21 godzin temu
Wielu inwestorów zastanawia się, czy muszą być wpisani w księdze wieczystej (KW), aby móc dalej sprzedać nieruchomość.
Odpowiedź brzmi:
Co do zasady - nie.
Jednak jak to zwykle bywa w prawie, od tej reguły istnieją istotne wyjątki.
Podstawowa zasada – własność przechodzi z chwilą aktu notarialnego
Generalna zasada jest taka, iż prawo własności nieruchomości przechodzi na kupującego już w momencie podpisania aktu notarialnego, a nie dopiero po dokonaniu wpisu w księdze wieczystej. Oznacza to, iż możesz sprzedać nieruchomość choćby jeżeli jeszcze nie zostałeś ujawniony w KW jako właściciel.
Jest to bardzo ważna zasada, ponieważ umożliwia szybki obrót nieruchomościami, szczególnie wtedy, gdy na wpisy w KW, w niektórych częściach polski, trzeba czekać miesiącami, a gdzieniegdzie choćby ponad rok.
Warto jednak pamiętać, iż w takiej sytuacji kupujący nie korzysta z rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. Wiąże się to z większym ryzykiem dla nabywcy, ponieważ jeżeli okazałoby się, iż sprzedający nie był jednak właścicielem nieruchomości, to kupujący nie nabył skutecznie nieruchomości.
Odrębna własność lokalu – pewien wyjątek
Co prawda wyodrębniony lokal jest nieruchomością i do takich lokali znajduje zastosowanie zasada, o której pisałem wyżej, ale…
W przypadku gdy dopiero ustanawiamy odrębną własność lokalu (np. kupujemy lokal od dewelopera na rynku pierwotnym) - niezbędne jest założenie dla tego lokalu księgi wieczystej. Dopóki KW nie zostanie założona, lokal formalnie nie istnieje jako nieruchomość, więc nie można go sprzedać dalej, przed wpisem do KW.
Jeśli dla lokalu zostanie już założona księga wieczysta, to takim lokalem można obracać choćby przed wpisem właściciela w księdze.
Ekspektatywa – praktyczne rozwiązanie problemu
Na szczęście istnieje pewien sposób obejścia tego ograniczenia. Można sprzedać ekspektatywę odrębnej własności lokalu. Ekspektatywa to stan pomiędzy podpisaniem aktu notarialnego wyodrębniającego lokal, a założeniem dla niego KW.
Trzeba jednak mieć na uwadze, iż ekspektatywa nie jest nieruchomością, a więc:
1. Sprzedaż ekspektatywy podlega PCC w stawce 1% (a nie 2%)
2. Sprzedaż ekspektatywy może podlegać innym zasadom w zakresie podatku dochodowego czy VAT-u, w porównaniu ze sprzedażą lokalu
3. Bank raczej nie będzie zainteresowany skredytowaniem ekspektatywy
Prawo użytkowania wieczystego – obowiązkowy wpis w KW
Innym szczególnym przypadkiem jest prawo użytkowania wieczystego. Tutaj sam akt notarialny nie wystarcza, by przenieść prawo na kupującego. Niezbędny pozostało wpis do KW. Dopiero z chwilą tego wpisu nabywca staje się użytkownikiem wieczystym i może obracać dalej swoim prawem.
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu – szczególne zasady
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, jest ograniczonym prawem rzeczowym, a nie nieruchomością i podlega własnym, specyficznym zasadom.
(W dalszej części tego artykułu, mówiąc o spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu, będę używał zwrotu - “spółdzielczak”)
Jeśli dla spółdzielczaka nie jest założona KW - prawo to przechodzi na kupującego od razu w momencie podpisania aktu notarialnego.
Gdy jednak dla spółdzielczaka jest założona KW, to wtedy mamy do czynienia z tzw. wpisem konstytutywnym. Co to oznacza w praktyce? W praktyce jeżeli kupisz spółdzielczaka z KW, to nie sprzedasz go dalej przed wpisem.
Istnieją jednak wyjątki od tej zasady:
Nie trzeba mieć wpisu w KW dla spółdzielczaka, jeżeli mamy do czynienia z nabyciem:
- na podstawie dziedziczenia
- na licytacji komorniczej
- udziału wskutek ustania wspólności majątkowej małżeńskiej (niezależnie czy po śmierci małżonka, rozwodzie, czy podpisaniu rozdzielności).
Powiem Ci też w tajemnicy????, iż w niektórych sądach referendarze podchodzą zdroworozsądkowo i biorąc pod uwagę okres oczekiwania na wpis, dopuszczają sprzedaż spółdzielczaka przed wpisem w KW.
Ale jeżeli twój sąd nie wychodzi tak naprzeciw oczekiwaniom klienta, a musiałbyś na gwałtownie zrobić transakcję, to zawsze zamiast spółdzielczaka możesz sprzedać ekspektatywę, o której wspominałem już wyżej.
Czy samo złożenie wniosku o złożenie KW blokuje sprzedaż spółdzielczaka?
Wyobraźmy sobie taką sytuację:
Janusz sprzedał spółdzielczaka bez księgi Grażynie. Ale.. Grażyna chciała mieć księgę, więc w akcie notarialnym sprzedaży spółdzielczaka, był wniosek o założenie księgi. Notariusz skutecznie złożył do sądu wniosek o założenie KW. Czy Grażyna może sprzedać spółdzielczaka w ten sam dzień, czy musi czekać na założenie KW? (nie wchodzi w grę sprzedaż ekspektatywy).
Odpowiedź brzmi: TAK.
Samo złożenie wniosku o założenie księgi wieczystej nie powoduje, iż zaczynamy stosować zasadę wpisu konstytutywnego. Dopiero faktyczne założenie księgi uruchamia ten wymóg.
Niektórzy notariusze mogą mieć jednak opory przed sporządzeniem takiego aktu (chociaż z perspektywy systemu, przez, który notariusze składają wnioski do KW jest możliwe złożenie wniosku o wpis do księgi, która jest dopiero w trakcie zakładania).
Jeśli napotkasz takie trudności, to zawsze pozostało jedna opcja - można cofnąć wniosek o założenie KW.
Epilog
Teraz już wiesz, kiedy potrzebujesz wpisu w księdze wieczystej, a kiedy możesz działać bez niego. Wiedza ta pomoże Ci lepiej planować inwestycje, unikać niepotrzebnych komplikacji i zaoszczędzić mnóstwo czasu oraz stresu podczas transakcji. Pamiętaj, iż dobre przygotowanie merytoryczne zawsze procentuje na rynku nieruchomości. Niezależnie, czy działasz jako początkujący inwestor, czy doświadczony gracz – znajomość tych reguł pozwoli Ci podejmować trafniejsze decyzje oraz uniknąć wielu potencjalnych pułapek.
Życzę Ci samych udanych, szybkich i bezproblemowych transakcji!
Mateusz Kaczmarek,ekspert Stowarzyszenia Mieszkanicznik
