Badanie stanu prawnego (due diligence) nieruchomości (cz. II)

Jak zostało wskazane w części 1 niniejszego cyklu artykułów, w przypadku każdej inwestycji na rynku nieruchomości, krokiem poprzedzającym ostateczną decyzję inwestora o zawarciu umowy sprzedaży nieruchomości, powinna być weryfikacja stanu prawnego nieruchomości. Pierwsza część artykułu została poświęcona analizie stanu prawnego do nieruchomości, w tym księgi wieczystej oraz wypisu i wyrysu z rejestru gruntów oraz uwarunkowaniom planistycznym, w tym miejscowemu planowi zagospodarowania przestrzennego i warunkom zabudowy. Niniejsza część skupi się na kolejnych czterech kwestiach prawnych, które należy przeanalizować w ramach badania due diligence w celu weryfikacji czy dla nabywcy planowana transakcja będzie mogła być uznana jako korzystna czy niekorzystna.

Proces budowlany

W wielu przypadkach inwestor nabywa nieruchomość, która została już zabudowana budynkiem lub budynkami. W takiej sytuacji, sporządzający badanie prawne nieruchomości powinien przede wszystkim uzyskać od sprzedającego komplet dokumentów związanych z procesem budowlanym, a w szczególności decyzje administracyjne: pozwolenia na budowę, pozwolenia na użytkowanie oraz (ewentualne) pozwolenia na rozbiórkę. W ramach badania prawnego nieruchomości, istotna jest weryfikacja czy wszystkie przedstawione dokumenty zostały opatrzone pieczęciami potwierdzającymi ich ostateczność lub wydane zostały postanowienia o ostateczności decyzji. Zgodnie z Kodeksem Postępowania Administracyjnego, decyzje ostateczne to decyzje, od których nie służy odwołanie w administracyjnym toku instancji ani wniosek o ponowne rozpatrzenie sprawy. W przypadku pozwolenia na budowę, dopiero bowiem w momencie uzyskania postanowienia lub pieczątki o ostateczności decyzji, można oficjalnie rozpocząć budowę. W sytuacji natomiast, gdy sprzedający nieruchomość rozpoczął prace przed uzyskaniem potwierdzenia ostateczności decyzji, prace te zostaną najprawdopodobniej potraktowane jako samowola budowlana. W konsekwencji inwestor może narazić się na ryzyko rozbiórki budynku, grzywny, a choćby kary ograniczenia wolności albo więzienia do lat 2. W interesie nabywcy jest zatem, aby sprzedający w przypadku, gdy na którejkolwiek decyzji administracyjnej nie znajduje się pieczątka o ostateczności decyzji lub nie zostało wydane postanowienie o ostateczności, uzyskał potwierdzenie ostateczności jeszcze przed zawarciem umowy sprzedaży nieruchomości.

Należy również zwrócić uwagę na to, iż zagadnienia związane z procesem budowlanym powinny być również weryfikowane przez doradców technicznych inwestora, między innymi w zakresie tego czy budynek jest użytkowany zgodnie z jego przeznaczeniem, czy zostały przeprowadzone wymagane przepisami ustawy okresowe przeglądy techniczne i przeciwpożarowe budynku i czy zostały opisane w książce technicznej budynku, itd.

Reprywatyzacja

W Polsce reprywatyzacja wciąż pozostała w dużej mierze problemem, na który ustawodawca nie znalazł odpowiedzi. Stan prawny licznych nieruchomości, znajdujących się w szczególności w Warszawie i innych miastach wojewódzkich, może stanowić jeden z zasadniczych argumentów przesądzających o zasadności inwestycji. W tym kontekście należy jednak mieć na uwadze art. 5 Ustawy o księgach wieczystych i hipotece, który formułuje tak zwaną zasadę rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. Zgodnie z zasadą, w razie rozbieżności pomiędzy stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej, a rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości, osoba nabywająca prawo własności lub inne prawa do nieruchomości w ramach transakcji z osobą ujawnioną w księdze wieczystej może polegać na stanie prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej, chyba iż nabywca działa w złej wierze lub nabycie tytułu do nieruchomości ma miejsce nieodpłatnie. Rękojmia ksiąg wieczystych chroni zatem osobę, która nabyła nieruchomość od osoby, która figuruje w księdze wieczystej jako właściciel nieruchomości, faktycznie jednak nim nie jest.

Podstawową przesłanką, aby inwestor mógł oprzeć się na zasadzie rękojmi jest istnienie dobrej wiary. Inwestor powinien zatem każdorazowo przed nabyciem nieruchomości zweryfikować w jaki sposób sprzedający nieruchomość wszedł w jej posiadanie. Zgodnie z orzecznictwem Sądu Najwyższego (przykładowo wyrok z dnia 23.11.2005 r., sygn. akt II CK 242/05) wgląd do księgi wieczystej jest zatem warunkiem koniecznym. Co więcej, jednak użyte w przepisie wyrażenie „z łatwością mógł się dowiedzieć” nie oznacza wymagania zachowania staranności minimalnej, ale staranności przeciętnej, oczekiwanej od osoby należycie dbającej o własne interesy (por. wyr. SN z 30.10.2002 r., V CKN 1342/00, OSP 2003, Nr 11, poz. 142 oraz z 31.5.2017 r., V CSK 513/16,). Powyższe może mieć szczególne znaczenie przy podmiotach profesjonalnie zajmujących się inwestowaniem w nieruchomości, bowiem w ich przypadku wymóg staranności jest podwyższony wobec staranności wymaganej od „przeciętnego nabywcy”.

Z drugiej strony, uznaje się, iż strona działała w złej wierze w razie, gdy stronie tej było wiadomo lub powinno być wiadomo, iż rzeczywisty stan prawny nieruchomości różni się od ujawnionego w odpowiedniej księdze wieczystej. W sytuacji zatem, gdy nabywca ma, albo powinien mieć wątpliwości i podejrzenia, co do prawdziwości danych ujawnionych w księdze wieczystej, jest on zobowiązany do podjęcia czynności zmierzających do sprawdzenia informacji o rozbieżności i wyeliminowania tych wątpliwości. Zaniechanie tego, świadczy o złej wierze w rozumieniu art. 6 ust. 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece (wyrok Sądu Najwyższego z 11.7.2002 r., sygn. akt I CKN 800/00; wyrok Sądu Najwyższego z 15.7.2010 r., sygn. akt IV CSK 90/10, OSP 2011, Nr 3, poz. 28).

W ramach badania due diligence, a w szczególności w odniesieniu do nieruchomości znajdujących się na terenie Warszawy, nie należy zatem ograniczać się wyłącznie do zbadania treści księgi wieczystej i jej akt. W każdym wypadku należy również zwrócić się do organów administracji publicznej, tj. stosownego wojewody, Samorządowego Kolegium Odwoławczego, Ministra Infrastruktury i Budownictwa, organu samorządu terytorialnego zajmującego się kwestiami reprywatyzacyjnymi (w Warszawie – Biuro Spraw Dekretowych Urzędu m.st. Warszawy) w celu uzyskania oficjalnych zaświadczeń potwierdzających, czy do organów tych zostały zgłoszone jakiekolwiek roszczenia restytucyjne/reprywatyzacyjne dotyczące nieruchomości i jaka jest ich treść.

Ochrona środowiska

W szczególności w zakresie nabywania nieruchomości, na których znajdują się lub znajdowały się w przeszłości zakłady przemysłowe, istnieje wysokie prawdopodobieństwo wystąpienia zanieczyszczeń na samej nieruchomości, pod jej powierzchnią oraz w strukturze gleby. Konieczność przeprowadzania badania zanieczyszczenia gleby lub ziemi wynika przede wszystkim z tego, iż nabywcę może obciążać ryzyko odpowiedzialności za zanieczyszczenia historyczne. Zgodnie z przepisami ustawy Prawo ochrony środowiska, co do zasady władający powierzchnią ziemi (czyli właściciel albo użytkownik wieczysty), na której występuje zanieczyszczenie gleby lub ziemi spowodowane przed 30 kwietnia 2007 roku, jest obowiązany do przeprowadzenia rekultywacji, choćby o ile nie jest jego sprawcą. Natomiast w odniesieniu do zanieczyszczeń gleby wyrządzonych po tej dacie, co do zasady, to podmiot, którego działalność spowodowała szkodę, obowiązany jest do naprawienia szkód wynikających z zanieczyszczenia. Oznacza to, iż w wypadku nabycia nieruchomości zanieczyszczonej przez inny podmiot, odpowiedzialność za zanieczyszczenia sprzed 30 kwietnia 2007 roku może przez cały czas obciążać nowego nabywcę, ponieważ odpowiedzialność ta jest związana z tytułem do nieruchomości i przechodzi na tego nabywcę. Nie ma przy tym możliwości zwolnienia się z tej odpowiedzialności przez wskazanie sprawcy zanieczyszczenia.

Należy również zwrócić uwagę, iż zagadnienia związane z ochroną środowiska powinny zostać również weryfikowane przez doradców technicznych inwestora, przede wszystkim w zakresie analizy gruntu i potencjalnych zanieczyszczeń oraz konieczności przeprowadzenia remediacji.

Prawa autorskie

W sytuacji, gdy na nieruchomości został posadowiony jakikolwiek budynek, dla nabywcy niezwykle istotne jest uzyskanie autorskich praw majątkowych do wszelkich projektów, rysunków oraz dokumentacji użytej w ramach projektowania oraz budowania budynku wraz ze zgodami na wykonywanie do nich praw zależnych. Uzyskanie powyższych praw majątkowych jest koniecznie dla inwestora z punktu widzenia możliwości zgodnego z prawem wykorzystania takich dokumentów oraz dokonywania w przyszłości ich przeróbek lub opracowań w celu wykonywania prac remontowych lub przebudowy budynku.

Do częstych przypadków należą sytuacje, gdy przedłożone wykonującemu badanie prawne dokumenty nie stanowią jednoznacznej podstawy do tego aby uznać, iż sprzedający jest właścicielem majątkowych praw autorskich do projektów oraz dokumentacji wykorzystanej na przykład przy projektowaniu oraz budowie budynku. Innym często zdarzającym się przypadkiem jest sytuacja, gdy umowa z architektem zawiera jedynie postanowienie, zgodnie z którym generalny wykonawca przenosi prawa autorskie do utworów mających powstać w ramach wykonywania umowy w przyszłości, ale bez wyraźnego ich wskazania i opisania. Takie rozwiązanie budzi wątpliwości w zakresie skuteczności, gdyż przyjmuje się, iż przeniesienia autorskich praw majątkowych wymaga dokładnego opisania utworu. Brak autorskich praw majątkowych oraz zgody na wykonywanie praw zależnych może skutkować zgłoszeniem roszczeń finansowych ze strony autorów utworów. Brak zgody na wykonywanie praw zależnych skutkować może natomiast brakiem możliwości wykorzystania istniejącej już dokumentacji w celu jej przerobienia na potrzeby wykonania przebudowy lub remontu budynku. W zaistniałej sytuacji zaleca się podpisanie z autorami dokumentacji umów, aneksów do umów lub porozumień do zawartych umów wskazujących, iż zamówiona dokumentacja (utwory) powstały oraz, iż przenoszą oni autorskie prawa majątkowe na inwestora oraz upoważniają go w tym zakresie do wykonywania praw zależnych.

Więcej informacji odnośnie praw własności intelektualnej znajduje się w tym miejscu.

Badanie stanu prawnego nieruchomości Warszawa

Nabycie każdej nieruchomości powinno zostać poprzedzone przeprowadzeniem stanu prawnego nieruchomości. W sytuacji, gdy w ramach badania stanu prawnego nieruchomości, wskazane w niniejszym artykule zagadnienia nie zostaną dokładnie przeanalizowane, to na inwestora może zostać nałożona odpowiedzialność finansowa, która może przesądzić o opłacalności planowanej inwestycji. W interesie nabywcy jest zatem zwrócenie się do doradców prawnych przed zawarciem umowy sprzedaży nieruchomości w celu weryfikacji opisanych powyżej kwestii.

Potrzebujesz pomocy?

Podjąłeś decyzję o nabyciu nieruchomości i nie masz pewności czy wszystkie kwestie, o których mowa w niniejszym artykule zostały przez Ciebie zweryfikowane? Napisz do nas, a my pomożemy Ci dokonać oceny czy planowana transakcja będzie mogła być uznana jako korzystna czy niekorzystna.