Budowa księgi wieczystej – jak wygląda i co zawiera?

Zdjęcie: Budowa księgi wieczystej - jak wygląda i co zawiera?

Wbrew pozorom nie jest to dosłownie „księga”. Księga wieczysta to dokument, który opisuje stan prawny nieruchomości. Składa się z kilku lub kilkunastu stron (w zależności od ilości zawartych w niej wpisów), które informują m.in. o tym, kto jest właścicielem nieruchomości, jaki jest jej adres, powierzchnia, przeznaczenie, czy jest obciążona hipoteką.

Księga wieczysta jest rejestrem publicznym, który przedstawia stan prawny nieruchomości. Definicję rejestru publicznego określa Art. 3 pkt. 5 ustawy z dnia 17.02.2005 r. o informatyzacji działalności podmiotów realizujących zadania publiczne.

Księgi wieczyste prowadzi się dla nieruchomości. Wyjątek stanowi księga wieczysta prowadzona dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego.

Zasadniczym celem prowadzenia ksiąg wieczystych jest zapewnienie bezpieczeństwa w obrocie nieruchomościami oraz kredytu hipotecznego.

Księgi wieczyste prowadzi się odrębnie dla nieruchomości gruntowych, budynkowych i lokalowych.

Jak wygląda księga wieczysta?

Z chwilą wejścia w życie ustawy z dnia 14 lutego 2003 r. o przenoszeniu treści księgi wieczystej do struktury księgi wieczystej prowadzonej w systemie informatycznym, powstał dwutorowy system prowadzenia ksiąg wieczystych, składający się z dotychczasowego systemu opartego na prowadzeniu księgi wieczystej w formie papierowej oraz nowego, opartego o system informatyczny, który funkcjonował w wyznaczonych przez Ministra Sprawiedliwości sądach rejonowych. Z czasem, gdy treść księgi wieczystej została przeniesiona do struktury księgi wieczystej prowadzonej w systemie informatycznym i zapisana w Centralnej Bazie Danych Ksiąg Wieczystych, dotychczas prowadzona księga wieczysta w formie papierowej stała się częścią akt księgi wieczystej.

Obecnie księgi wieczyste, zarówno te zmigrowane, jak i nowo zakładane, prowadzi się w formie elektronicznej. Zasady prowadzenia ksiąg wieczystych w formie elektronicznej określa rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 15 lutego 2016 r. w sprawie zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych w systemie teleinformatycznym.

Księga wieczysta prowadzona w systemie elektronicznym składa się z okładki i czterech działów księgi wieczystej.

Księgę wieczystą prowadzoną w systemie elektronicznym cechuje ten sam model, który został wprowadzony jeszcze w styczniu 1947 r. Przekształceniu natomiast uległ sposób prowadzenia księgi wieczystej. Dotychczasowe łamy, tak charakterystyczne dla księgi prowadzonej w formie papierowej, zostały zastąpione podziałem na rubryki i podpola, które z kolei dzielą się na podrubryki i podpola.

Pole księgi wieczystej oznacza się niepowtarzalnym numerem składającym się z czterech części określających odpowiednio: dział księgi wieczystej, rubrykę, podrubrykę i numer kolejny pola w ramach podrubryki.

Jeżeli dana rubryka nie jest podzielona na podrubryki, trzecią częścią numeru jest cyfra „0”.

Podpola danego pola oznacza się kolejnymi literami alfabetu. W takiej samej strukturze przechowuje się w systemie teleinformatycznym także dane dotyczące oznaczenia księgi wieczystej.

W przypadku, gdy zachodzi potrzeba wpisania w pojedynczym polu więcej niż jednego elementu wpisu lub adnotacji, pole to powtarza się w strukturze księgi wieczystej tyle razy, ile jest elementów wpisu lub adnotacji, tak, aby każdy z tych elementów został wpisany w osobnym polu.

Przedstawiona struktura księgi wieczystej ujęta w art. 25 ustawy o księgach wieczystych i hipotece i jest elementem ustroju ksiąg wieczystych.

Funkcja ksiąg wieczystych, tj. ustalenie stanu prawnego nieruchomości, wymaga, aby struktura księgi wieczystej zapewniała usystematyzowanie ujawnianych w księdze wieczystej informacji.

Przeczytaj: Elektroniczne księgi wieczyste – jak z nich korzystać?

Akta księgi wieczystej

W myśl Art. 28 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece „przy każdej księdze wieczystej prowadzi się akta księgi wieczystej. Do akt księgi wieczystej składa się dokumenty i pisma dotyczące nieruchomości.”

Akta księgi wieczystej zakłada się z chwilą założenia księgi wieczystej. Akta księgi wieczystej przechowuje się w tekturowej, wiązanej teczce o formacie 495 mm x 330 mm. Grzbiet teczki akt oraz okładka teczki wykonane są z materiału określonego stosownymi przepisami (np. typu „kanafas” lub „introkal”).

W środku teczki wklejone są dwie kartki. Jedna z nich zawiera „Spis dokumentów”, na drugiej natomiast znajduje się „Wykaz właścicieli”. Część frontowa teczki akt opatrzona jest naklejką, na której umieszczony jest napis: „Akta i dokumenty księgi wieczystej”.

Stronice księgi wieczystej będące częścią akt księgi wieczystej powinny być ponumerowane, a karty tej księgi oprawione. Księgi wieczyste ustawia się lub układa w kolejności numerów repertorium.

Do akt załącza się w porządku chronologicznym wszelkie dokumenty i inne pisma dotyczące danej księgi wieczystej, nadając każdej karcie kolejny numer według zasad biurowości sądowej.

Akta księgi wieczystej stanowią: wnioski o wpis do księgi wieczystej albo ich wydruki, jak również dokumenty będące podstawą wpisu do księgi wieczystej takie jak: orzeczenia sądowe, oświadczenia, umowy, decyzje administracyjne oraz inne dokumenty (np. pełnomocnictwa, wypisy z KRS).

Jeżeli przedmiotem wniosku są wpisy w dwóch lub więcej księgach wieczystych, wniosek załącza się do akt jednej z tych ksiąg.

W aktach księgi wieczystej prowadzonej w systemie elektronicznym umieszczana jest również (po zmigrowaniu) dotychczasowa księga wieczysta (prowadzona w formie papierowej).

Do akt księgi wieczystej dołącza się również w niezbędnym zakresie dokumenty należące do zaginionej lub zniszczonej księgi wieczystej lub części takiej księgi, które zostały odnalezione, oraz zbiór dokumentów, o ile był prowadzony dla danej nieruchomości.

Istotne jest, iż akta księgi wieczystej nie są jawne. Dostęp do nich może uzyskać tylko ta osoba, która wykaże interes prawny związany z nieruchomością.

Ponadto, aby móc zapoznać się z aktami księgi wieczystej (po spełnieniu warunku posiadania interesu prawnego), należy udać się do Sądu Rejonowego – adekwatnego dla miejsca położenia nieruchomości, gdzie po okazaniu stosownych dokumentów, akta zostaną wydane do przeglądania w obecności pracownika Sądu.

Przeczytaj: Interes prawny – wgląd do akt księgi wieczystej

Budowa księgi wieczystej – czego dowiemy się z jej poszczególnych działów?

Księga wieczysta składa się z okładki oraz czterech działów, przy czym Dział I księgi wieczystej składa się z Działu I-O „Oznaczenie nieruchomości” i Działu I-Sp „Spis praw związanych z własnością.

Podział księgi wieczystej na działy ma charakter wyłącznie porządkowy.

W sytuacji omyłkowego wprowadzenia wpisu w niewłaściwym dziale księgi wieczystej, omyłka zostaje sprostowana z urzędu (Art. 626 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego).

Okładka księgi wieczystej

Okładka księgi wieczystej prowadzonej w systemie elektronicznym zawiera w swej treści:

1. Numer księgi wieczystej, który obejmuje czteroznakowy kod Wydziału Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego, w którym dana księga wieczysta została założona, numer według repertorium oraz cyfrę kontrolną. Wyszczególnione elementy numeru księgi wieczystej są oddzielone od siebie ukośnikiem, np. PO1E/00012345/4.
2. Typ księgi wieczystej – napis wskazujący na rodzaj nieruchomości lub prawa, dla którego jest prowadzona księga wieczysta:
   a) dla nieruchomości gruntowej odpowiednio:
   „nieruchomość gruntowa”, „grunt oddany w użytkowanie wieczyste”, „grunt oddany w użytkowanie wieczyste i budynek stanowiący odrębną nieruchomość”, „grunt oddany w użytkowanie wieczyste i urządzenie stanowiące odrębny przedmiot własności”,
   b) dla nieruchomości budynkowej: „budynek stanowiący odrębną nieruchomość”,
   c) dla nieruchomości lokalowej: „lokal stanowiący odrębną nieruchomość”,
   d) dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu: „spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu”(Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 15 lutego 2016 r. w sprawie zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych w systemie teleinformatycznym).
3. Data zapisania księgi wieczystej (w systemie informatycznym).
4. Data zamknięcia księgi wieczystej.
5. Położenie (nieruchomości) – zgodne z katastrem nieruchomości.
6. Właściciel, użytkownik wieczysty, uprawniony (nazwisko i imię właściciela, użytkownika wieczystego, uprawnionego).

Okładka księgi wieczystej prowadzonej w systemie informatycznym nie stanowi treści księgi wieczystej. Ujawnione w niej informacje służą jedynie do identyfikacji księgi wieczystej.

Dział I księgi wieczystej

Jak już wspomniano, Dział I księgi wieczystej składa się z:

Działu I-O „Oznaczenie nieruchomości” – zawiera dane pochodzące z ewidencji gruntów umożliwiające dokładne oznaczenie nieruchomości (np. położenie nieruchomości zgodnie z podziałem administracyjnym kraju, powierzchnia użytkowa, liczba pomieszczeń, liczba kondygnacji itp.). Podstawą oznaczenia nieruchomości w księdze wieczystej w zależności od typu nieruchomości jest dokument „Wypis z rejestru gruntów” bądź „Wypis z kartoteki budynków” oraz „Wyrys z mapy ewidencyjnej”. Dokumenty te obrazują położenie nieruchomości na danym obszarze.

Działu I-Sp „Spis praw związanych z własnością” – zawiera wpisy praw związanych z prawem własności nieruchomości (własność, współwłasność, użytkowanie wieczyste), informacje o wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej, a także o przysługującej, ewentualnej służebności gruntowej.

Szczegółowe informacje w zakresie Działu I księgi wieczystej zostały ujęte w odrębnym artykule: Dział I księgi wieczystej – Oznaczenie nieruchomości i Spis praw związanych z własnością.

Dział II księgi wieczystej – Własność

W dziale tym wpisuje się dane informujące o tym, kto jest właścicielem nieruchomości (może ich być kilku) lub użytkownikiem wieczystym – imię, nazwisko, imiona rodziców, w niektórych przypadkach numer PESEL, jaka jest wysokość udziałów współwłaścicieli nieruchomości lub rodzaj wspólności, a także informacje o podstawie nabycia nieruchomości (umowa sprzedaży, darowizny, spadek itp.).

Szczegółowe informacje w zakresie Działu II księgi wieczystej zostały ujęte w odrębnym artykule: Dział II księgi wieczystej – Własność.

Dział III księgi wieczystej – Prawa, roszczenia i ograniczenia

Zawiera dane dotyczące ograniczonych prawach rzeczowych z wyjątkiem hipoteki (np. służebność przechodu lub przejazdu obciążająca daną nieruchomość), ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomością (np. sądowy zakaz sprzedaży), a także praw i roszczeń takich, jak np. prawo pierwokupu, odkupu, dzierżawy.

Szczegółowe informacje w zakresie Działu III księgi wieczystej zostały ujęte w odrębnym artykule: Dział III księgi wieczystej – Prawa, roszczenia i ograniczenia.

Dział IV księgi wieczystej – Hipoteka

Dział IV księgi wieczystej jest przeznaczony na wpis roszczenia hipoteki. W poszczególnych rubrykach tego działu podaje się numer hipoteki, typ księgi wieczystej, uprawnienie do rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym, dane wierzyciela lub administratora hipoteki.

Najbardziej rozbudowaną i istotną rubryką tego działu jest rubryka pod nazwą „Treść wpisu”, w której ujawnia się w sposób precyzyjny treść hipoteki. W pozostałych rubrykach wpisuje się walutę hipoteki, jej wielkość, odsetki i ich rodzaj oraz ich wysokość.

Szczegółowe informacje w zakresie Działu IV księgi wieczystej zostały ujęte w odrębnym artykule: Dział IV księgi wieczystej – Hipoteka.

Wzmianki w księdze wieczystej

Każdy dział księgi wieczystej zawiera rubrykę „Wzmianka w księdze wieczystej”. Wzmianka:

• w dziale I-O znajduje się w rubryce 1.1,
• w dziale I-Sp znajduje się w rubryce 1.1,
• w dziale II znajduje się w rubryce 2.1,
• w dziale III znajduje się w rubryce 3.1,
• dziale IV – znajduje się w rubryce 4.1.

Wzmianka o wniosku składa się z kodu wydziału, kolejnego numeru dziennika ksiąg wieczystych (Dz.kw), którym został oznaczony wniosek, z dodaniem dwóch końcowych cyfr danego roku i numeru żądania.

Wpis w rubryce „Wzmianka w księdze wieczystej” oznacza, iż do sądu wpłynął wniosek o wpis do księgi wieczystej, który po jego wprowadzeniu może zmienić treść księgi wieczystej. Treść wzmianki w księdze wieczystej stanowi ostrzeżenie, iż w zakresie, który obejmuje wzmianka, zaufanie do księgi wieczystej powinno być ograniczone.

Wzmiankę w księdze wieczystej, podobnie jak dane o wniosku i chwili wpisu, wzbogaca się o dane dotyczące czasu zamieszczenia wzmianki. Dodatkowo z dniem 1.07.2016 r. informacja o wzmiance została poszerzona o treść żądania, o co postulowano od dawna.

Gdzie sprawdzić treść księgi wieczystej?

Treść wpisów umieszczonych w księdze wieczystej można sprawdzić na stronie internetowej Ministerstwa Sprawiedliwości umieszczonej pod adresem: https://ekw.ms.gov.pl/. Dostęp do treści księgi wieczystej jest bezpłatny.

Jeżeli znany jest nam numer księgi wieczystej wystarczy otworzyć wspomnianą stronę internetową Ekw.ms.gov.pl, a następnie kliknąć napis „Przeglądanie księgi wieczystej”. Czynność ta spowoduje otwarcie strony pt. „Znajdź księgę wieczystą po kryteriach” i dalej „Wyszukaj księgę po numerze”.

W sytuacji, gdy numer księgi wieczystej jest nam nieznany, można skorzystać z internetowej wyszukiwarki numerów KW, dostępnej pod adresem https://ksiegiwieczyste.pl/ – wystarczy podać adres nieruchomości lub numer działki. Po uiszczeniu stosownej opłaty system udostępnia poszukiwany numer księgi wieczystej.

Po wprowadzeniu znanego numeru księgi wieczystej na stronie Ekw.ms.gov.pl i zaakceptowaniu dokonanego wyboru kliknięciem w napis „Wyszukaj księgę”, system przejdzie do danej księgi wieczystej. Jako pierwsza na ekranie komputera ukaże się okładka księgi wieczystej. Stąd możemy już przejść do przeglądania księgi wieczystej po wybraniu odpowiedniego przycisku w sekcji „Przeglądanie treści księgi wieczystej”. Tutaj mamy do wyboru:

• Przeglądanie aktualnej treści KW obejmującej aktualne informacje ujawnione w księdze wieczystej (tylko wpisy obowiązujące), zawartość informacyjna jest zgodna z prezentowaną na odpisie zwykłym księgi wieczystej.
• Przeglądanie zupełnej treści KW obejmuje aktualne jak i wykreślone informacje z księgi wieczystej, zawartość informacyjna jest zgodna z prezentowaną na odpisie zupełnym księgi wieczystej.

Po uruchomieniu – kliknięciu w jedną z w/w opcji zostaniemy przekierowani na pierwszą stronę księgi wieczystej prowadzonej dla danej nieruchomości. W górnej części strony dostrzeżemy okienka: „Okładka, Dział I-O, Dział I-Sp, Dział II, Dział III, Dział IV. Przeglądanie poszczególnych działów księgi wieczystej możliwe jest poprzez wybranie odpowiedniego odnośnika u góry każdego działu księgi wieczystej.

Z treścią księgi wieczystej prowadzonej w systemie teleinformatycznym może zapoznać się każdy, kto zna numer księgi wieczystej. Jeżeli posiada komputer i dostęp do Internetu, to może to zrobić nie wychodząc z domu. Osoba, która nie posiada komputera i dostępu do Internetu, może udać się do najbliższego sądu rejonowego wydziału wieczystoksięgowego i tam spróbować dotrzeć do treści księgi wieczystej, którą jest zainteresowana.

Często sytuacja wymusza zapoznanie się z treścią dokumentów umieszczonych w aktach księgi wieczystej. Należy mieć na uwadze, iż dostęp do akt księgi wieczystej posiadają osoby, które wykażą się interesem prawnym do nieruchomości oraz notariusze i ich zastępcy, którzy działają na podstawie upoważnienia notariusza.

Za osoby zainteresowane, którym przysługuje prawo wglądu do akt księgi wieczystej zaliczane są:

• osoby, których prawa są wpisane do księgi wieczystej,
• osoby, których prawa zostały wykreślone z księgi wieczystej,
• osoby, które mają interes prawny w uzgodnieniu treści księgi wieczystej,
• osoby upoważnionej do zastępowania osoby mającej interes prawny,
• osoba uprawnione z tyt. przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości.

Przyczyna ograniczeń wglądu do akt księgi wieczystej jest Art. 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, w myśl którego zasada formalnej jawności ksiąg wieczystych nie odnosi się do akt ksiąg wieczystych.

Kiedy warto sprawdzić księgę wieczystą?

Księgi wieczyste są źródłem sprawdzonych i rzetelnych informacji określających stan prawny nieruchomości, który jest podstawą bezpieczeństwa obrotu nieruchomościami oraz zabezpieczenia kredytu hipotecznego. Stan prawny nieruchomości wynika z treści wpisów w księdze wieczystej. W polskim prawodawstwie księgi wieczyste stanowią jedyny taki rejestr stanu prawnego nieruchomości, którego wiarygodność jest gwarantowana przez państwo.

Księgę wieczystą można przeglądać ze zwykłej ciekawości, a w sytuacji podjęcia decyzji o nabyciu nieruchomości zapoznanie się z treścią księgi wieczystej danej nieruchomości powinno być obowiązkowe.

Księgi wieczyste są źródłem informacji o nieruchomościach, pozwalają na szybkie sprawdzenie, kto jest właścicielem nieruchomości, jaką powierzchnię zajmuje nieruchomość, czy nieruchomość jest obciążona hipoteką bądź innymi prawami.

Wskazane jest, aby każdy, kto zamierza nabyć nieruchomość czy to gruntową, lokalową czy budynkową, sprawdził księgę wieczystą prowadzoną dla tej nieruchomości. Zapoznanie się z treścią wpisów umieszczonych w księdze wieczystej pozwala bardzo często na uniknięcie przykrych i kosztownych niespodzianek już po nabyciu nieruchomości.

Na co zwrócić szczególną uwagę?

Przeglądając księgę wieczystą danej nieruchomości należy wnikliwie przeanalizować wpisy umieszczone we wszystkich czterech działach księgi wieczystej.

W dziale I-O „Oznaczenie nieruchomości” powinno się zwrócić uwagę na dane dotyczące oznaczenia nieruchomości, tj. numeru działki, jej położenia oraz powierzchni, a w przypadku nieruchomości budynkowej należy zwrócić uwagę czy prawo własności do nieruchomości przysługuje jednej czy też większej liczbie osób. Dane ujęte w dziale I-O powinny być zgodne z danymi ujętymi w katastrze nieruchomości prowadzonym przez starostę powiatu w obszarze, którego położona jest dana nieruchomość.

W dziale I-Sp „Spis praw związanych z własnością” należy zwrócić uwagę na wpisy umieszczone w polach rubryki 1.10 – Wzmianki w dziale I-Sp. W dalszej części tego działu należy wnikliwie przeanalizować wpisy w rubryce 1.11 – spis praw związanych w własnością. Tutaj bowiem możemy się natknąć na wpisy informujące, iż nabywcy nieruchomości przysługuje np. nieodpłatna służebność gruntowa polegająca na prawie przechodu bądź przejazdu przez działkę niebędącą częścią nieruchomości nabywanej (sąsiednią). Może to świadczyć np. o braku dostępu nieruchomości do drogi publicznej. Wpis ograniczonego prawa rzeczowego bądź osobistego w dziale I-Sp nieruchomości władnącej bez odpowiedniego ujawnienia tego prawa w Dziale III księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości służebnej nie wywołuje żadnych skutków prawnych. Dopiero, gdy dane obciążenie zostanie ujawnione w Dziale III księgi wieczystej nieruchomości władnącej powoduje ono skutek prawny stosowny do wpisanego prawa.

W dziale II księgi wieczystej „Własność” należy sprawdzić czy osoba, która podaje się za właściciela nieruchomości faktycznie nim jest. Z treści księgi wieczystej poznamy nie tylko imię i nazwisko osoby będącej właścicielem nieruchomości, ale także jej PESEL. o ile dane te są zgodne z danymi osoby podającej się za właściciela możemy uznać, iż jest to prawdą. Bywa, iż sprzedający podaje się za jedynego właściciela nieruchomości, chociaż z treści księgi wieczystej wynika, iż nieruchomość stanowi współwłasność dwóch lub więcej osób, a sprzedający jest tylko współwłaścicielem. Takie sytuacje muszą być wyjaśnione, a transakcja zbycia nieruchomości powinna się odbyć przy udziale wszystkich współwłaścicieli.

Bywa również, iż osoba podająca się za właściciela nieruchomości nie figuruje w księdze wieczystej, jako właściciel. Nabycie takiej nieruchomości powinno być poprzedzone ujawnieniem w księdze wieczystej danej nieruchomości prawowitego jej właściciela. o ile osoba ta posiada niezbędne dokumenty świadczące o następstwie prawnym do nieruchomości po osobie wpisanej do księgi wieczystej jako właściciel, powinna doprowadzić do zgodności stanu prawnego ujawnionego w treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Dopiero po usunięciu ujawnionej niezgodności w prowadzonej dla nieruchomości księdze wieczystej, nieruchomość może być przedmiotem transakcji.

Może się zdarzyć, iż nabycie nieruchomości nastąpiło od osoby nieuprawnionej, która zamiast rzeczywiście uprawnionej została wpisana w księdze wieczystej jako właściciel. W takiej sytuacji osobę, która nabyła nieruchomość poprzez czynność prawną (akt notarialny) chroni tzw. rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych. Wskazuje na to Art. 5 ustawy z dnia 6 lipca 1982r o księgach wieczystych i hipotece, zgodnie z treścią którego „W razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe.”

Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych odnosi się tylko i wyłącznie do praw wpisanych do księgi wieczystej. Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie odnosi się do informacji ujętych w zbiorach dokumentów.

Nabywca nieruchomości od niewpisanego w księdze wieczystej właściciela nie może powoływać się na to, iż późniejszy od chwili nabycia wpis własności zbywcy ma moc wsteczną od chwili złożenia wniosku (Art. 29 u.o.k.w.h.i). Jest tak dlatego, iż ustawa chroni tego nabywcę, który nabył prawo własności w dobrej wierze i zgodnie z domniemaniem, iż prawo jawne wpisane w księdze wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym (Art. 3 u.o.k.w.h.) a nie na oczekiwaniu, iż niewpisany zbywca zostanie kiedyś ujawniony jako właściciel nieruchomości (Stanisław Rudnicki, Ustawa o księgach wieczystych i hipotece. Przepisy o postępowaniu w sprawach wieczystoksięgowych. Komentarz).

Przeglądając treść Działu III księgi wieczystej należy zwrócić uwagę nie tylko na spis praw umieszczonych w rubryce 1.11 Spis praw, ale także wpisy umieszczone w rubryce „Wzmianka”. o ile w rubryce wzmianka znajdują się jakiekolwiek wpisy należy dążyć do wyjaśnienia, czego one dotyczą. Co prawda od jakiegoś czasu w rubryce wzmianka ukazało się pole „opis wzmianki’ jednakże opis tam umieszczony może nie oddawać całości sprawy. W takim wypadku należy dążyć do poznania treści dokumentu – wniosku o wpis, który dotarł do sądu i oczekuje na rozpatrzenie.

Może się okazać, iż złożony w sądzie wniosek dotyczy wpisu prawa dożywocia bądź innego prawa, które w przypadku nabycia nieruchomości przejdą na nabywcę. W dziale tym mogą być również ujawnione wpisy wynikające z przepisów szczególnych takich jak:

• z prawa pierwokupu (Art. 109 ustawy o gospodarce nieruchomościami (u.o.g.n.),
• z obowiązku odbudowy lub remontu zabytkowych obiektów (Art. 29 ust. 2 u.o.g.n.),
• z zajęcia w trybie egzekucji (Art. 924, 925 par. 1, Art.931 par.2, Art.935, 936 ustawy z 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego (k.p.c.)).
• z zakazu zbywania lub obciążania nieruchomości za zabezpieczenie roszczeń niepieniężnych (Art. 755 par.1 pkt. 2 i Art.747 pkt. 3 k.p.c),
• z wpisu ujawniającego wpisanie nieruchomości lub jej części do rejestru zabytków (Art. 9 ust. 4 ustawy z dnia 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami – Dz.U.Nr 162, poz 1568 ze zm.), oraz wiele innych.

W dziale IV księgi wieczystej należy sprawdzić, czy istnieją jakiekolwiek wpisy świadczące o obciążeniu nieruchomości hipoteką czy to umowną, łączną czy z podziału nieruchomości. W przypadku ujawnienia w treści księgi wieczystej wpisu hipoteki należy bądź odstąpić od nabycia takiej nieruchomości bądź próbować wyjaśnić zaistniałą sytuację ze sprzedającym. Może się bowiem okazać, iż hipoteka wpisana w księdze wieczystej wygasła i wystarczy, iż właściciel w sądzie wieczystoksięgowym złoży wniosek o jej wykreślenie.

Należy mieć na uwadze, iż w przypadku nabycia nieruchomości obciążonej hipoteką jej nabywca staje się dłużnikiem hipotecznym, bowiem dla wierzyciela hipotecznego nie ma znaczenia, kto jest właścicielem nieruchomości, gdyż w świetle przepisów ustawy o księgach wieczystych i hipotece Art. 65, wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to czyją stała się własnością i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości.

Podstawa prawna i inne źródła:

1. Ustawa z dnia 6 lipca 1982r. o księgach wieczystych i hipotece.
2. Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 15 lutego 2016 r. w sprawie zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych w systemie teleinformatycznym.
3. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego.
4. Stanisław Rudnicki, Ustawa o księgach wieczystych i hipotece. Przepisy o postępowaniu w sprawach wieczystoksięgowych. Komentarz.