego. Spór w tym zakresie rozgorzał pomiędzy jedną z dolnośląskich spółek a występującym w imieniu Skarbu Państwa Prezydentem Wrocławia, który pod koniec 2013 r. wypowiedział dotychczasową opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości, wynoszącą 10,9 tys. zł, i ustalił nową w wysokości: 21,9 tys. zł za 2014 r.; 228,2 tys. zł za 2015 r.; i 434,5 tys. zł za 2016 r. oraz lata następne. Wysokość opłaty rocznej została obliczona jako 3% wartości nieruchomości, określonej na kwotę 14,5 tys. zł. Zdaniem spółki aktualizacja opłaty rocznej była nieuzasadniona, zatem odwołała się ona od tej decyzji, wskutek czego SKO we Wrocławiu ustaliło opłatę roczną w kwocie 369,3 tys. zł, obowiązującą od 2014 r. Spółka wniosła sprzeciw.

SO stwierdził, iż na dzień wypowiedzenia opłaty rocznej wartość rynkowa tej nieruchomości, jako nieruchomości przemysłowej, wynosiła 9 tys. zł, natomiast wartość ta, przy uwzględnieniu mieszkaniowego przeznaczenia nieruchomości, wskazanego w aktualnie obowiązującym planie zagospodarowania przestrzennego, wynosiłaby 18,5 tys. zł. Organ wskazał, iż istota sporu sprowadzała się do ustalenia, czy sporny grunt należało uznać za przeznaczony pod działalność przemysłową, czy za posiadający funkcję mieszkaniową. SO przychylił się do pierwszego z twierdzeń. Organ zwrócił uwagę na fakt, iż nieruchomość od dawna (jeszcze przez poprzedniego właściciela) była traktowana jako grunt przemysłowy z zabudową zakładu produkcyjnego. Na taki charakter nieruchomości nie miał wpływu fakt wyburzenia istniejących budynków lub ich przebudowa. Zdaniem Sądu zmiana nastąpiłaby dopiero w razie wzniesienia obiektów o innej funkcji, potwierdzonego uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie. Organ zauważył także, iż wycena nieruchomości z uwzględnieniem jej przeznaczenia mieszkaniowego, wynikającego z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a nie celu, na jaki nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste, byłaby sprzeczna z § 28 ust. 5 rozporządzenia Rady Ministrów z 21.9.2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 555; dalej: WycenaNierR).

Prezydent wniósł apelację, jednak SA ją odrzucił, a w konsekwencji prezydent Wrocławia wniósł skargę kasacyjną.

Stanowisko SN

SN w wyroku z 14.10.2022 r., II CSKP 588/22, stanął po stronie Skarbu Państwa. Skład orzekający w uzasadnieniu swojego stanowiska zwrócił uwagę na fakt, iż katalog czynników, które powinny być uwzględnione przez biegłego przy wycenie nieruchomości, wymieniony w art. 154 ustawy z 21.8.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 1899; dalej GospNierU), ma charakter otwarty, o czym świadczy użyte w przepisie słowo „w szczególności”. W opinii Sądu biegły ma wziąć pod uwagę nie tylko kryteria wymienione wprost, ale także inne cechy charakteryzujące nieruchomość, które w badanych okolicznościach – w świetle wiedzy i doświadczenia biegłego – w warunkach obrotu rynkowego miałyby znaczenie dla określenia wartości nieruchomości. SN uzasadniał ponadto, iż „z punktu widzenia przedmiotu sporu podstawowe znaczenie ma kwestia relacji między stosowaniem art. 154 ust. 1 GospNierU, wskazującym na konieczność uwzględnienia przeznaczenia nieruchomości w planie miejscowym, oraz § 28 ust. 5 WycenaNierR, który stanowi, iż wartości nieruchomości, o których mowa w § 28 ust. 1-4 WycenaNierR, określa się według stanu nieruchomości i cen na dzień oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste albo według stanu nieruchomości i cen na dzień aktualizacji opłat z tytułu użytkowania wieczystego, „z uwzględnieniem celu, na jaki nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste, z zastrzeżeniem art. 73 ust. 2 GospNierU”. Sąd zaznaczył jednak, iż przywołane przepisy nie oznaczają, iż przy wycenie nieruchomości możliwe jest pominięcie jej przeznaczenia w planie miejscowym. Zdaniem składu orzekającego: „Ocena kryterium «celu» powinna być zatem otwarta i dynamiczna, w tym nie powinna pomijać rzeczywistej sytuacji wycenianej nieruchomości, także kształtowanej planem miejscowym. Mowa zwłaszcza o przypadku zakwalifikowania gruntu do kategorii „pozostałe nieruchomości gruntowe” (art. 72 ust. 3 pkt 5 GospNierU), która to kwalifikacja, w razie powstania prawa ex lege i nieokreślenia konkretnego celu w decyzji uwłaszczeniowej (jak w badanej sprawie), pozostawia użytkownikowi wieczystemu duży zakres swobody w wyborze sposobu gospodarczego wykorzystania gruntu”.