Bardziej restrykcyjne zasady najmu lokali komunalnych i dodatków mieszkaniowych

2 godzin temu

Projekt zakłada istotne modyfikacje w zasadach weryfikacji dochodów najemców lokali komunalnych, w tym objęcie obowiązkiem weryfikacji także umów zawartych przed 2019 r.
Nowe przepisy eliminują automatyczne wstępowanie w stosunek najmu po śmierci najemcy, zastępując je roszczeniem o zawarcie umowy, uzależnionym od sytuacji dochodowej gospodarstwa domowego.
Wprowadzono także zmiany w ustawie z 21.6.2001 r. o dodatkach mieszkaniowych (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 1335; dalej: DodMieszkU), które mają na celu usunięcie niejasności dotyczących wydatków kwalifikowanych i zasad ustalania wysokości dodatku w sytuacjach podwyższenia czynszu.

Opis projektowanych zmian

Zmiany w zakresie kaucji i odszkodowania

Projekt przewiduje modyfikację zasad zwrotu zwaloryzowanej kaucji w przypadku rozwiązania umowy najmu po podwyższeniu czynszu w wyniku weryfikacji dochodowej (art. 6 ust. 3 ustawy z 21.6.2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 725; dalej: OchrLokU)). Nowa regulacja ogranicza wysokość zwracanej kaucji do iloczynu miesięcznego czynszu ustalonego dla lokalu i krotności przyjętej przy pobraniu kaucji.

Ponadto w art. 18 OchrLokU dodany zostanie ust. 2a, wprowadzający szczególne zasady ustalania wysokości odszkodowania od osób zajmujących lokale bez tytułu prawnego. Odszkodowanie to będzie wyższe niż czynsz płacony przed utratą tytułu prawnego, co ma zniechęcać do bezumownego korzystania z mieszkań komunalnych.

Weryfikacja sytuacji dochodowej i majątkowej

Projekt doprecyzowuje obowiązki najemców i osób ubiegających się o zawarcie umowy najmu lokalu:

wydłużenie terminu na przedłożenie dokumentów potwierdzających dochody z 30 do 45 dni;
obowiązek składania oświadczeń o nieposiadaniu tytułu prawnego nie tylko do innego lokalu, ale także do domu jednorodzinnego położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości;
możliwość weryfikowania prawdziwości składanych oświadczeń oraz wypowiedzenia umowy najmu w przypadku ich nieprzedłożenia;
wprowadzenie minimalnej częstotliwości weryfikacji dochodowej – nie rzadziej niż raz na 5 lat;
dookreślenie zasad obliczania podwyższonego czynszu po przekroczeniu progu dochodowego, w tym likwidacja dotychczasowego wzoru z art. 21c ust. 5 OchrLokU.

Nowelizacja umożliwia gminom objęcie obowiązkiem weryfikacji wszystkich najemców lokali komunalnych, niezależnie od daty zawarcia umowy. Wyłączeniu z obowiązku weryfikacji podlegają emeryci, renciści oraz osoby, które zawarły z gminą umowę w zamian za świadczenia na jej rzecz.

Zmiany w zasadach dziedziczenia najmu

Jednym z kluczowych elementów projektu jest uchylenie automatyzmu wstępowania w stosunek najmu lokalu komunalnego po śmierci najemcy. Proponowany przepis szczególny stanowi, iż w takich przypadkach umowa najmu będzie wygasać, natomiast bliscy zmarłego (małżonek, dzieci, osoby alimentowane, partner życiowy) uzyskają jedynie roszczenie o zawarcie nowej umowy. Uprawnienie to będzie jednak zależne od spełnienia kryteriów dochodowych – w przypadku przekroczenia progów czynsz będzie ustalany według zasad podwyższonego czynszu.

Elastyczność gospodarowania zasobem mieszkaniowym

Projekt wprowadza możliwość wynajmowania 20% lokali w nowo wybudowanych budynkach lub po kapitalnym remoncie osobom osiągającym wyższe dochody. W takich przypadkach gmina będzie mogła pobierać wyższe czynsze, a uzyskane środki przeznaczyć na powiększanie i utrzymanie zasobu mieszkaniowego. Rozwiązanie to ma przeciwdziałać luce w ofercie najmu dla osób o średnich dochodach.

Umowy podnajmu

Nowelizacja reguluje także kwestie związane z wypowiadaniem umów podnajmu zawartych przez gminę. W przypadku wypowiedzenia umowy najmu przez właściciela, gmina będzie zobowiązana wypowiedzieć umowę podnajmu z co najmniej 6-miesięcznym terminem, chyba iż przepisy lub umowa przewidują krótszy czas.

Ustawa o dodatkach mieszkaniowych – doprecyzowania i nowe zasady

Projekt ustawy obejmuje również zmiany w DodMieszkU. Celem jest eliminacja wątpliwości interpretacyjnych i ujednolicenie praktyki stosowania prawa. Najważniejsze propozycje to:

wskazanie, iż wydatki uwzględniane przy ustalaniu dodatku mieszkaniowego dotyczą wyłącznie kosztów ponoszonych przez wnioskodawcę za zajmowany lokal, a nie wydatków wspólnot czy spółdzielni mieszkaniowych;
określenie zasad ustalania dodatku w sytuacji, gdy czynsz został podwyższony w wyniku weryfikacji dochodów – w takim przypadku przy obliczaniu dodatku przyjmuje się czynsz odpowiadający stawkom standardowym w gminnym zasobie;
doprecyzowanie, iż deklaracja o dochodach powinna obejmować trzy miesiące poprzedzające miesiąc złożenia wniosku;
wprowadzenie podstawy prawnej do odmowy przyznania dodatku mieszkaniowego w przypadku celowego zaniżenia liczby członków gospodarstwa domowego.

Etap legislacyjny i plan wejścia w życie

Projekt ustawy o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz ustawy o dodatkach mieszkaniowych został opracowany przez Ministra Finansów i Gospodarki oraz wpisany do wykazu prac legislacyjnych Rady Ministrów. Planowane przyjęcie projektu przez Radę Ministrów przewidziane jest na II kwartał 2026 r.

Idź do oryginalnego materiału