1 dzień temu
Cykle rynkowe, ściśnięta sprężyna i strategia na 2026 rok
Lekcja z 2023 roku, której większość wolała nie słyszeć
Cofnijmy się o trzy lata. Początek 2023 roku. Dominująca narracja medialna brzmiała jednoznacznie: bańka pęka, ceny muszą spaść, rynek nieruchomości stoi nad przepaścią. Fora internetowe i media społecznościowe pełne były prognoz głębokich korekt cenowych. Sentyment był skrajnie negatywny.
Ja mówiłem wtedy coś zupełnie innego.
Nie dlatego, iż lubiłem być przekorny, ale dlatego, iż dane wskazywały na zupełnie inny scenariusz. Moja teza opierała się na trzech filarach. Po pierwsze — spadki nominalne nie nadejdą, ponieważ polityka kredytowa i programy rządowe będą podtrzymywać rynek. Po drugie — podaż kurczy się w sposób, którego większość uczestników rynku jeszcze nie dostrzega. Po trzecie — rynek nie załamuje się, ale przygotowuje do kolejnej fazy wzrostów.
Nie było to wówczas popularne stanowisko. Było za to oparte na danych, mechanizmach i zrozumieniu cykli.
Dziś w roku 2026 czas na weryfikację.
Co się sprawdziło?
Przyjrzyjmy się faktom, bo te nie podlegają dyskusji.
- CENY NIE SPADŁY — ROSŁY. choćby w 2025 roku rynek zanotował wzrost rzędu siedmiu procent rok do roku. Korekta nominalna, na którą czekały rzesze obserwatorów, po prostu nie nastąpiła.
- KREDYT 2% WYWOŁAŁ MINI-BOOM I ZABURZYŁ NATURALNY CYKL. Program rządowy, niezależnie od tego, jak oceniamy go z perspektywy polityki mieszkaniowej, stał się potężnym impulsem popytowym, który wchłonął dostępną podaż i wywindował ceny transakcyjne.
- WYNAGRODZENIA WZROSŁY — I TO SZYBCIEJ NIŻ CENY MIESZKAŃ. To fakt, który umyka większości komentatorów. jeżeli spojrzymy na twarde dane NBP dotyczące dostępności cenowej na 7 największych rynkach, zobaczymy coś zaskakującego: w drugim kwartale 2019 roku za przeciętne miesięczne wynagrodzenie można było kupić około 0,74 m² mieszkania. W drugim kwartale 2025 roku — już 0,78 m². Różnica wydaje się niewielka, ale jej kierunek jest kluczowy: mimo spektakularnych wzrostów cen, dostępność mieszkań mierzona siłą nabywczą przeciętnej pensji jest dziś lepsza niż 6 lat temu.
- DEWELOPERZY OGRANICZYLI PODAŻ. Luka podażowa, o której mówiłem 3 lata temu, nie tylko się nie domknęła — ona się pogłębiła. Wstrzymane pozwolenia na budowę z lat 2024–2025 dopiero zaczną być odczuwalne.
- STOPY PROCENTOWE SPADAJĄ. Dziś oscylują wokół 4,0%, a prognozy wskazują na dalsze obniżki w kierunku 3,5%.
Wniosek jest prosty, choć dla wielu wciąż trudny do zaakceptowania: to nie była bańka. To był cykl. A ci, którzy go rozumieli, mają dziś wymierną przewagę — wyrażoną w złotówkach, metrach kwadratowych i zbudowanej pozycji portfelowej.
Dlaczego teraz rynek „nadal wygląda, jakby stał"?
I tu dochodzimy do kluczowego punktu i do sedna analogii z rokiem 2023.
Bo rynek wcale nie stoi.
Transakcje już rosną. Podaż kurczy się — efekt wstrzymanych budów z lat 2024–2025 zaczyna być widoczny w danych. Banki luzują politykę kredytową. Kapitał szuka ujścia w środowisku spadających stóp.
A mimo to dominujące wrażenie jest takie, iż nic się nie dzieje. Dlaczego? Bo media nie mają jeszcze historii do opowiedzenia. Nie ma spektakularnych wzrostów, nie ma kolejek po kredyty, nie ma nagłówków o rekordach. Jest cisza — ta sama cisza, która poprzedzała ruch w 2023 roku.
I właśnie ta cisza powinna zapalać lampkę ostrzegawczą u każdego świadomego inwestora. Nie dlatego, iż nadchodzi krach — ale dlatego, iż nadchodzi ruch, a okno do działania w komfortowych warunkach zaczyna się powoli zamykać.
Emocje rynkowe są chłodne. Decyzje inwestycyjne się odkłada. A fundamenty pokazują coś zupełnie innego — ściśniętą sprężynę, która czeka na impuls do uwolnienia energii.
Strategia na 2026
Skoro wiemy, iż stopy spadają, a ceny w Polsce będą długoterminowo dążyć do średnich europejskich — czyli rosnąć, ale przy coraz niższych rentownościach najmu — strategia „kup i trzymaj byle co" przestaje wystarczać. Rynek dojrzewa, a wraz z nim musi dojrzewać podejście inwestora.
Oto trzy filary strategii, którą sam realizuję i którą rekomenduję świadomym inwestorom na rok 2026 i kolejne lata.
Filar pierwszy: Kupuj długoterminowo — jako tarczę antyinflacyjną
W Polsce wciąż warto kupować, ale selektywnie. Nieruchomość pozostaje najskuteczniejszą tarczą przed erozją wartości pieniądza. Kluczowa zmiana myślenia polega jednak na tym, by nie patrzeć na rentowność najmu „dzisiaj", ale na aprecjację wartości w horyzoncie dziesięciu lat. To zupełnie inna optyka — i zupełnie inne kryteria wyboru nieruchomości.
Filar drugi: Sprzedawaj to, co nie pracuje
To idealny moment na „wietrzenie portfela". jeżeli w portfelu znajdują się mieszkania o niskim zwrocie z inwestycji, w przestarzałym standardzie, w słabnących lokalizacjach — teraz jest czas na ich sprzedaż. Rynek odzyskuje płynność, a więc warunki transakcyjne są korzystne. Uwolniony kapitał można zaalokować znacznie efektywniej. Sentyment do nieruchomości, którą kupiliśmy dawno temu, nie jest strategią inwestycyjną.
Filar trzeci: Dywersyfikuj jako Globalny Rentier
I tu dochodzimy do najważniejszego punktu. Polski rynek dojrzewa. Co to oznacza w praktyce? Zyski maleją, a regulacje rosną. Nowe obciążenia podatkowe, wymogi energetyczne, rosnąca biurokracja — to naturalna konsekwencja konwergencji z rynkami zachodnimi.
Prawdziwe bezpieczeństwo majątkowe w 2026 roku to wyjście poza jedną jurysdykcję. To poszukiwanie rynków wschodzących i bezpiecznych jurysdykcji — najlepiej poza nadmiernym gorsetem regulacyjnym Unii Europejskiej — gdzie potencjał wzrostu przypomina ten, jaki Polska oferowała piętnaście lat temu.
Zasada jest prosta: buduj majątek tam, gdzie jest szanowany, a nie tylko tam, gdzie jest opodatkowany.
Dlaczego o tym piszę — i dlaczego akurat teraz?
Od lat buduję swoją pozycję inwestycyjną nie na emocjach, intuicji ani medialnych narracjach, ale na systematycznej analizie danych, mechanizmów rynkowych i cykli. Nie dysponuję szklaną kulą. Dysponuję arkuszami kalkulacyjnymi, danymi makroekonomicznymi i doświadczeniem kilkunastu lat aktywnego inwestowania.
Analizuję dane — i działam wcześniej niż tłum.
Tak było w 2020 roku, gdy pandemia wywołała falę paniki. Tak było w 2023 roku, gdy konsensus rynkowy wskazywał na załamanie. I tak jest teraz — w roku 2026, gdy większość wciąż czeka na „lepszy moment", nie rozumiejąc, iż ten moment właśnie mija.
W nieruchomościach — podobnie jak w szachach — nie wygrywa ten, kto reaguje najszybciej. Wygrywa ten, kto widzi pozycję o trzy ruchy dalej. A dziś pozycja jest czytelna: sprężyna jest ściśnięta, figury ustawione, zegar tyka. Najdroższy ruch? Żaden. Pytanie już nie brzmi czy działać — tylko jaki ruch wykonasz w tym roku Ty?
Partner Stowarzyszenia Mieszkanicznik - Robert Jarczyński
