5 godzin temu
Wynajem nieruchomości to inwestycja, która może być stabilnym źródłem dochodu pod warunkiem, iż dobrze zabezpieczysz swoje interesy. Nie wszyscy najemcy wiążą się z takim samym poziomem ryzyka. Nie oznacza to jednak, iż należy ich z góry unikać, ale zdecydowanie warto przygotować się na potencjalne trudności i stosować dodatkowe zabezpieczenia.
Poniżej omawiamy grupy najemców, które mogą generować większe ryzyko oraz konkretne sposoby, jak to ryzyko ograniczyć.
1. Cudzoziemcy - trudniejsza weryfikacja i windykacja
Najemcy z zagranicy są coraz częściej obecni na polskim rynku najmu - zarówno jako pracownicy, jak i studenci. Choć wielu z nich to solidni i odpowiedzialni lokatorzy, to jednak istnieją pewne wyzwania, które warto brać pod uwagę:
- Utrudniona weryfikacja historii kredytowej i najmu - brak danych w polskich bazach dłużników.
- Ryzyko ucieczki z kraju przy zadłużeniu - ewentualna windykacja może być praktycznie niewykonalna lub bardzo kosztowna.
- Różnice kulturowe i podejście do umów, odpowiedzialności czy standardów mieszkania.
✅ Zalecane zabezpieczenia:
- Wyższa kaucja - np. równowartość 2 lub 3 czynszów.
- Obowiązkowe ubezpieczenie OC najemcy - pokrywa szkody wyrządzone przez lokatora
- Dokładne zapisy w umowie - obowiązki, odpowiedzialność, procedura rozwiązania umowy.
2. Studenci – zwłaszcza zagraniczni
Studenci to grupa najemców, która - z racji wieku i stylu życia - często wiąże się z podwyższonym ryzykiem:
- Brak stabilnych dochodów - najem finansowany przez rodziców lub z pracy dorywczej.
- Niższy poziom odpowiedzialności - z praktyki wiadomo, iż mieszkania bywają mniej zadbane.
- Ryzyko porzucenia lokalu przed końcem umowy, szczególnie przy studentach z zagranicy wracających do swojego kraju.
- Utrudniona windykacja po zakończeniu pobytu w Polsce.
✅ Zalecane zabezpieczenia:
- Wyższa kaucja - najlepiej 2-3-krotność miesięcznego czynszu.
- OC najemcy - dla pokrycia ewentualnych szkód.
- Solidne zabezpieczenia umowne np. umowa poręczenia.
- Umowa najmu z jasnymi warunkami rozwiązania i egzekwowania roszczeń.
3. Najemcy ze zwierzętami - ryzyko zniszczeń
Zwierzęta w mieszkaniu to częsty temat dyskusji wśród wynajmujących. Choć dla wielu osób to nie problem, warto mieć świadomość, że:
- Zwierzęta mogą powodować zniszczenia podłóg, mebli, drzwi oraz zapachy trudne do usunięcia.
- Problemem może być też hałas (np. szczekanie) i relacje z sąsiadami.
- Odpowiedzialność za szkody bywa sporna - nie zawsze oczywista.
✅ Zalecane zabezpieczenia:
- Wyższa kaucja - rekomendowana min. 2-krotność czynszu.
- OC najemcy - z rozszerzeniem na szkody wyrządzone przez zwierzę.
- Dokładna informacja w umowie:
- Jaki gatunek i liczba zwierząt?
- Obowiązki najemcy związane z utrzymaniem czystości i odpowiedzialnością za szkody.
- Możliwość okresowych inspekcji lokalu (za zgodą najemcy).
4. Rodziny z małoletnimi dziećmi – specjalna ochrona prawna
Rodziny z dziećmi objęte są szczególną ochroną na mocy ustawy o ochronie praw lokatorów. W praktyce oznacza to:
- W razie konieczności eksmisji, przysługuje im prawo do lokalu socjalnego, na który często czeka się wiele miesięcy.
- Właściciel nie może eksmitować lokatora bez zapewnienia mu lokalu zastępczego - choćby przy rażącym łamaniu umowy.
- Trudniej egzekwować roszczenia z tytułu zniszczeń lub zaległości.
✅ Zalecane zabezpieczenia:
- Umowa najmu okazjonalnego (dla osób fizycznych) lub instytucjonalnego (dla firm) - daje możliwość szybszej eksmisji w razie potrzeby.
- Wyższa kaucja - dla zabezpieczenia szkód związanych z użytkowaniem mieszkania przez dzieci.
- OC najemcy - jako dodatkowe źródło ochrony finansowej.
- Dokumentacja stanu mieszkania - zdjęcia i protokoły przekazania.
Nie chodzi o to, by bać się konkretnych grup najemców - ale o to, by podejmować świadome decyzje i odpowiednio się zabezpieczać. adekwatne umowy, OC najemcy, wyższe kaucje i dokładna weryfikacja pozwalają znacznie ograniczyć ryzyko.
Zasada jest prosta: lepiej zapobiegać niż później dochodzić swoich praw w sądzie.
Chcesz lepiej rozumieć ryzyka związane z wynajmem? Zastanawiasz się, kiedy rozsądniej odpuścić, a kiedy masz zielone światło do podpisania umowy?
Obejrzyj retransmisję live’a z Anną Grybel-Kloc – praktyczne wskazówki, konkretne przykłady i sytuacje z życia wzięte.
Partner Stowarzyszenia Mieszkanicznik- SimProperty
