Po raz kolejny pojawiła się informacja, iż UOKiK przygotowuje projekt zmian w ustawie deweloperskiej. Najpełniejszą informację na temat projektu zamieściła „Rzeczpospolita”, ale ponieważ dostęp do pełnego artykułu w internecie jest płatny, opiszę główne założenia. Oraz moje komentarze oczywiście
Dzisiejszy wpis będzie długi, w ramach rekompensaty iż długo ostatnio nie pisałam. Listopad obrodził w klientów, a córeczka (która ewidentnie należy do sów, a nie skowronków) skutecznie uniemożliwiała mi pisanie wieczorami. Następny post na blogu będzie za to – mam nadzieję – nie tylko w formie pisemnej, ale i dźwiękowej, a może choćby w formie filmiku (no, nie przesadzajmy może z tym filmikiem – na razie w skromnej postaci, czyli mój głos i slajdy ). Pierwszy odcinek podcastu „Praw(n)ie w domu” właśnie dziś wieczorem został do końca obrobiony technicznie, a ja jeszcze muszę opanować jak go wstawić na blog. Na razie zdradzę tylko, iż będzie dotyczył tego, jak zabrać się do czytania umowy deweloperskiej, żeby nie tracić niepotrzebnie czasu i nerwów.
.
Likwidacja „gołych” otwartych rachunków powierniczych
W tej chwili najpopularniejsze na rynku są inwestycje deweloperskie objęte otwartym rachunkiem powierniczym. Zamknięte rachunki powiernicze są rzadziej stosowane, ponieważ deweloper musi wówczas realizować całą inwestycję z własnych (lub pożyczonych) środków, a nie ze środków wpłaconych przez klientów – a mało którą firmę na to stać. przez cały czas zdarzają się też inwestycje pozbawione w ogóle ochrony w postaci rachunku powierniczego.
Ustawa deweloperska przewiduje również gwarancję bankową lub ubezpieczeniową, które mogą towarzyszyć rachunkowi powierniczemu i stanowić dodatkową ochronę. Ten przepis jest martwy – nie spotyka się takich zabezpieczeń dla klientów na rynku. Ponoć banki choćby nie mają w ofercie takiej usługi.
Jak w ogóle działa taka gwarancja czy ubezpieczenie? Uzupełniają one wypłacone pieniądze z rachunku powierniczego otwartego. o ile deweloper ogłosi upadłość lub nabywca odstąpi od umowy z powodu opóźnienia dewelopera w zawarciu umowy przyrzeczonej, otrzymuje z powrotem pieniądze, które zostały jeszcze na rachunku powierniczym i nie zostały wykorzystane przez dewelopera, natomiast brakującą kwotę wypłaca bank.
UOKiK proponuje, by odtąd możliwe było stosowanie wyłącznie albo rachunku zamkniętego, albo rachunku otwartego dodatkowo zabezpieczonego gwarancją lub ubezpieczeniem.
Byłaby to prawdziwa rewolucja na rynku. Wbrew głosom deweloperów nie uważam wcale, iż skoro w tej chwili banki nie mają w ofercie gwarancji i ubezpieczenia dostosowanego do umów deweloperskich, to nie są w stanie takich produktów stworzyć. Jednak z pewnością będą to usługi drogie. Bank będzie musiał się liczyć z ryzykiem, iż w przypadku upadłości dewelopera będzie musiał zwracać sporo kwoty wszystkim osobom, które zawarły umowę w ramach danej inwestycji.
Moim zdaniem ta propozycja jest jak na razie zbyt radykalna i deweloperzy przeforsują pozostawienie dotychczasowego uregulowania.
Gdyby to zależało ode mnie, to zostawiłabym możliwość zabezpieczenia w postaci samego rachunku powierniczego otwartego, ale z zasadą, iż ostatnia transza wpłacana będzie dopiero po zawarciu umowy przyrzeczonej, a przedostatnia transza po wydaniu mieszkania nabywcy. W tej chwili deweloperzy prawie zawsze otrzymują całą kwotę już po zakończeniu robót – w rezultacie nabywca przez długi okres (nawet do roku) nie ma ani pieniędzy, ani mieszkania.
.
Rozszerzenie ochrony z ustawy deweloperskiej na umowy zawierane po zakończeniu robót
Do tej pory ochroną wynikającą z ustawy deweloperskiej objęte były jedynie umowy dotyczące mieszkań, zawierane na etapie budowy. Jednak nieobjęcie ustawą zakupu mieszkania dokonywanego już po zakończeniu robót nie było wcale świadomą decyzją ustawodawcy. Wynikło jedynie z tego, iż źle skonstruowano przepisy.
Teraz ma się to wreszcie zmienić – umowy deweloperskie będą zawierane również w przypadku „gotowych mieszkań”, jak to określiła Rzeczpospolita. Nie wiem jednak co rozumie się pod tym pojęciem. Czy umowę deweloperską będzie trzeba również zawierać w przypadku gdy uzyskano już zaświadczenie o samodzielności lokalu? Czy może każdy zakup na rynku pierwotnym będzie poprzedzony umową deweloperską?
To rozwiązanie uderzy przede wszystkim w małe firmy, dla których działalność deweloperska jest tylko dodatkową działalnością albo realizują wyłącznie małe inwestycje (zwykle bliźniaki, domy jednorodzinne lub niewielkie budynki z kilkunastoma lokalami). Na etapie robót tacy „mali deweloperzy” zawierają z klientami jedynie umowy rezerwacyjne, natomiast po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie zawierają umowy przedwstępne sprzedaży w formie pisemnej lub aktu notarialnego.
Omija się więc cały etap związany z umową deweloperską, natomiast inwestycja tego typu jest stosunkowo bezpieczna dla kupujących (chociaż niektóre umowy tego typu można uznać za zakazane obejście przepisów).
Jeśli przepisy ulegną zmianie, taki sposób realizacji inwestycji stanie się nieopłacalny, i prawdopodobnie część firm zrezygnuje z działalności deweloperskiej.
.
Rozszerzenie ochrony z ustawy deweloperskiej na udziały w odrębnych lokalach i nieruchomościach
W tej chwili ustawa deweloperska dotyczy jedynie mieszkań oraz związanych z mieszkaniami lokali przynależnych oraz dodatkowo płatnych powierzchni na częściach wspólnych (np. miejsca garażowe).
Nowelizacja miałaby objąć ochroną ustawową również zakup towarzyszących zakupowi mieszkania udziałów w lokalu niemieszkalnym lub nieruchomości. Dokładnie chodzi o udział w garażowcu i udział w drogach wewnętrznych. Nie wiem, czy ochronę przewidziano również dla garaży stanowiących samodzielny lokal oraz w terenach na których nie będzie dróg wewnętrznych, ale które będą służyć do użytku właścicielom mieszkań (np. tereny rekreacyjne).
Moim zdaniem jest to rozwiązanie słuszne, chociaż znowu uderzy w deweloperów finansowo. W tej chwili środki ze sprzedaży udziałów w garażowcach nie trafiają na rachunek powierniczy, więc stanowią dodatkowe bieżące źródło finansowania dla firm deweloperskich.
Dobrze, iż postanowiono objąć szczególnymi unormowaniami udziały w drogach wewnętrznych. Dostęp do takiej drogi jest niekiedy jedynym sposobem w jaki nieruchomość zyskuje obowiązkowy dostęp do drogi publicznej. Jednak gdy własność drogi podlega ogólnym zasadom po upadłości dewelopera i nie wchodzi do specjalnej masy majątkowej, o której decydować mogli sami niedoszli właściciele mieszkań, powstaje znaczny problem.
Być może taka zmiana zmusi też niektóre firmy deweloperskie do bardziej starannego planowania swoich inwestycji. Aktualnie dość często spotykam umowy, z których wynika, iż klient być może będzie kupować udziały w odrębnej nieruchomości, ale być może nie, i okaże się to nie wiadomo kiedy, i nie wiadomo kiedy nastąpi zawarcie umowy sprzedaży takich udziałów.
.
Umowa rezerwacyjna wreszcie uregulowana w ustawie deweloperskiej
UOKiK chciałby uregulować umowę rezerwacyjną, i bardzo słusznie – ponieważ obecne umowy w niektórych firmach deweloperskich są rażąco niekorzystne dla klientów, wiele umów jest też nieważnych ze względu na absurdalny wymóg stosowania formy aktu notarialnego.
Umowa taka nie zawierałaby elementów umowy przedwstępnej, a więc nie zobowiązywałaby ani dewelopera ani jego klienta do zawarcia umowy deweloperskiej (taka umowa – jako umowa przedwstępna deweloperska dalej by wymagała aktu notarialnego).
Przy zawarciu umowy potencjalny nabywca by wpłacał kaucję. jeżeli strony podpiszą umowę deweloperską, kaucja zostanie zaliczona na poczet ceny. Gdyby do zawarcia umowy nie doszło z winy dewelopera – deweloper by musiał nie tylko oddać wpłaconą kaucję, ale jeszcze w ramach „kary” zapłacić klientowi równoważność kaucji.
Nie napisano, co w przypadku gdy do zawarcia umowy deweloperskiej nie dojdzie z winy nabywcy – czy deweloper zatrzymuje kaucję, czy też zwraca ją klientowi. Jednak i tak te założenia UOKiK są wręcz rewolucyjne, gdy porównać je z dotychczasową praktyką. Chyba tylko raz się spotkałam z postanowieniem w umowie rezerwacyjnej, iż klient dostanie jakąś formę odszkodowania jeżeli z winy dewelopera nie dojdzie do zawarcia umowy deweloperskiej. Typowe uregulowanie jest takie, iż jeżeli umowy nie chce podpisać nabywca – to traci kaucję; jeżeli umowy nie chce podpisać deweloper – nie traci nic, po prostu zwraca kaucję ale zaraz zawiera umowę z innym klientem.
Takie zasady byłyby więc bardzo niekorzystne dla deweloperów, którzy zawierają umowy rezerwacyjne nie wiedząc jeszcze, czy i kiedy rozpoczną budowę. Dla innych ta zmiana nie miałaby jednak większego znaczenia, ponieważ w zdecydowanej większości przypadków do niezawarcia umowy deweloperskiej dochodzi ze względu na rezygnację klienta z zakupu.
.
Wysokość kaucji rezerwacyjnej
Kaucja miałaby wynosić 1% wartości przedmiotu umowy. Chociaż zwykle kaucja nie przekracza 2% wartości mieszkania (przeczytaj więcej na temat wysokości opłat rezerwacyjnych), to dla deweloperów, którzy biorą 10.000-15.000 zł, mógłby to być prawdziwy szok.
Może stąd stwierdzenie Konrada Płochockiego (dyrektora generalnego Polskiego Związku Firm Deweloperskich), iż 1% to zdecydowanie za mało, i kaucja powinna wynosić do 5%.
Ciekawą kwestią jest to, czy umowę rezerwacyjną będzie można podpisać dopiero w czasie gdy nabywca może już zapoznać się ze wzorem umowy deweloperskiej oraz prospektem informacyjnym, czy również na zupełnie wstępnym etapie, gdy deweloper dopiero sonduje rynek.
.
Kontrola banku prowadzącego rachunek powierniczy
Najmniej dopracowane wydają mi się propozycje, co powinien sprawdzać bank przed wypłatą deweloperowi pieniędzy z rachunku powierniczego (obecna ustawa tego nie określa). UOKiK chciałby, by bank sprawdzał m.in. zgodność prospektu informacyjnego i wzoru umowy deweloperskiej z ustawą. Uznanie, iż nie są zgodne z przepisami, powodowałoby iż odmowę wypłaty pieniędzy.
Jest to o tyle dziwne, iż wypłata pieniędzy następuje już po zawarciu umowy deweloperskiej – albo po realizacji kolejnego etapu budowy (przy rachunku powierniczym otwartym) albo po zawarciu umowy przenoszącej własność (przy rachunku powierniczym zamkniętym). Jakie znaczenie ma wzór umowy w momencie, gdy nabywcy już zawarli umowy deweloperskie, a może choćby są właścicielami mieszkań?
.
Podsumowanie
Propozycje UOKiK rzeczywiście mogą wpłynąć na koszty ponoszone przez firmy deweloperskie, a w rezultacie spowodować wzrost cen mieszkań i porzucenie działalności deweloperskiej przez firmy, które już w tej chwili osiągają z tej działalności mały dochód.
Zbyt rewolucyjne zmiany doprowadzą do tego, iż deweloperzy będą szukać furtki, aby obejść nowe przepisy. Przed wejściem w życie ustawy deweloperskiej masowo ogłaszano rozpoczęcie sprzedaży mieszkań w nowych inwestycjach (które tak naprawdę nie były jeszcze choćby na etapie „dziury w ziemi”), aby uchronić się przed obowiązkiem zakładania rachunków powierniczych. Doprowadziło to do patologii.
Jeżeli rachunki powiernicze byłyby obowiązkowe aż do momentu uzyskania zaświadczenia o samodzielności lokalu lub ewentualnie wyodrębnienia lokali do nowych ksiąg wieczystych, to prawdopodobnie powstałaby spora grupa firm, które będą sprzedawać mieszkania gotowe do zakupu od zaraz – co by wzbogaciło ofertę na rynku, i jednocześnie stanowiło konkurencję dla rynku wtórnego. jeżeli jednak ustawa deweloperska obejmie wszystkie lokale na rynku pierwotnym (czyli sprzedaż lokali, które wcześniej nie były zamieszkałe), to zmiecie to z rynku sporą liczbę lokalnych deweloperów.
Z drugiej strony – ochrona kupujących rzeczywiście wzrośnie. w tej chwili nabywcy mieszkań już wybudowanych nie są w żaden sposób chronieni na wypadek upadłości dewelopera. Moim zdaniem taka różnica w traktowaniu nabywców jest wręcz niekonstytucyjna, i niczym nieuzasadniona. Również wprowadzenie wytycznych odnośnie umowy rezerwacyjnej bardzo się przyda.
Nie wiem, co dalej stanie się z propozycją UOKiK (na razie jeszcze nie UOKiK nie zakończył opracowywania, więc teoretycznie pozostało daleka droga do uchwalenia ewentualnych zmian w ustawie). Mam nadzieję, iż będzie bardziej dopracowany niż sama ustawa i iż nie zostanie pod względem legislacyjnym zepsuty w parlamencie, a przede wszystkim iż zostanie poddany prawdziwym konsultacjom społecznym.
.
.
Save
