Czy czynsz może „automatycznie” wzrosnąć w trakcie trwania umowy najmu lokalu komercyjnego?

Waloryzacja czynszu najmu jest tematem niezwykle aktualnym z uwagi na obecną stopę inflacji w Polsce i utratę wartości siły nabywczej złotówki. Najemcy lokali komercyjnych (powierzchni biurowych, handlowych czy magazynowych) często są zaskakiwani faktem, iż pomimo tego, iż zawarli umowę najmu, zgodnie z którą czynsz wynosi, przykładowo, 20 Euro za metr kwadratowy najmowanej powierzchni, to w kolejnych latach obowiązywania umowy najmu czynsz zostaje „automatycznie” podwyższany przez wynajmującego. Najemcy zwracają się wówczas do wynajmującego i domagają się odpowiedzi związanej z tym, iż czynsz został poddany waloryzacji (indeksacji), co wynika wprost z postanowień umowy najmu, którą strony zawarły.

Czym zatem jest waloryzacja i indeksacja w umowie najmu?

Na wstępie należy zauważyć, iż umowy najmu komercyjnego zostają przeważnie zawarte na czas oznaczony 5, 10, czy choćby 20 lat, co wynika przede wszystkim z kwestii finansowania biurowców/galerii handlowych/powierzchni magazynowych przez banki. Oczywistym jest zatem, iż przy tak długim okresie najmu, wartość pieniądza się zmienia. Co więcej rynek najmu komercyjnego w Polce jest bardzo dynamiczny – powstają nowe liczne biurowce, a stare są zastępowane nowymi. A zatem stawka rynkowa czynszu najmu, przykładowo 20 Euro za metr kwadratowy powierzchni najmu w pierwszym roku obowiązywania umowy, po kilku latach przestaje odpowiadać wartości rynkowej i może dla wynajmującego stać się nieopłacalna. Wynajmujący negocjując warunki umowy najmu komercyjnego z potencjalnym najemcą, starając się zabezpieczyć spadek siły nabywczej pieniądza, wprowadza zatem mechanizm waloryzacji / indeksacji czynszu najmu. Funkcją klauzuli waloryzacyjnej jest zatem zagwarantowanie, aby wysokość stawki najmu odpowiadała wzrostom / spadkom wartości cen towarów i usług w Polsce, a czynsz najmu utrzymał swoją „wartość handlową” na poziomie w dniu zawarcia umowy najmu, tj. sprzed jego waloryzacji. Klauzula waloryzacyjna w umowie najmu jest zatem mechanizmem „anty-inflancyjnym”, mającym na celu zabezpieczenie długotrwałych interesów wynajmującego w sytuacji utraty wartości mocy nabywczej przez pieniądz.

Zgodnie z art. 358¹ par. 2 Kodeksu cywilnego strony mogą zastrzec w umowie, że wysokość świadczenia pieniężnego zostanie ustalona według innego niż pieniądz miernika wartości. Powyższy przepis oznacza, iż wysokość świadczenia najemcy na rzecz wynajmującego może zostać określona nie przez wskazanie kwoty świadczenia, ale przez określenie wartości, jaką ma mieć spełniane świadczenie, dzięki jakiegoś innego niż pieniądz miernika wartości. Kodeks Cywilny nie determinuje zatem w jaki sposób ma być waloryzowany czynsz, a strony umowy najmu mogą ten sposób określić dowolnie. W praktyce rynku najmu komercyjnego, strony decydują się na wprowadzenie klauzuli waloryzacyjnej, która odpowiada oficjalnym wskaźnikom publikowanym przez podmioty publiczne. Powyższy sposób gwarantuje pewną przewidywalność o jaką wartość czynsz najmu może zostać obniżony / podwyższony, obiektywizm oraz precyzja dla obu stron umowy.

Na polskim rynku najmu komercyjnego co do zasady stosowane są dwa wskaźniki waloryzacji, tj.:

• HICP (Harmonized Index of Consumer Prices), publikowany przez Eurostat zharmonizowany indeks cen konsumpcyjnych, obliczany jednakowo we wszystkich krajach Unii Europejskiej. Wskaźnik jest obliczany na podstawie obserwacji zmian cen konsumpcyjnych. Co do zasady wskaźnik ten stosowany jest przeważnie w umowach najmu, gdzie stawka czynszu najmu określana jest w walucie EURO (finansowanie inwestycji w nieruchomości komercyjne przeważnie odbywa się w Euro, dlatego też instytucje finansujące wymagają, aby czynsz najmu był określany również w Euro, co minimalizuje ryzyko kursowe).

• Wskaźnik Cen Towarów i Usług Konsumpcyjnych za okres roku kalendarzowego, ogłaszany przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego publikowany w Monitorze Polskim (wskaźnik inflacji). Wskaźnik ten stosowany jest przeważnie w umowach najmu, gdzie stawka czynszu najmu określana jest w złotówkach.

Powyższe nie wyklucza oczywiście możliwości stosowania innych wskaźników, np. różnic w cenie złota czy innego kruszca szlachetnego lub różnić kursowych walut obcych, w praktyce jednak są to raczej wyjątki od waloryzacji według dwóch wskaźników wskazanych powyżej. Bez względu jednak na to w jaki sposób strony chcą waloryzować umowę, dla obu stron umowy najmu niezwykle istotne jest, aby w umowie precyzyjnie i zrozumiale wskazać sposób waloryzacji czynszu.

Na co, poza precyzyjnym wskazaniem sposobu waloryzacji, należy poza tym zwrócić uwagę zawierając umowę najmu komercyjnego?

Indeksacja czynszu jest dość złożonym mechanizmem. Poza samym sposobem waloryzacji czynszu w postanowieniu dotyczącym waloryzacji czynszu najmu istotne są również inne kwestie, na które strony umowy najmu powinny zwrócić uwagę.

Przede wszystkim, w umowie najmu należy określić termin kiedy nastąpi pierwsza waloryzacja czynszu. Wskazanie terminu powinno opierać się o czas kiedy zawierana jest umowa najmu. Przykładowo, zawierając umowę najmu w listopadzie, najemca nie powinien wyrażać zgody na waloryzację czynszu najmu od stycznia następnego roku – oczywistym jest bowiem, iż w tak krótkim czasie nie dojdzie do znacznej zmiany wartości nabywczej pieniądza, która uzasadniałaby zastosowanie waloryzacji. Ponadto zawierając umowę w listopadzie, na podstawie cząstkowych wskaźników HICP/GUS opublikowanych do listopada danego roku obowiązywania umowy najmu, strony mogą łatwo przewidzieć zmianę wysokości czynszu najmu, a zatem nie ma potrzeby waloryzacji czynszu najmu od dnia 1 stycznia kolejnego roku.

Ponadto, w interesie najemcy jest, aby w umowie najmu znalazło się postanowienie, zgodnie z którym możliwa będzie także waloryzacja ujemna czynszu, tj. obniżenie czynszu najmu w sytuacji, gdy wskaźnik HICP/GUS będzie przedstawiał wartość ujemną. Konsekwencją praktyczną takiego postanowienia będzie obniżenie wartości czynszu najmu w sytuacji braku inflacji.

W interesie wynajmującego może natomiast być zagwarantowanie w umowie, iż nie ma on obowiązku informować najemcy o zastosowaniu waloryzacji czynszu w określonym terminie – a zatem waloryzacja nastąpi „automatycznie”, bez konieczności składania dodatkowych oświadczeń woli przez wynajmującego. Czy w sytuacji, gdy zgodnie z treścią umowy, waloryzacja nie następuje automatycznie, a wynajmujący zobowiązywany jest do zakomunikowania najemcy o zastosowaniu waloryzacji, „zapomni” o tym, to czy wynajmujący będzie mógł zatem dokonać waloryzacji z mocą wsteczną? Wydaje się, iż nie. o ile wynajmujący nie skorzysta z uprawnienia, nie będzie można dokonać waloryzacji z mocą wsteczną. Co prawda uprawnienie wynajmującego do waloryzacji nie wygaśnie, natomiast co do zasady oświadczenia woli mają skutek na przyszłość i nie działając wstecz (chyba, iż przepis szczególny stanowi inaczej). Waloryzacja czynszu z mocą wsteczną będzie zatem jedynie możliwa w sytuacji, gdy wynajmujący wprost skorzysta ze swoje uprawnienia i dokona waloryzacji czynszu.

Czy wynajmujący może podwyższyć czynsz?

W świetle powyższych rozważań, w przypadku zastosowania przez strony klauzuli waloryzacyjnej w umowie najmu komercyjnego, strony powinny przede wszystkim jasno określić w oparciu o jaki wskaźnik będzie waloryzowany czynsz najmu lokalu komercyjnego. Ponadto, istotne jest określenie pierwszego terminu waloryzacji czynszu, a także oznaczenia czy waloryzacja następuje automatycznie, czy wynajmujący jest zobowiązany do złożenia oświadczenia woli w tym zakresie.

Potrzebujesz pomocy?

Jeżeli nie jesteś pewien jak prawidłowo sformułować w umowie najmu klauzulę waloryzacyjną – napisz do nas.