Badanie stanu prawnego (due diligence) nieruchomości (cz. III)

Jak zostało wskazane w części I niniejszego cyklu artykułów artykułu, w przypadku każdej inwestycji na rynku nieruchomości, krokiem poprzedzającym ostateczną decyzję inwestora o zawarciu umowy sprzedaży nieruchomości, powinna być weryfikacja stanu prawnego nieruchomości, określana również jako audyt nieruchomości. Pierwsza część cyklu została poświęcona analizie tytułu prawnego do nieruchomości, w tym księgi wieczystej oraz wypisu i wyrysu z rejestru gruntów oraz uwarunkowaniom planistycznym, w tym miejscowemu planowi zagospodarowania przestrzennego i warunkom zabudowy. W drugiej części cyklu zostały opisane kwestie związane z aspektami prawnymi procesu budowlanego, potencjalnymi zagrożeniami dla inwestora płynącymi z roszczeń reprywatyzacyjnych do nieruchomości, wpływem uwarunkowań związanych z ochroną środowiska oraz prawami autorskimi do wszelkich projektów, rysunków oraz dokumentacji użytej w ramach projektowania oraz budowania budynków znajdujących się na nieruchomości. Niniejsza część skupi się na umowach najmu komercyjnego, które mogą obowiązywać w nabywanej nieruchomości.

Wstąpienie nowego właściciela w stosunek najmu

Na rynku nieruchomości komercyjnych do częstych sytuacji należy sprzedaż nieruchomości, na której posadowiony został budynek (kompleks budynków), w którym znajdują się lokale wykorzystywane w celu prowadzenia najmu komercyjnego. Fakt, iż budynek pozostaje przedmiotem najmu nie powoduje bowiem, iż właściciel (lub użytkownik wieczysty) nieruchomości, na której posadowiony jest budynek traci prawo do swobodnego rozporządzania nieruchomością. Zgodnie bowiem z art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego: w razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy; może jednak wypowiedzieć najem z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia. Na rynku nieruchomości komercyjnych zmiana właściciela nieruchomości, na której znajduje się budynek może nastąpić choćby wielokrotnie w trakcie obowiązywania danej umowy najmu, szczególnie przy umowach najmu lokalu komercyjnego, które zwykle zawierane są na okres 5-30 lat.

Ustawodawca przyjmuje zatem jako podstawowy skutek zbycia przedmiotu najmu – wstąpienie nowego właściciela nieruchomości w miejsce zbywcy ex lege, tzn. z mocy prawa, bez konieczności zawierania dodatkowego porozumienia czy aneksu do umów najmu lokalu komercyjnego, który aktualizowałby oznaczenie nowego wynajmującego. Wstąpienie nowego właściciela w stosunek najmu ma zatem zasadniczo charakter zupełny i obejmuje wszystkie elementy kształtujące sytuację prawną stron, jeżeli nic innego nie wynika z przepisów szczególnych; jest to – co do zasady – jedynie przekształcenie podmiotowe stosunku najmu (tak przykładowo Sąd Apelacyjny w Katowicach w wyroku z dnia z 6.03.1992 r., sygn. akt I ACr 77/92, OSA 1993, Nr 2, poz. 11; uchwała Sądu Najwyższego z 2.4.1993 r., sygn. akt III CZP 39/93, OSP 1994, Nr 7–8, poz. 133).

Wynajmującemu nie przysługują żadne nowe uprawnienia wobec najemcy. Nie może on więc, żądać np. dokonania zmian treści umowy najmu lokalu komercyjnego, choć oczywiście nic nie stoi na przeszkodzie, aby strony podjęły negocjacje w tym zakresie mające na celu zawarcie aneksu zmieniającego poszczególne warunki umowy najmu komercyjnego. Dla nowego nabywcy (tj. nowego wynajmującego) jest jednakże niezwykle istotne, iż nie przechodzą na niego roszczenia poprzedniego wynajmującego wynikające z dotychczasowego stosunku najmu. Nabywca nie może zatem domagać się zapłaty zaległego czynszu ani dochodzić roszczeń odszkodowawczych przysługujących zbywcy nieruchomości.

Mając zatem powyższe informacje na uwadze w ramach badania prawnego umów najmu lokalu komercyjnego, każdą z obowiązujących umów najmu należy poddać szczególnej analizie zarówno pod kątem ewentualnego zadłużenia najemców i wykonywania umowy najmu komercyjnego, jak również pod kątem poszczególnych postanowień umownych. Poniżej wskazano podstawowe aspekty umów najmu, które powinny zostać poddane analizie w ramach badania prawnego.

Weryfikacja, czy umowy zostały zawarte przez upoważnione do tego osoby po stronie najemcy

Zdarza się, iż umowy najmu lokalu komercyjnego (oraz aneksy do umów najmu) zostają zawarte przez osoby, które nie zostały ujawnione w rejestrze przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego jako osoby uprawnione do reprezentacji najemcy, a z analizowanych dokumentów nie wynika również, iż zostało udzielone im pełnomocnictwo. Zgodnie z art. 103 § 1 Kodeksu cywilnego, o ile zawierający umowę jako pełnomocnik nie ma umocowania albo przekroczy jego zakres, to ważność umowy zależy od jej potwierdzenia przez osobę, w której imieniu umowa została zawarta (tak zwana bezskuteczność zawieszona). Powyższe oznacza, iż umowa najmu komercyjnego, która została zawarta przez osobę reprezentującą najemcę nie mającą do tego umocowania mimo tego, iż jest ważna, nie wywołuje skutków prawnych. W takiej sytuacji istotne, aby nabywca nieruchomości zobowiązał dotychczasowego wynajmującego do wyznaczenia błędnie reprezentowanemu najemcy terminu w celu potwierdzenia zawarcia umowy najmu lokalu komercyjnego. Po bezskutecznym upływie takiego terminu wynajmujący nie będzie związany umową najmu. W sytuacji natomiast potwierdzenia umowy najmu komercyjnego przez podmiot, w imieniu którego została ona zawarta, umowa będzie wywoływać skutki z mocą wsteczną – od chwili jej zawarcia.

Weryfikacja zabezpieczeń umowy najmu

W przypadku umów najmu lokalu komercyjnego, niezwykle istotne jest zabezpieczenie roszczeń wynajmującego przeciwko najemcy z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązań nałożonych na najemcę umową najmu. W sytuacji, gdy nieruchomość będzie przedmiotem transakcji, przepisy Kodeksu cywilnego pozwalają posłużyć się szeregiem mechanizmów, umożliwiających dokonanie zmian podmiotowych w zakresie praw i obowiązków wynikających z umowy najmu i łączących się z tym zabezpieczeń. Istotne jednak, iż możliwość posłużenia się wskazanymi mechanizmami, sposób i zakres ich wykorzystania uzależniony jest od rodzaju zabezpieczeń i ich treści, dlatego też każde zabezpieczenie umowy powinno zostać poddane badaniu prawnemu.

W przypadku, gdy umowa najmu została zabezpieczona kaucją opisaną w tym artykule, generalnie przyjmuje się, iż kaucja jest na tyle ściśle związana ze stosunkiem najmu, iż w przypadku zbycia nieruchomości, na której znajduje się przedmiot najmu, prawa i obowiązki związane z kaucja, przejdą na nowego nabywcę. Podstawą do przyjęcia tej zasady jest cytowany powyżej przepis art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego, który stanowi iż w razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy. Nabywca nieruchomości powinien zatem ustalić sposób i termin przelewu kaucji jeszcze przed zawarciem umowy nabycia nieruchomości.

W przypadku, gdy umowa najmu została zabezpieczona oświadczeniem o dobrowolnym poddaniu się egzekucji opisanym w tym artykule, nabywca nieruchomości ma prawo wystąpić do sądu z wnioskiem o nadanie klauzuli wykonalności bezpośrednio na siebie, pomimo tego, iż oświadczenie o poddaniu się egzekucji zostało wystawione na poprzedniego wynajmującego. Należy jednak pamiętać, iż nowy wynajmujący występując do sądu powinien wykazać przejście uprawnień dokumentem urzędowym lub prywatnym z podpisem urzędowo (najczęściej notarialnie) poświadczonym.

W przypadku, gdy umowa najmu lokalu komercyjnego została zabezpieczona gwarancją bankową opisaną w tym artykule, przyjmuje się, iż zabezpieczenie umowy najmu ma charakter abstrakcyjny wobec zabezpieczanej wierzytelności wynajmującego, wobec czego zmiana podmiotowa po stronie wynajmującego nie powoduje automatycznego przeniesienia praw z gwarancji. W związku z powyższym, w ramach badania prawnego, należy przede wszystkim zweryfikować treść gwarancji i ustalić czy prawa beneficjenta gwarancji wynikające z gwarancji mogą zostać przeniesione. W sytuacji, gdy gwarancja zabezpieczająca umowę najmu jest nie jest przenoszalna, należy wówczas:

• dokonać cesji praw z gwarancji,
• zawrzeć aneks do gwarancji, zgodnie z treścią którego możliwe będzie przeniesienie praw,
• zwrócić się do banku o wystawienie nowej gwarancji na nowego wynajmującego.

Wszystkie trzy rozwiązania wymagają jednak uzyskania zgody wystawcy gwarancji, tj. banku, a zatem oparte są w dużej mierze o pozycję rynkową najemcy i możliwości negocjacyjne stron.

Możliwości wypowiedzenia umowy najmu zawartej na czas określony

Przyjętym standardem na rynku nieruchomości komercyjnych (powierzchnie biurowe, centra handlowe, powierzchnie magazynowe), jest zawieranie umów najmu na czas oznaczony 5, 10, 20 i 30 lat. Zgodnie z art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego o ile czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie. Z punktu widzenia nabywcy nieruchomości, na której znajduje się wynajmowany lokal należy przede wszystkim zidentyfikować czy umowa najmu zawiera jakiekolwiek przyczyny, które pozwalałyby na rozwiązanie umowy przez nowego wynajmującego. Szeroka lista przykładowych przyczyn została wskazana w tym artykule, natomiast do najpowszechniejszych przyczyn należą niewykonywanie lub nienależyte wykonywanie zobowiązań umownych przez najemcę, np. w zakresie nieregulowania swoich finansowych wynikających z umowy najmu lokalu komercyjnego czy nieprzestrzeganie przepisów regulaminu budynku.

Opcje przedłużenia najmów przez najemców

Wykonujący badanie prawne powinien również zweryfikować czy w umowach najmu znajduje się zastrzeżenie przedłużenia najmów na rzecz najemców. Opcja przedłużenia oznacza, iż to najemcy będą decydować o dalszym przedłużeniu okresu najmu bądź zakończeniu współpracy, co będzie powodować, iż warunki określone w umowach najmu komercyjnego mogą być wiążące dla wynajmującego przez okres dłuższy niż wskazany w umowie najmu. Istnieje jednak również możliwość, iż umowa najmu przewiduje, iż najemca ma jedynie prawo wystąpić z wnioskiem do wynajmującego o przedłużenie niniejszej umowy na kolejny okres, ale decyzja w tym zakresie należy wyłącznie do wynajmującego, który nie musi uzasadniać tej decyzji. W sytuacji, gdy intencją wynajmującego będzie na przykład wynajęcie powierzchni komercyjnej dla innego / większego / bardziej prestiżowego najemcy, a nie kontynuowanie najmu z dotychczasowym najemcą, postanowienia dotyczące opcji przedłużenia i warunki przedłużenia powinny zostać szczegółowo przeanalizowane.

Weryfikacja stanu prawnego nieruchomości

Nabycie każdej nieruchomości powinno zostać poprzedzone przeprowadzeniem badania prawnego nieruchomości. W przypadku, gdy inwestor nabywa nieruchomość, na której znajduje się budynek objęty umowami najmu komercyjnego warunki na jakich zostały zawarte umowy powinny zostać szczegółowo zbadane nie tylko pod kątem finansowym, ale również pod kątem prawnym. Wskazane w niniejszym artykule kwestie powinny każdorazowo podlegać badaniu, należy zwrócić jednak uwagę, iż istnieją również inne aspekty umów najmu, które warto przeanalizować, np. zasady dokonywania waloryzacji (opisane w tym artykule), zasady wykonywania prac adaptacyjnych przez najemcę, prawa i obowiązki najemcy, zwrotu lokalu, itd.

Potrzebujesz pomocy?

Chcesz nabyć nieruchomość i potrzebujesz pomocy prawnej? Napisz do nas. Pomożemy Ci ocenić czy transakcja będzie dla Ciebie bezpieczna.