3 godzin temu
Zmiany w prawie mieszkaniowym często przechodzą bez echa, dopóki nie dotkną portfela. Tym razem sygnały ostrzegawcze pojawiły się jeszcze przed wejściem przepisów w życie. Od 13 lutego 2026 roku zaczynają obowiązywać nowe zasady liczenia powierzchni użytkowej mieszkań. Deweloperzy mówią o chaosie interpretacyjnym, a prawnicy o możliwych sporach. A wszystko kręci się wokół schodów i balkonów.
REKLAMA
Zobacz wideo Opodatkowanie zysków z wynajmu mieszkań jest niższe niż zysków z giełdy
Czy będą opłaty za balkon i schody? Różne przepisy, różne interpretacje
Nowelizacja ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego wprowadza zasadę, która na pierwszy rzut oka wydaje się prosta. Cena mieszkania ma być liczona jako iloczyn powierzchni użytkowej oraz stawki za metr kwadratowy. Problem zaczyna się w momencie, gdy ustawodawca odsyła do Polskiej Normy PN-ISO 9836:2022 jako podstawy ustalania tej powierzchni.
Jak opisuje "Rzeczpospolita", Polska Norma w aktualnym brzmieniu zalicza do powierzchni użytkowej m.in. balkony oraz schody wewnętrzne. Jednocześnie w obrocie prawnym przez cały czas funkcjonuje rozporządzenie ministra rozwoju, które mówi coś zupełnie innego. Zgodnie z nim powierzchnię użytkową budynku należy pomniejszać m.in.: o balkony, tarasy, loggie, schody oraz podesty w lokalach wielopoziomowych. Co to oznacza? Dwa różne sposoby liczenia metrażu tego samego mieszkania.
Na niespójność przepisów uwagę zwracała już na etapie prac nad ustawą dr Agnieszka Grabowska-Toś, radca prawny i współautorka opinii Komitetu ds. Nieruchomości Krajowej Izby Gospodarczej. Jak cytuje "Rzeczpospolita":
Wprowadzenie do ustawy zasady, iż powierzchnię użytkową ustala się zgodnie z zasadami zawartymi w Polskiej Normie, jest sprzeczne z postanowieniami rozporządzenia ministra rozwoju.
Ekspertka podkreśliła także, iż norma PN-ISO 9836:2022 nie przewiduje redukcji powierzchni ze względu na wysokość pomieszczeń, co dodatkowo komplikuje sytuację w lokalach ze skosami.
Efekt jest dość prosty. Przepisy, które miały uporządkować sposób liczenia metrażu mieszkań, otworzyły pole do dwóch sprzecznych interpretacji. Przy literalnym odczytaniu deweloper mógłby próbować doliczać balkon lub schody do powierzchni, od której liczona jest cena. Przy podejściu zgodnym z dotychczasową praktyką elementy te nie powinny mieć wpływu na koszt lokalu. To między tymi dwoma podejściami toczy się dziś spór, którego skutki będą mogli odczuć zarówno sprzedający, jak i kupujący.
Budowa mieszkań (zdjęcie ilustracyjne)fot. Łukasz Krajewski / Agencja Wyborcza.pl
Branża zareagowała błyskawicznie. Deweloperzy nie wiedzą, jak działać
Niejasności w przepisach gwałtownie odbiły się echem w branży deweloperskiej. Firmy, które od lat stosowały te same zasady liczenia powierzchni mieszkań, muszą teraz zdecydować, jak konstruować umowy po 13 lutego 2026 roku. Problem nie dotyczy wyłącznie zapisu metrażu. W grę wchodzi ryzyko sporów z klientami i ewentualnych spraw sądowych. Dlatego branża postanowiła działać z wyprzedzeniem.
Polski Związek Firm Deweloperskich zwrócił się do Ministerstwa Rozwoju i Technologii z prośbą o pilną interpretację nowych przepisów. Deweloperzy chcą jasnej odpowiedzi, czy przy ustalaniu ceny mieszkania należy opierać się wyłącznie na Polskiej Normie, czy przez cały czas brać pod uwagę obowiązujące rozporządzenia. Brak jednoznacznych wytycznych tuż przed wejściem prawa w życie oznacza dla firm organizacyjny chaos i niepewność prawną.
Część prawników stara się tonować emocje. Prof. Bartłomiej Gliniecki z Uniwersytetu Gdańskiego zwraca uwagę, iż w prawie nie wszystko da się czytać dosłownie. Jak podkreśla, jeżeli sztywna interpretacja prowadziłaby do absurdalnych skutków, sądy sięgną po inne sposoby wykładni. Jego zdaniem intencją ustawodawcy nie było pogorszenie sytuacji kupujących ani sztuczne zawyżanie metrażu mieszkań.
Podobnie sprawę widzi adwokat dr Joanna Barzykowska. Wskazuje, iż przepisy zostały napisane w sposób niefortunny i pozostawiają zbyt duże pole do interpretacji. Jej zdaniem balkony i schody nie powinny być doliczane do powierzchni, od której liczona jest cena lokalu. Dopóki jednak resort nie wyda oficjalnej wykładni albo nie poprawi przepisów, rynek będzie funkcjonował w stanie niepewności. A to sytuacja, która nie służy ani deweloperom, ani osobom planującym zakup mieszkania. Czy balkony i schody powinny być wliczane do powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego? Zapraszamy do udziału w sondzie oraz do komentowania.
