Czym jest zasiedzenie nieruchomości?

Zasiedzenie nieruchomości (in. prawo dawności) jest jedną z możliwości nabycia własności, unormowaną w księdze drugiej kodeksu cywilnego (k.c.) – własność i inne prawa rzeczowe. Przepisy dotyczące zasiedzenia znajdziemy w artykułach 172 – 176 k.c.

Ta forma nie jest specjalnie popularną formą nabycia własności, na których czele na pewno stoi przeniesienie własności, czyli np. umowa sprzedaży. Zasiedzenie, jak sama nazwa może nam sugerować, jest nabyciem własności wskutek trwałego jej posiadania. Aby dokonać czynności zasiedzenia trzeba wnieść wniosek do sądu o zasiedzenie, najlepiej z pomocą radcy prawnego, aby nie musieć się martwić o formalności.

Zasiedzenie nieruchomości. Kiedy do tego dochodzi?

Do zasiedzenia nieruchomości najczęściej dochodzi w przypadkach złej formy przeniesienia własności. Przeniesienie własności nieruchomości musi nastąpić w formie aktu notarialnego, inaczej ustawa przewiduje jego nieważność (art. 158 k.c. w zw. z art. 73 §2 k.c.), natomiast przez cały czas zdarzają się przypadki np. sprzedaży nieruchomości poprzez umowę ustną, co później nie może zostać wpisane do księgi wieczystej nieruchomości i właściciel samoistny danej nieruchomości nie jest w stanie tego sprawdzić, przez co tkwi w błędnym przekonaniu, iż może z danej nieruchomości w pełni korzystać. Inną sytuacją, w której może dojść do zasiedzenia może być brak zainteresowania nieruchomością ze strony właściciela, co zostanie omówione później, w kontekście zasiedzenia nieruchomości będąc w złej wierze.

Przykład: Marian B. wraz ze swoim sąsiadem Krzysztofem R. zawarli umowę ustną sprzedaży gruntu położonej między swoimi działkami za 50.000 zł. Pieniądze zostały przekazane, natomiast w księdze wieczystej przez cały czas jako właściciel figurował Marian B. O tym fakcie wiedziały jeszcze tylko ich żony. Syn Mariana B. po śmierci ojca zasadził na działce sad. Po 20 latach syn nieżyjącego już Krzysztofa R. dowiedział się o sytuacji ze sprzedażą nieruchomości, iż działka należy do niego, na mocy umowy ustnej. Syn Mariana B. po rozmowie z prawnikiem wniósł wniosek do sądu o zasiedzenie działki z sadem, ponieważ już od 20 lat hoduje na niej drzewa owocowe, a w momencie rozpoczęcia terminu zasiedzenia znajdował się w dobrej wierze, ponieważ w księdze wieczystej właścicielem jest jego ojciec.

Nieruchomościami w świetle przepisów kodeksu cywilnego (art. 46 k.c.) są grunty (części powierzchni ziemskiej, które stanowią odrębny przedmiot własności), budynki trwale z gruntem związane (właściciel gruntu jest właścicielem budynku na nim postawionego – to najczęstszy taki przypadek; takim budynkiem nie będzie budynek postawiony na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste z art. 235 §2 k.c.) oraz lokale (części budynków trwale związanych z gruntem np. lokal mieszkalny – mieszkanie). Przepis art. 46¹ k.c. reguluje jeszcze nieruchomość rolną, którą jednak nie będę się zajmować w niniejszym artykule.

Definicję legalną zasiedzenia nieruchomości zawiera art. 172 §1 k.c. – „posiadacz nieruchomości, niebędący jej właścicielem, nabywa własność, o ile posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako właściciel samoistny, chyba iż uzyskał posiadanie w złej wierze”. Jest to dość kompleksowa definicja, natomiast wydaje się być niezbyt zrozumiała.

Własność a posiadanie

Rozkładając tę definicję na czynniki pierwsze z początku mamy „posiadacza nieruchomości niebędącego jej właścicielem”. To bardzo istotny aspekt prawa rzeczowego – własność nie jest równoznaczna z posiadaniem, ale nie każdy zdaje sobie z tego sprawę.

Własność (łac. proprietas) to podstawowe prawo rzeczowe, które uprawnia właściciela do jak najszerszego korzystania z rzeczy oraz rozporządzania nią z wyłączeniem innych osób. W kodeksie cywilnym jest unormowana w art. 140. Jest to prawo, które obowiązuje erga omnes – wobec wszystkich, to oznacza, iż nikt nie może bezprawnie naruszać rzeczy, które tworzą moją własność (inaczej przy umowach, które obowiązują inter partes – czyli tylko strony tej umowy mają obowiązek ich przestrzegać). Właściciel ma prawo do maksymalnego korzystania z przedmiotu swojej własności. Z prawem własności łączy się wiele uprawnień:

• ius disponendi – prawo do rozporządzania rzeczą z wyłączeniem innych osób (o czym już była mowa). Poprzez rozporządzanie można rozumieć przenoszenie własności (np. sprzedaż), obciążenie jej innym prawem (np. hipoteką, zastawem), czy dokonać czynności skutkujących jakimiś zobowiązaniami (np. oddanie w najem, dzierżawę) itd.;
• ius possidendi – prawo do posiadania rzeczy (o czym mowa poniżej);
• ius fruendi – prawo do pobierania jej pożytków. Pożytki w znaczeniu art. 53 k.c. – §1 pożytkami naturalnymi są (głównie) jej płody, np. jabłka w sadzie właściciela; §2 – pożytkami cywilnymi są dochody, jakie dana rzecz przynosi, np. czynsz z umowy najmu. Krótko mówiąc, pożytki to dobra, jakie dana rzecz przynosi, a właściciel ma do nich prawo;
• ius abutendi – prawo do faktycznego władania rzeczą, np. może ją zniszczyć. Jednakże te wszystkie uprawnienia nie oznaczają absolutnego prawa właściciela do korzystania z rzeczy. Kodeks cywilny od pierwszego artykułu o własności (tj. od art. 140) je ogranicza – „w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może (…) korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno – gospodarczym przeznaczeniem swego prawa(…)”. Dokładnie te fragmenty wskazują na to, iż właściciel nie do końca może robić to, na co ma ochotę ze swoją rzeczą, a jedynie tak, aby było to w granicach prawa (np. nie może wykorzystać tej rzeczy do popełnienia przestępstwa) i zasad współżycia społecznego (np. zakaz wydzielania immisji bezpośrednich – chociażby wylewania fekaliów na sąsiednią działkę – oraz ograniczenie immisji pośrednich określonych w art. 144 k.c. – np. wytwarzanie dymu grillowego, który leci na balkon wyżej).

Posiadanie (łac. possessio) unormowane jest w polskim prawie artykułami od 336 k.c. do 352 k.c. – to faktyczne władanie rzeczą. Wyróżniane są dwa rodzaje posiadania:

• posiadanie samoistne (art. 336 zd. 1) – faktyczne władanie rzeczą jak właściciel. Według orzeczenia Sądu Najwyższego z dnia 8 sierpnia 2012r. o sygn. I CSK 387/12 posiadanie samoistne to „sprawowanie faktycznego władztwa nad rzeczą w połączeniu z wolą utrzymywania się przy tym władztwie i zachowaniem ciągłości posiadania”. Ta przesłanka zasiedzenia jest absolutnie konieczna do nabycia własności, co również podkreśla SN w powyższym orzeczeniu;
• posiadanie zależne – faktyczne władanie rzeczą za kogoś innego (w art. 336 zd. 2 k.c.: „jak użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca, lub mający inne prawo, z którym wiąże się władztwo nad rzeczą cudzą”).

Z posiadaniem wiążą się dwa pojęcia, które są nieodłączne przy ustalaniu jego istnienia, a są to:

• corpus – łączy się to z faktycznym władaniem rzeczy – ta osoba ją fizycznie „trzyma w ręce”;
• animus – zamiar władania rzeczą dla siebie (jego brak oznacza dzierżenie z art. 338 k.c. – nie mylić z dzierżawą; dzierżycielem będzie np. przechowawca rzeczy).

Własność jest prawem o wiele szerszym od posiadania, bardzo często własność absorbuje posiadanie – przykładem może być korzystanie z telefonu, który samemu się kupiło (umowa sprzedaży przenosi własność na kupującego), a korzystanie z niego można jedynie spełnić poprzez posiadanie tego telefonu (faktycznie go mając przy sobie).

Nie zawsze właściciel jest jednocześnie posiadaczem. Swoją rzecz można również, chociażby, wynająć – wynajęcie komuś telefonu na tydzień, nie oznacza, iż nie mając go przy sobie, osoba przestaje być właścicielem, ponieważ w dalszym ciągu ma do niego prawa– do pobierania pożytków czyli w tym przypadku czynszu.

Umowa najmu telefonu stanowi ius disponendi. Z tego też powodu długoletnim posiadaczom samoistnym się opłaca zasiedzieć rzecz, a co za tym idzie, nabyć własność. Z tego tytułu danej osobie zacznie przypadać o wiele więcej korzyści oraz szerzej zakreślona ochrona własności niż ochrona posiadania.

Widać zatem, dlaczego aby stać się właścicielem nieruchomości poprzez zasiedzenie, trzeba ją posiadać przez dłuższy czas i jaka jest różnica między posiadaniem a własnością. Trzeba też być właścicielem samoistnym, co już również zostało wyjaśnione, czyli władać tą rzeczą jak właściciel, na własny użytek. To oznacza, iż w żadnym wypadku właściciel zależny (dzierżyciel) nigdy nie będzie mógł rzeczy zasiedzieć.

Zasiedzenie nieruchomości. Czas trwania

Wyżej wyjaśniono już, iż aby zasiedzieć rzecz, trzeba ją długotrwale posiadać samoistnie. Kodeks cywilny oczywiście wprost wskazuje, jak długo trwa termin zasiedzenia. Gdyby tak nie było, mogłoby to trwać w nieskończoność i finalnie osoba zainteresowana nigdy by tej własności nie nabyła – inaczej mówiąc: bez terminów określonych w ustawie, nie byłoby instytucji zasiedzenia. Zatem – jakie są terminy zasiedzenia w polskim prawie? Nie jest prostym, aby to ustalić w rzeczywistości, ponieważ sąd musi sam zbadać wszystkie dowody i ustalić czy powód znajduje się w dobrej czy złej wierze.

Dobra wiara – 20 lat: władający nieruchomością, znajdujący się w dobrej wierze, może ubiegać się o nabycie prawa własności do nieruchomości po upływie 20 lat jej posiadania samoistnego (art. 172 §1 k.c). Co oznacza owa „dobra wiara”? Najlepiej przedstawił to Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 02.07.2015r. o sygn. V CSK 625/14 – „dobra wiara to błędne, ale usprawiedliwione przekonanie posiadacza nieruchomości, iż przysługuje mu wykonywane przez niego prawo.” Inaczej mówiąc, władający nieruchomością nie wiedział o tym, iż dana nieruchomość nie należy do niego i zachował pełną staranność do tego, aby się o tym dowiedzieć (np. w księdze wieczystej nie ujęto zmiany właściciela, ze względu na błąd urzędu, a władający nieruchomością z usprawiedliwionej przyczyny nie mógł się o tym dowiedzieć). Istnieje domniemanie dobrej wiary posiadacza samoistnego nieruchomości, które może obalić każda osoba mająca w tym interes prawny. Jest to spowodowane art. 7 k.c., który jednoznacznie wskazuje na to, iż o ile skutki prawne są uzależnione od dobrej czy złej wiary, domniemywa się istnienie dobrej wiary.

Przykład: Mariusz M. korzystał regularnie od 27 lat z działki letniskowej położonej nad Jeziorem Zegrzyńskim, która miała dostęp do wody. Co weekend przyjeżdżał łowić ryby. Uważał się za właściciela tej działki, dokonywał wszelkich potrzebnych prac, aby utrzymać nieruchomość w jak najlepszym stanie – kosił trawę, obcinał krzewy, sadził kolejne. Działka ta miała należeć do jego ojca zmarłego przed 27 laty. Nie wiedział jednak, iż ojciec korzystał z tej działki „na dziko” bez tytułu własności. Jednakże razem jeszcze na długo przed śmiercią ojca postawili na niej przyczepkę kempingową, ogrodzenie i wybudowali mały pomost przy brzegu. Mariusz M. zechciał sprzedać działkę, udał się do agenta nieruchomości i dopiero tam się dowiedział, iż działka nie należy do niego, a do Romana M., bliskiego kuzyna ojca, który przez te wszystkie lata nie interesował się nieruchomością. Mariusz M. wniósł wniosek do sądu o zasiedzenie działki poprzez jej posiadanie samoistne w dobrej wierze od 27 lat.

Zła wiara – 30 lat: posiadacz nieruchomości nabywa własność nieruchomości po upływie 30 lat, choćby znajdował się w złej wierze (art. 172 §2 k.c.). Osoba znajdująca się w złej wierze to ta, która wie, iż dana nieruchomość nie należy do niej i nie ma do niej uprawnień, a mimo tego korzysta z niej jako właściciel samoistny. Ustawodawca zgadza się na taką ewentualność, ponieważ uważa iż właściciel powinien interesować się swoimi nieruchomościami i to on powinien przerwać bieg zasiedzenia.

Jeżeli właściciel w ciągu 30 lat nie uczynił nic z zaistniałym stanem faktycznym, aby móc otrzymać z powrotem możliwość posiadania nieruchomości, to można domniemywać, iż po prostu nie chce tego zmieniać, a samej nieruchomości chce się pozbyć. Według postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 14 marca 2017r. o sygn. II CSK 463/16 „nie jest w dobrej wierze ten, kto wykonuje prawo, o którym wie, iż mu nie przysługuje, ale także ten, kto nie ma takiej świadomości, o ile przy dołożeniu należytej staranności mógłby dowiedzieć się o rzeczywistym stanie prawnym danej sytuacji”.

Zatem aby znaleźć się w dobrej wierze nie wystarczy tylko nie zdawać sobie sprawy z tego, iż dana nieruchomość nie jest własnością osoby zainteresowanej, ale należy to również sprawdzić – czyli zachować należytą staranność, np. sprawdzając księgę wieczystą. Może ci w tym pomóc radca prawny, aby być pewnym, iż wszystko zostało dokładnie przeanalizowane.

Przykład: Dariusz P. korzystał z działki swojego sąsiada Marcina K., która była łąką i nie stanowiła działki budowlanej ze względu na słaby teren. Dariusz P. pasał na niej swoje krowy i traktował tę nieruchomość niemalże jak swoją własność. Zasadził na niej kilka jabłonek, w okresie letnim zbierał siano. Wiedział, iż nie była to jego własność, ale traktował ją jak swoją, tym bardziej, iż Marcin K. nie interesował się działką, bo według niego była nieużytkiem. Po 30 latach Dariusz P. wniósł wniosek do sądu o zasiedzenie nieruchomości.

W art. 176 k.c. pozostało uregulowany problem przeniesienia posiadania. Otóż nowy właściciel rzeczy może doliczyć czas posiadania poprzednika do swojego czasu biegu zasiedzenia. Natomiast o ile poprzednik zdobył posiadanie będąc w złej wierze, jego czas razem z czasem obecnego posiadacza można razem ze sobą zsumować tylko wtedy, gdy wyniesie on przynajmniej 30 lat. Ten przepis dotyczy również spadkobierców poprzedniego posiadacza.

Czas biegu zasiedzenia różni się również wtedy, gdy właścicielem nieruchomości, przeciwko któremu biegnie czas zasiedzenia, jest małoletni (art. 173 k.c.). Zasiedzenie nie może się skończyć wcześniej, niż przed upływem dwóch lat od ukończenia przez właściciela pełnoletności (co oznacza, iż w świetle polskiego prawa właściciel musi mieć przynajmniej 20 lat, aby właściciel mógł zasiedzieć nieruchomość). Jest to spowodowane ich ochroną, ponieważ osoby małoletnie najczęściej nie znają swoich praw, nie zdają sobie z nich sprawy i nikt nie może od nich tego oczekiwać. Taka osoba nie ma też pełnej umiejętności czynności prawnych i nie może występować w sądzie bez przedstawiciela ustawowego. Sama nie może decydować o swojej nieruchomości.

Zbadanie dobrej wiary leży w gestii sądu. Po upływie określonego czasu, osoba zainteresowana musi dokładnie przedstawić dowody przemawiające za upływem potrzebnego czasu zasiedzenia i za możliwością samego dokonania tej czynności. Ważne jest też, aby bieg zasiedzenia nie został przerwany (art. 123 k.c. w zw. z art. 175 k.c.), np. przez podjęcie czynności sądowych przez właściciela nieruchomości przeciwko jej posiadaczom samoistnym (rei vindicatio – skarga windykacyjna o przywrócenie mu faktycznego władztwa nad rzeczą z art. 222 §1 k.c.). W takim wypadku, po zakończeniu sprawy w sądzie, czas zasiedzenia nie będzie biegł w ogóle lub też zacznie biec na nowo.

Przykład: Agnieszka A. korzystała przez 10 lat z działki swojej sąsiadki Moniki B. Sadziła na niej kwiaty, pielęgnowała ogród. Monika B. w końcu wystosowała przeciwko niej pozew o zwrócenie jej posiadania działki i w tym momencie bieg zasiedzenia został przerwany. o ile Agnieszka chciałaby na nowo rozpocząć bieg zasiedzenia, te 10 lat nie będzie się doliczało do tego okresu.

Czy określona wiara będzie musiała trwać przez cały okres trwania zasiedzenia? Wiele orzeczeń Sądu Najwyższego wskazuje na to, iż nie, a wiarę określa się w momencie wejścia w posiadanie samoistnego (rozpoczęcia biegu zasiedzenia).

Oto kilka z nich: postanowienie SN z dnia 2 lipca 2015r. o sygn. V CSK 625/14 „w sprawie o zasiedzenie rozstrzygającym momentem dla oceny dobrej albo złej wiary samoistnego posiadacza nieruchomości jest chwila uzyskania posiadania nieruchomości. Późniejsze zmiany świadomości posiadacza pozostają bez wpływu na tę ocenę i w konsekwencji na długość okresu posiadania potrzebnego dla nabycia własności przez zasiedzenie, co potwierdza wykładnia gramatyczna art. 172 § 1 k.c., w którym ustawa kładzie akcent na chwilę uzyskania posiadania”; wyrok SN z dnia 14 listopada 2013r. o sygn. II CNP 15/13 „Dla oceny dobrej lub złej wiary posiadacza liczy się chwila objęcia nieruchomości w posiadanie, zwłaszcza wtedy, gdy ubiega się on o zasiedzenie nieruchomości, a późniejsza zła wiara posiadacza, jeśliby choćby były ku niej podstawy nie ma już znaczenia”; wyrok SN z dnia 5 stycznia 2011r. o sygn. III CSK 72/10 „O tym, czy nieruchomość posiada się w złej, czy w dobrej wierze, decyduje stan świadomości w momencie obejmowania nieruchomości”. Doktryna jest zatem zgodna – dobra lub złą wiara w chwili wejścia w posiadanie samoistne rzutuje na cały okres trwania zasiedzenia.

Przykład: Ewelina J. kupiła z mężem działkę w miejscowości Tczew. Działkę otoczyli ogrodzeniem, zgodnie z planem działki sporządzonym przez geodetę, z tyłu domu robiąc duży ogród. Po 10 latach stwierdzili, iż zamiast ogrodu wybudują z tyłu kort tenisowy i rozpoczną działalność gospodarczą. W urzędzie okazało się iż ogród nie należy do nich, geodeta popełnił błąd, a właścicielem jest Radosław B. Ewelina J. zwróciła się do właściciela fragmentu działki z prośbą o sprzedaż. Radosław B. nie odpowiadał jednak, okazało się, iż już od dłuższego nie mieszka w Polsce, ale nie zmienił zameldowania. Gdy minęło kolejnych 10 lat, bez odzewu ze strony Radosława B., zdecydowali się wnieść wniosek do sądu o zasiedzenie działki na podstawie jej posiadania samoistnego od 20 lat, rozpoczynając okres zasiedzenia w dobrej wierze (przez błąd geodety).

Zasiedzenie prawa użytkowania wieczystego

Prawo użytkowania wieczystego to prawo użytkowania przez osoby fizyczne jak i prawne niektórych gruntów Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego i ich związków (art. 232 k.c.). Ustanawia się je stosując odpowiednio przepisy o przeniesieniu własności (najczęściej w drodze umowy – aktu notarialnego; art. 234 k.c.).

Użytkowanie wieczyste ustanawia się na okres od 40 do 99 lat z możliwością przedłużenia na dalszy okres od 40 do 99 lat (art. 236 k.c.). Budynki i inne urządzenia, które użytkownik wieczysty wzniósł na tym gruncie stanowią jego własność, natomiast prawo to jest związane z prawem wieczystym, co oznacza iż po ustaniu użytkowania wieczystego wygasa również prawo własności (art. 235 k.c.).

Prawo to można zasiedzieć. Jest ono skierowane tylko przeciwko użytkownikowi wieczystemu, a nie właścicielowi gruntu. Zasiedzieć można też tylko prawo już wcześniej ustanowione, a nie dopiero przyszłe prawo. Aby je zasiedzieć osoba zainteresowana musi korzystać z przedmiotu użytkowania wieczystego jak użytkownik wieczysty oraz musi minąć okres 20 lat lub 30 lat (w zależności od tego czy rozpoczął użytkowanie w dobrej czy złej wierze). Poprzez zasiedzenie użytkowania wieczystego można zasiedzieć również prawo własności do budynków postawionych na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste.

Przykład: Halina G. miała siostrę Annę G., która była użytkownikiem wieczystym gruntu położonego w miejscowości Swarzędz. Umowa została podpisana na okres 99 lat. Po 15 latach wyjechała do pracy do Niemiec, a grunt wraz z budynkiem wybudowanym przez nią oddała swojej siostrze. Anna G. korzystała z nieruchomości jak użytkownik wieczysty, a po 30 latach złożyła pozew do sądu o zasiedzenie użytkowania wieczystego i prawa własności do budynku przeciwko Halinie G.

Możliwe jest również zasiedzenie prawa własności nieruchomości, które zostało oddane w użytkowanie wieczyste osobie trzeciej – uchwała SN z dnia 9 grudnia 2016 r. o sygn. III CZP 57/16; postanowienie SN z dnia 30 maja 2017r. o sygn. IV CSK 414/15 „samoistny właściciel nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste może nabyć jej własność przez zasiedzenie”. Oznacza to, iż o ile osoba korzysta z nieruchomości jako właściciel samoistny przez potrzebny czas, którą ktoś inny użytkuje wieczyście, może zasiedzieć jej własność.

Zasiedzenie nieruchomości jest jednym ze sposobów nabycia własności. o ile uważasz, iż masz prawo zasiedzieć nieruchomość, spełniasz ku temu przesłanki, ale nie jesteś pewien jak to zrobić, warto udać się do kancelarii radcy prawnego, to najczęściej nie są takie proste sprawy jak się wydaje.