Trybunał Konstytucyjny w wyroku z dnia 2 grudnia 2025 r. (sygn. akt P 10/16) rozpoznał zagadnienie dotyczące zasad nabycia służebności przesyłu w drodze zasiedzenia i przesądził, iż przed dniem 3 sierpnia 2008 r. nie było możliwe posiadanie służebności gruntowej odpowiadającej treścią służebności przesyłu. W konsekwencji zasiedzenie tego prawa będzie możliwe najwcześniej po 20 latach (jeżeli posiadanie było w dobrzej wierze) albo 30 latach (jeśli posiadanie było w złej wierze), liczonych od tej daty.
Infrastruktura przesyłowa na cudzym gruncie – istota sporu
Obecność słupów energetycznych, linii napowietrznych, ciepłociągów, sieci telekomunikacyjnych lub innych elementów infrastruktury (zarówno nadziemnej jak i podziemnej) na prywatnych nieruchomościach od lat stanowiło źródło sporów pomiędzy właścicielami gruntów a przedsiębiorstwami przesyłowymi. Wielokrotnie bowiem, urządzenia były posadowione na gruncie bez wiedzy, zgody czy też wypłaty odpowiedniego odszkodowania dla właściciela działki. Takie działanie przedsiębiorstw w latach ubiegłych nie może być jednak w żaden sposób usprawiedliwione i powinno rodzić pewne konsekwencje.
Dotychczas, w odpowiedzi na wezwania do zapłaty za bezumowne korzystanie z nieruchomości albo do ustanowienia służebności za wynagrodzeniem, przedsiębiorstwa przesyłowe często wskazywały, iż z uwagi na upływ lat nabyły służebność przesyłu przez zasiedzenie, a żądana zapłata nie przysługuje (zasiedzenie wyklucza wynagrodzenie).
Służebność przesyłu została wprowadzona do kodeksu cywilnego dopiero 3 sierpnia 2008 r. Pojawiło się zatem pytanie, czy możliwe jest zasiedzenie służebności przesyłu jeszcze przed tą datą albo poprzez doliczenie okresu posiadania rozpoczętego wcześniej.
Ewolucja orzecznictwa w sprawach służebności przesyłu
W uchwale Sądu Najwyższego z 7 października 2008 r. (sygn. akt III CZP 89/08), wyrażono pogląd, zgodnie z którym przed ustawowym uregulowaniem służebności przesyłu dopuszczalne było nabycie w drodze zasiedzenia służebności odpowiadającej treści służebności przesyłu na rzecz przedsiębiorstwa.
Sąd Najwyższy wyjaśnił, iż w art. 3051–3054 k.c. wprowadzony został nowy, trzeci – obok służebności gruntowych i służebności osobistych – rodzaj służebności, zdefiniowany w art. 3051 k.c., polegający na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia, który można nabyć przez zasiedzenie.
Pogląd ten został podtrzymany przez Sąd Najwyższy w uchwale z 22 maja 2013 r. (sygn. akt III CZP 18/13), gdzie wskazano dodatkowo, iż okres występowania na nieruchomości stanu faktycznego odpowiadającego treści służebności przesyłu przed wejściem w życie 3051–3054 k.c. podlega doliczeniu do czasu posiadania wymaganego do zasiedzenia tej służebności.
Zdaniem Sądu Najwyższego, nie było to wprowadzenie nowego rodzaju prawa rzeczowego, a jedynie potwierdzenie i uporządkowanie wcześniejszego orzecznictwa. W ocenie Sądu Najwyższego przepisy te potwierdziły treść normatywną, która już wcześniej wynikała z przepisów o służebnościach gruntowych. Z tego powodu możliwość pełnego uwzględnienia stanu faktycznego istniejącego na nieruchomości przed 3 sierpnia 2008 r. nie stała w sprzeczności z celami regulacji służebności przesyłu ani z gwarancyjnym charakterem norm prawa intertemporalnego.
Odmiennie od tego stanowiska wyraził się Sąd Najwyższy w postanowieniu z 24 lutego 2023 r. (sygn. akt III CZP 108/22), gdzie przyjęto, iż przed nowelizacją kodeksu cywilnego wprowadzającą służebność przesyłu nie mógł biec termin zasiedzenia prawa odpowiadającego treściowo tej służebności, a więc przyjęcie istnienia w stanie prawnym obowiązującym od 1 stycznia 1965 r. do 2 sierpnia 2008 r. służebności „o treści odpowiadającej służebności przesyłu” i doliczenie czasu posiadania takiej służebności do czasu niezbędnego do zasiedzenia służebności przesyłu naruszało zakaz działania prawa wstecz, wyrażony m.in. w art. 3 k.c.
Sąd Najwyższy uznał, iż dominująca linia orzecznicza pozostaje w sprzeczności z podstawowymi zasadami prawa rzeczowego oraz budzi wątpliwości co do zgodności z Konstytucją i Konwencją o Ochronie Praw Człowieka i Podstawowych Wolności.
Powstała rozbieżność odnośnie omawianego zagadnienia doprowadziła do wydania przez Sąd Najwyższy postanowienia w dniu 13 lutego 2025 r. (sygn. akt II CSKP 561/24) o przekazaniu zagadnienia prawnego powiększonemu składowi[1].
Nie zmienia to jednak faktu, iż zagadnieniem tym – pod względem zgodności przepisów (a raczej jej wykładni) z Konstytucją RP, zajął się także Trybunał Konstytucyjny.
Rozstrzygając istniejące spory, Trybunał stwierdził, iż „linia orzecznicza kreująca służebność gruntową odpowiadającą treścią służebności przesyłu i dopuszczająca zasiedzenie takiej służebności, ma charakter prawotwórczy. Kodeks cywilny, do czasu wprowadzenia służebności przesyłu w 2008 r., przewidywał dwa rodzaje służebności: gruntowe i osobiste. Żadna z przewidzianych wówczas przez ustawodawcę służebności nie odpowiadała treścią obecnej służebności przesyłu, ani nie nadawała się do uregulowania sytuacji prawnej przedsiębiorcy, który jest właścicielem urządzeń przesyłowych postawionych na cudzym gruncie[2]”.
Wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości i ustanowienie służebności
Kiedy przedsiębiorstwo przesyłowe musi zapłacić właścicielowi gruntu
Powyższe orzeczenie oznacza, iż przed 2008 r. nie można było mówić o służebności przesyłu, ani tym bardziej o jej zasiedzeniu. Co za tym idzie, przedsiębiorstwa przesyłowe nie mogą się już powoływać na zasiedzenie służebności przesyłu w oparciu o okres sprzed 3 sierpnia 2008 r. Tym samym, o ile nie mają tytułu prawnego do władania nieruchomością w zakresie umieszczenia i użytkowania urządzenia – powinny uiścić właścicielowi takiego gruntu stosowne wynagrodzenie zarówno za bezumowne korzystanie z gruntu jak i ustanowienie służebności przesyłu (w zależności od zgłoszonego żądania).
Jak ustalić wysokość wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości
Wysokość wynagrodzenia zależy od rodzaju urządzenia, zajmowanej przez niego powierzchni, klasyfikacji gruntu oraz wpływu infrastruktury na sposób korzystania z nieruchomości. Inaczej bowiem wynagrodzenie będzie kształtowało się w przypadku zwykłego słupa energetycznego z linią niskiego lub średniego napięcia na działce leśnej, a inaczej w przypadku stacji transformatorowej obsługujące linie wysokiego napięcia na działce budowlanej.
Inna będzie nie tylko sama powierzchnia urządzenia, ale również jego oddziaływanie chociażby za możliwość zabudowy. Wszystkie te czynniki powinny zostać wzięte pod uwagę w przypadku obliczania wynagrodzenia. Jego wysokość może ustalić biegły w formie prywatnej opinii, a jeżeli strony nie dojdą do porozumienia – opinii sądowej złożonej do akt postępowania. Biegły powinien obliczyć określone wynagrodzenie obejmujące okres wskazany przez właściciela gruntu (nie dłuższy niż 6 lat dla osób fizycznych i 3 lata dla podmiotów gospodarczych – z uwagi na przedawnienie roszczeń).
Ustanowienie służebności przesyłu za wynagrodzeniem
Jednocześnie, obie strony (czyli przedsiębiorca przesyłowy i właściciel gruntu), mają wobec siebie roszczenia o ustanowienie służebności przesyłu za odpowiednim wynagrodzeniem uiszczanym przez właściciela urządzeń. W takim wypadku, sporządzana przez biegłego opinia powinna, oprócz wynagrodzeniaza bezumowne korzystanie z nieruchomości, obejmować również kwotę odpowiadającą wynagrodzeniu za ustanowienie służebności przesyłu (miesięcznie, rocznie albo jednorazowo).
Audyt stanu prawnego nieruchomości przed dochodzeniem roszczeń
Powyższe nie oznacza jednak automatycznego przyznania określonej kwoty właścicielom działki. Każdorazowo, w pierwszej kolejności należy sprawdzić, czy w księdze wieczystej nie widnieje już ustanowiona służebność przesyłu, czy wobec nieruchomości nie wydano decyzji administracyjnych ograniczających korzystanie z niej oraz czy w przeszłości nie zawarto umów umożliwiających posadowienie infrastruktury. o ile z tak przeprowadzonego audytu wynika, iż przedsiębiorstwo nie posiada tytułu prawnego do korzystania z cudzej nieruchomości, należy zwrócić się do przedsiębiorstwa o zapłatę wynagrodzenia za bezumowne z niej korzystanie, a w razie odmowy – wnieść pozew o zapłatę do sądu, gdzie każdy przypadek będzie rozstrzygany indywidualnie.
Ile może kosztować bezprawne korzystanie z nieruchomości
Z dotychczasowej praktyki wynika, iż korzystanie z nieruchomości przez przedsiębiorcę przesyłowego bez tytułu prawnego może go kosztować od kilkuset złotych do kilkudziesięciu tysięcy złotych rocznie.
Czy wyrok TK pozwala wznowić zakończone sprawy?
Wydany przez Trybunał Konstytucyjny wyrok ma również znaczenie dla spraw, które już się zakończyły. Zgodnie z art. 4011 w zw. z art. 407 k.p.c., podstawą do wznowienia postępowania jest także przypadek, gdy Trybunał Konstytucyjny orzekł o niezgodności aktu normatywnego z Konstytucją, ratyfikowaną umową międzynarodową lub z ustawą, na podstawie którego wydano orzeczenie. Wniosek o wznowienie postępowania należy wnieść w terminie trzech miesięcy od dnia wejścia w życie orzeczenia Trybunału Konstytucyjnego (co do zasady dotyczy to orzeczeń, które stały się prawomocne nie później niż 10 lat wstecz).
Podkreślić należy, iż w składzie orzekającym Trybunału Konstytucyjnego wydającym wskazane orzeczenie, znajdowali się sędziowie wybrani na to stanowisko z naruszeniem art. 194 ust. 1 Konstytucji, a zdania odrębne złożyli sędziowie TK Wojciech Sych i Rafał Wojciechowski. W związku z tym, wskazane orzeczenie nie zostało opublikowane przez Prezesa Rady Ministrów (wydającego „Monitor Polski”). Z ostrożności procesowej, termin 3 miesięcy na złożenie wniosku o wznowienie postępowania należy liczyć od dnia 2 grudnia 2025 r. Jednocześnie, z tego też względu, nie można przesądzać, jak sądy powszechne odniosą się do tego wyroku i czy będą go stosować, mimo iż w orzecznictwie występowały już wcześniej poglądy zbieżne ze stanowiskiem wyrażonym przez Trybunał Konstytucyjny (jednak nie można uznać ich za dominujące).
Masz na swojej nieruchomości urządzenia przesyłowe?
Sprawdź, czy przysługuje Ci wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z gruntu lub możliwość ustanowienia służebności przesyłu na korzystnych warunkach.
[1] postanowieniem Sądu Najwyższego z dnia 1 grudnia 2025 r., sygn. akt II CSKP 561/24, postępowanie umorzono wskutek cofnięcia skargi kasacyjnej.