Czy umowa najmu powierzchni handlowej w galerii jest de facto umową dzierżawy lokalu?

Od początku pandemii wirusa SARS-CoV-2 towarzyszą nam: niepewności o zdrowie własne i bliskich, ciągły strach o miejsca pracy, a także straty finansowe, które są bezpośrednio związane z licznymi ograniczeniami prowadzenia działalności gospodarczej. W niniejszym artykule przeanalizowano sytuację prawną branży gastronomicznej i retail, które – z uwagi na to, iż wynajmują lokale w galeriach handlowych objętych zakazem handlu – znalazły się w tej chwili w szczególnie trudnej sytuacji ekonomicznej.

Nowelizacja tzw. ustawy covidowej z 31 marca 2020 r. (ustawa z 31 marca 2020 r., o zmianie ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywoływanych nimi sytuacji kryzysowych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. 2020 poz. 568), zwana również tarczą antykryzysową, wprowadziła swoiste rozwiązania prawne w przedmiocie najmu powierzchni handlowej w galeriach, których powierzchnia sprzedaży przekracza 2000 m², podczas trwania ograniczenia w nich handlu.

Umowa najmu lokalu użytkowego

Na mocy art. 15ze ust. 1 ustawy antycovidowej, w czasie obowiązywania ograniczenia handlu w galeriach wygasają wzajemne zobowiązania stron umowy najmu, dzierżawy lub innej podobnej umowy, na podstawie której dochodzi do oddania powierzchni handlowej do używania. W myśl art. 15ze ust. 2 rzeczonej ustawy uprawniony powinien złożyć bezwarunkową i wiążącą ofertę woli przedłużenia umowy na dotychczasowych warunkach o okres obowiązywania zakazu przedłużony o sześć miesięcy. Oferta przedłużenia umowy najmu lokalu handlowego powinna być złożona w okresie 3 miesięcy od dnia zniesienia zakazu handlu w galerii. Po bezskutecznym upływie tego terminu, wynajmujący nie jest związany zasadą o wygaśnięciu zobowiązań. Mimo ustawowych prób zapewnienia instrumentów minimalizujących ekonomiczne skutki pandemii, dynamika zmian legislacyjnych generuje niepewność co do aktualności czasowego i przedmiotowego zakresu obowiązywania przepisów.

Rozwiązania wprowadzone w tarczy antykryzysowej stały się swoistym przyczynkiem do rozpoczęcia dyskusji o trudnej sytuacji najemców lokali w galeriach. Przedsiębiorcy otwarcie domagają się obniżenia wysokości czynszów i towarzyszących opłat eksploatacyjnych, powołując się m.in. na art. 357¹ kodeksu cywilnego. Artykuł 357¹ k. c., nazywany również klauzulą rebus sic stantibus, pełni funkcję ochronną w przypadku pojawienia się sytuacji, których strony kontraktu nie mogły przewidzieć w momencie jego zawarcia. Na mocy art. 357¹ k. c. sąd otrzymuje w kompetencję w zakresie zmiany stosunku prawnego dotychczas łączącego strony (na przykład umowy najmu lokalu w galerii handlowej). Wspomniany przepis stanowi przykład ograniczenia zasady pacta sunt servanda (umów należy dotrzymywać), która od czasu prawa rzymskiego uważana jest za gwarancję pewności obrotu gospodarczego. Klauzula rebus sic stantibus wynika bezpośrednio z zasady słuszności, zapewniając możliwość modyfikacji stosunku prawnego w przypadku zaistnienia zdarzenia nadzwyczajnego, które per se nie mogło być przewidziane przez strony umowy i wychodzi tym samym poza przeciętne ryzyko umowne.

Spory między najemcami a wynajmującymi, których przyczynkiem stały się ograniczenia działalności handlowej wprowadzone w wyniku wybuchu pandemii, generują nowe sporne zagadnienia natury prawnej. W wątpliwość podano charakter umowy łączącej strony – czy należy ją klasyfikować jako umowę najmu lokalu użytkowego, czy może jednak jako umowę dzierżawy.

O klasyfikacji umowy nie świadczy jej nazwa, a treść. Podczas badania rodzaju umowy, należy analizować jej treść, uwzględniając prawa i obowiązki stron, a także cel zawarcia kontraktu.

Przykład: Umowa najmu samochodu na czas 150 lat, w której najemca zobowiązuje się do tankowania go i dbania o jego stan, płacąc jednorazowo cenę równą jego wartości, jest w rzeczywistości umową sprzedaży tego samochodu.

Przede wszystkim umowa najmu od umowy dzierżawy różni przyznane stronom uprawnienia. Na podstawie umowy najmu najemca zyskuje prawo w zakresie używania rzeczy, natomiast umowa dzierżawy uprawnia wydzierżawiającego nie tylko do używania przedmiotu dzierżawy, ale również do pobierania z niego pożytków. Umowa dzierżawy jest umową wzajemną – wydzierżawiający oddaje rzecz do używania i pobierania pożytków, a dzierżawca zobowiązuje się opłacać czynsz. W myśl poglądu wyrażonego przez Sąd Najwyższy „każda rzecz, niezależnie od jej rodzaju, może przynosić pożytki naturalne oraz cywilne” (wyrok SN z 31 marca 1987 r., I CR 287/86, LEX nr 936454). Zatem pożytki może przynieść także powierzchnia handlowa w galerii

Najem w galeriach handlowych

Mimo iż Sąd Najwyższy wskazał, iż prowadzenie działalności handlowej na nieruchomości, nie należy klasyfikować jako pobieranie z niej pożytków: „bezpośrednie użycie rzeczy w działalności gospodarczej nie jest pobieraniem z niej pożytków cywilnych, dochód bowiem jest w tym wypadku dopiero końcowym efektem działalności gospodarczej” (Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 30 listopada 2000 r. I CKN 924/98), to taki pogląd w ocenie autora nie zasługuje na pełną aprobatę. Obecna sytuacja społeczna i gospodarcza jak w kalejdoskopie pokazuje, iż zysk przedsiębiorcy w zasadzie zależy nie od charakteru prowadzonej działalności, a przede wszystkim od cech lokalu, w którym ta działalność jest prowadzona. Lokalizacja sklepu lub restauracji jest jednym z czynników wyboru danego lokalu przez klienta. Nierzadko sklepy, które oferują te same towary, a ich właścicielem jest ta sama osoba, będą osiągały zróżnicowane przychody w zależności od ich lokalizacji. Osiąganie obrotów, zapewniających lokalowi dobre prosperowanie, zależy więc przede wszystkim od obszaru, na którym działalność jest prowadzona. Jakość usług staje się kwestią drugorzędną.

Specjaliści w zakresie nieruchomości komercyjnych powtarzają: „3 najważniejsze cechy lokalu handlowego? Lokalizacja, lokalizacja i jeszcze raz lokalizacja.”.

Galerie handlowe powszechnie uznaje się za lokalizacje atrakcyjne dla przedsiębiorców, ponieważ oferują większe natężenie ruchu potencjalnych klientów, przekładając się bezpośrednio na osiąganie większego zysku przez najem w galeriach handlowych. Dotychczasowe rozważania potwierdza także metodyka wyceny najmu lokalu w centrum handlowym: czynsz dla lokalu umiejscowionego na pierwszym piętrze będzie średnio o połowę niższy niż dla lokalu położonego na parterze. Uzasadniony jest więc pogląd, iż korzystanie z lokalu w galerii należy w rzeczywistości uznać za pobieranie z niego pożytków, ponieważ zysk jest bezpośrednio zależy od jakości lokalu, czyli jego atrakcyjności dla klienta. Zatem odwołując się do wskazanych wcześniej cech umowy dzierżawy, najemca, który wynajmuje powierzchnię handlową, de facto zawiera umowę dzierżawy, ponieważ pobiera pożytki z wykorzystaniem jej lokalizacji.

Jeśli po dokonaniu analizy treści i celu umowy, pierwotna umowa najmu zostanie uznana za umowę dzierżawy, dzierżawca (najemca lokalu w galerii) może na podstawie art. 700 k. c. żądać obniżenia czynszu za czas, w którym wystąpiły okoliczności wpływające na znacznie zmniejszenie jego zwykłego przychodu, a za które sam nie odpowiada i nie dotyczą jego osoby.

Za takie okoliczności bezspornie można uznać okres pandemii. Pandemia jest zdarzeniem zewnętrznym, którego dzierżawca nie mógł przewidzieć, nie odpowiada za i nie może zapobiec jego skutkom.

Sąd Apelacyjny we Wrocławiu uznał, iż „podstawą obniżki czynszu, którą przewiduje art. 700 k.c., jest tylko zwykły przychód z przedmiotu dzierżawy” – czyli „przeciętny, w skali co najmniej kilkuletniej, przychód, jaki przyniósłby przedmiot dzierżawy, gdyby był racjonalnie wykorzystywany na cele przewidziane w umowie” (Wyrok Sądu Apelacyjnego we Wrocławiu z dnia 15 lutego 2013 r., I ACa 25/13). Ograniczenia w handlu związane z pandemią wirusa powodują spadek zainteresowania handlem detalicznym, przez który przedsiębiorcy – dzierżawcy/najemcy lokali – odnotowują ciągły spadek przychodów w porównaniu do tych sprzed pandemii, które uzyskiwali przez ostatnie lata.

Mając na uwadze powyższe rozważania, należy a casu ad casum dokonać oceny, czy umowy najmu powierzchni handlowej w galerii w rzeczywistości nie zawierają elementów przedmiotowo istotnych umowy dzierżawy (essentialia negotii), co pozwoliłoby tym samym na zastosowanie obniżenia czynszu za lokal na podstawie art. 700 k.c. bezpośrednio lub per analogiam. Póki co niestety ustalona w ponad 20 lat temu przez SN linia orzecznicza jest inna, ale z wielu stron słychać głosy krytyczne, wskazujące na konieczność jej zmiany i wydawania orzeczeń stosujących do tzw. galeryjnych umów najmu przepisy dotyczące dzierżawy. Dzierżawa to stosunek prawny zdecydowanie bardziej adekwatny dla określenia tej relacji.

Piotr Kłodziński | Obsługa prawna firm