Badanie stanu prawnego (due diligence) nieruchomości (cz. I)

Nabywanie i inwestowanie w nieruchomości jest jedną z najpopularniejszych transakcji realizowanych przez podmioty gospodarcze w Polsce. W przypadku każdej inwestycji na rynku nieruchomości, krokiem poprzedzającym ostateczną decyzję o zawarciu umowy sprzedaży nieruchomości, powinna być analiza stanu prawnego nieruchomości.

Badanie stanu prawnego nieruchomości (tzw. due diligence) zakłada podjęcie szeregu czynności mających na celu poddanie analizie informacji i dokumentów dotyczących nieruchomości, w celu identyfikacji potencjalnych ryzyk prawnych związanych z planowaną transakcją oraz wskazaniem ewentualnych możliwości eliminacji lub minimalizacji tych ryzyk. Fundamentalnym celem badania stanu prawnego nieruchomości jest zatem przekazanie nabywcy nieruchomości informacji i dokumentów, które pomogą mu w podjęciu decyzji czy planowana transakcja jest dla niego opłacalna, czy spełnia jego planowane założenia biznesowe, czy możliwe jest prowadzenie na nieruchomości planowanej inwestycji oraz, czy istnieją czynniki prawne mogące potencjalnie wpływać na obniżenie ceny nieruchomości w toku negocjacji ze sprzedającym.

Zakres każdego badania prawnego due diligence nieruchomości różni się przede wszystkim w zakresie tego jaka nieruchomość jest przedmiotem badania – inny zakres badania będzie dotyczył nieruchomości gruntowej pod miastem, a inny nieruchomości biurowej w centrum miasta. Jednakże pewne obszary prawne powinny zostać zbadane przy każdym badaniu due diligence nieruchomości, niezależnie od wytycznych klienta oraz typu i położenia badanej nieruchomości.

W tej części cyklu artykułów wskazaliśmy dwa obszary badania, które w naszej opinii fundamentalne dla wszystkich badania due diligence nieruchomości, z zastrzeżeniem, iż zagadnienia te nie przedstawiają wyczerpującej listy badanych kwestii, ale stanowią jedynie zasygnalizowanie jak liczne czynniki mogą sprawić, iż planowana transakcja może być uznana dla nabywcy jako korzystna czy niekorzystna.

Due diligence nieruchomości – tytuł prawny do nieruchomości

Księga wieczysta

Podstawowym zagadnieniem podlegającym badaniu w ramach due diligence jest weryfikacja tytułu prawnego do nieruchomości, tj. potwierdzenie czy podmiot zbywający nieruchomość jest faktycznie uprawniony do zawarcia umowy z podmiotem nabywającym nieruchomość, a zatem czy może skutecznie przenieść swoje prawo własności (użytkowania wieczystego). Weryfikacja tytułu do nieruchomości następuje w dużej mierze w oparciu o analizę księgi wieczystej dla nieruchomości, a w szczególności na podstawie dokumentów stanowiących podstawę wpisów dokonanych przez sąd wieczystoksięgowy w poszczególnych działach księgi wieczystej. Z naszego doświadczenia wynika bowiem, iż istnieją przypadki, gdy treść księgi wieczystej nie jest tożsama ze stanem faktycznym dotyczącym nieruchomości. Przykładowo, w księdze wieczystej mogą nie znajdować się wszystkie dokumenty, które umożliwiałyby pełne ustalenie schematy nabycia nieruchomości przez sprzedającego lub jego poprzedników. W opisywanym przypadku sprzedający powinien zainicjować kroki mające na celu uregulowanie stanu prawnego nieruchomości, tak aby stan w księgach wieczystych zgadzał się ze stanem faktycznym, jeszcze przed zawarciem transakcji sprzedaży nieruchomości. Należy również zweryfikować czy istnieje możliwość skorzystania z rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych i jakiej należytej staranności należy dołożyć przy ustaleniu due diligence nieruchomości, aby móc posłużyć się wspomnianą konstrukcją prawną. W sytuacji bowiem nieuregulowanego stanu prawnego nieruchomości, tj. rozbieżności pomiędzy stanem faktycznym a stanem prawnym, istnieje bowiem znaczne prawdopodobieństwo, iż bank finansujący nabycie nieruchomości nie udzieli kupującemu kredytu lub udzieli go na niekorzystnych warunkach finansowych.

Ponadto w sytuacji, gdy przedmiotem transakcji jest niezabudowana nieruchomość, która została uprzednio nabyta przez sprzedającego od Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, każdorazowemu badaniu powinno podlegać czy gminie przysługuje ustawowe prawo pierwokupu nieruchomości. Weryfikacja tych kwestii może być kluczowa dla zabezpieczenia interesów nabywcy.

Księga wieczysta podlega również każdorazowo badaniu w zakresie obciążeń nieruchomości hipotekami, służebnościami, innymi prawami lub roszczeniami przysługującymi osobom trzecim, czy innym ograniczeniom dotyczącym korzystania z nieruchomości. Nieruchomość powinna zostać zwolniona spod obciążeń hipotecznych najlepiej poprzez zaspokojenie istniejących wierzytelności jeszcze przed dniem planowanej transakcji w celu uniknięcia ewentualnej odpowiedzialności za zobowiązania. W przeciwnym razie, gdy nieruchomość będzie obciążona hipoteką, to nabywca, a nie zbywca będzie odpowiadał za zobowiązania wynikające z hipoteki. W sytuacji, gdy w dziale III księgi wieczystej nieruchomości znajdują się wpisy dotyczące roszczeń osób trzecich wobec nieruchomości, weryfikacji należy również poddać możliwości ich wykreślenia z księgi wieczystej.

Wypis i wyrys z ewidencji gruntów

Badanie stanu prawnego tytułu sprzedającego do nieruchomości oparte jest również o weryfikację wypisu i wyrysu z ewidencji gruntów, zgodnie z którym można zweryfikować czy treść wpisów w księdze wieczystej nieruchomości koresponduje ze stanem faktycznym nieruchomości ujawnionym w ewidencji. Przykładowo z ewidencji gruntów może wynikać, iż sposób korzystania z nieruchomości został określony jako: „działka niezabudowana”, podczas gdy faktyczny sposób korzystania z działki jest inny, ponieważ nieruchomość została zabudowana. Ponadto w zakresie wypisu i wyrysu z ewidencji, istotne jest dokonanie weryfikacji jakie grunty wchodzą w skład nieruchomości. W przypadku bowiem, gdy są to grunty rolne, a nabywca chce na nieruchomości prowadzić działalność usługową, konieczne będzie uzyskanie decyzji w sprawie wyłączenia nieruchomości spod produkcji rolnej. Istnieją również inne kwestie podlegające badaniu prawnemu w ramach analizy wypisu i wyrysu z ewidencji gruntów, przykładowo istotne może być również poddanie analizie decyzji dotyczących podziału/scalania nieruchomości, czy dostępu nieruchomości do drogi publicznej.

Due diligence nieruchomości – uwarunkowania planistyczne

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego

Drugą równie istotną kwestią poddawaną badaniu stanu prawnego nieruchomości są uwarunkowania planistyczne dla nabywanej nieruchomości. W przypadku, gdy nieruchomość znajduje się na terenie, na którym obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, fundamentalną kwestią podlegającą badaniu będzie to, czy planowana przez nabywcę nieruchomości inwestycja, będzie zgodna z postanowieniami planu. Miejscowy plan wskazuje bowiem przede wszystkim na to, na jaki cel może zostać przeznaczona nieruchomość, przykładowo: budownictwo mieszkaniowe, budownictwo usługowe, obiekty przemysłowe, itd. W praktyce zatem, o ile inwestor planuje nabyć niezabudowaną nieruchomość w celu zbudowania na niej zabudowy mieszkaniowej, a zgodnie z postanowieniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, przeznaczeniem terenu jest wyłącznie „zabudowa usługowa obejmująca między innymi obiekty handlowe”, najprawdopodobniej nie będzie możliwości przeprowadzenia planowanej inwestycji. Możliwa jest również sytuacja, gdy choć plan przewiduje np. prowadzenie zabudowy usługowej obejmującej między innymi obiekty handlowe, może z zabudowy wyłączać pewne branże, np. sprzedaż paliw i pojazdów mechanicznych. Miejscowy plan może zawierać również dalsze wymogi, które będą miały bezpośredni wpływ na planową inwestycję, przykładowo zasady i warunki podziału czy scalania nieruchomości, wskaźniki intensywności zabudowy, postanowienia dotyczące opieki konserwatorskiej nad budynkami znajdującymi się na nieruchomościach, ograniczenia kubatury budynków, utrzymanie standardów architektoniczny w zakresie formy i materiałów wykończeniowych, linie zabudowy, itd. Wszystkie te kwestie powinny zostać poddane badaniu prawnemu.

Warunki zabudowy

W sytuacji, gdy nieruchomość nie jest położona na terenie objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, należy wówczas zweryfikować postanowienia decyzji ustalającej warunki zabudowy dla danej nieruchomości (jeżeli została wydana). Zgodnie z ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, decyzja o warunkach zabudowy ustala warunki zmiany sposobu zagospodarowania terenu poprzez budowę obiektu budowlanego. Inwestor powinien mieć na uwadze, iż może być konieczna zmiana wydanej decyzji ustalającej warunki zabudowy dla nieruchomości, co wiąże się bezpośrednio z wartością rynkową nabywanej nieruchomości. Ponadto nie w każdym wypadku możliwe będzie uzyskanie nowej decyzji o ustaleniu warunków zabudowy.

Należy ponadto zweryfikować czy dla obszaru powstało studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Studium to, nie jest aktem prawa miejscowego, natomiast jest podstawą do opracowania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Dla inwestora uważna analiza postanowień studium może wskazywać na wnioski w zakresie przyszłych zapisów planu dotyczących planowanego dopuszczalnego zagospodarowania nieruchomości, natomiast do czasu przyjęcia planu miejscowego wszelkie inwestycje mogą być realizowane wyłącznie na podstawie decyzji o warunkach zabudowy. Ponadto zgodnie z art. 65 ust. 1 pt. 2 w związku z ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym organ administracji, który wydał decyzję o warunkach zabudowy orzeka o jej wygaśnięciu w razie przyjęcia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego przewidującego inne ustalenia, jednak postanowienie to nie ma zastosowania w razie, gdy na podstawie decyzji o warunkach zabudowy uzyskane zostanie prawomocne pozwolenie na budowę.

Due diligence nieruchomości Warszawa

Nabycie każdej nieruchomości powinno zostać poprzedzone przeprowadzeniem badania due diligence nieruchomości. W praktyce trudne jest wskazanie hipotetycznego zakresu każdego badania stanu prawnego nieruchomości, z uwagi na to iż każda nieruchomość (i jej stan prawny) jest inna, jednakże w opinii Capital Legal kwestie wskazane w niniejszym artykule powinny bezwzględnie zostać zweryfikowane przy każdej transakcji nabycia nieruchomości. Istnieją jednak dalsze zagadnienia, które nie zostały opisane powyżej, a które mogą podlegać badaniu prawnemu nieruchomości, na przykład:

• proces budowlany,
• istnienie roszczeń byłych właścicieli nieruchomości, które mogą spowodować powstanie wątpliwości co do tytułu prawnego do nieruchomości,
• ochrona środowiska (rekultywacja, koszty dostosowywania gleby, emisja substancji szkodliwych, odpady),
• kwestie związane z prawami autorskimi np. z projektantem budynków znajdujących się na nieruchomości,
• umowy związanych z korzystaniem z nieruchomości przez osoby trzecie, szczególnie umowy najmu i sposoby ich zabezpieczeń,
• umowy dotyczące dostawy mediów do nieruchomości,
• podleganie ochronie konserwatora zabytków,
• toczące się postępowania sądowe, administracyjne i egzekucyjne,
• istnienie długów podatkowych zbywcy (podatek od nieruchomości, opłata od użytkowania wieczystego).

Zagadnienia wskazane w pkt 1) – 4) zostały szerzej opisane w drugiej części niniejszego cyklu artykułów, a wskazane w pkt 5) w części trzeciej cyklu.

Potrzebujesz pomocy?

Jeśli po zapoznaniu się z artykułem dostrzegasz ryzyka prawne związane z planowaną transakcją, napisz do nas. Pomożemy Ci w weryfikacji ryzyk i podpowiemy czy masz się czego obawiać.