2 dni temu
Immisje to działania podejmowane na własnej nieruchomości, których skutki są odczuwalne na nieruchomości sąsiedniej. Do immisji zalicza się m.in. uciążliwy hałas, pyły, dymy, zanieczyszczenia, nieprzyjemne zapachy, ciecze, a także zbyt intensywne światło lub jego brak, spowodowany np. zacienieniem przez wysokie obiekty.
Takie uciążliwości najczęściej wynikają z działań sąsiadów, ale mogą być również spowodowane działalnością przedsiębiorstw znajdujących się w pobliżu. Immisje są częstym źródłem sporów sąsiedzkich, ponieważ mogą zakłócać spokojne i normalne korzystanie z nieruchomości przez jej właściciela.
Zgodnie z art. 144 Kodeksu cywilnego, każdy właściciel nieruchomości ma obowiązek korzystać ze swojego prawa własności w taki sposób, aby nie zakłócać korzystania z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę. Pojęcie tej „przeciętnej miary” należy oceniać, biorąc pod uwagę społeczno-gospodarcze przeznaczenie nieruchomości oraz stosunki panujące w danym miejscu.
Dopuszczalne są więc takie immisje, które nie przekraczają rozsądnego i akceptowalnego poziomu. Ocena, czy dana uciążliwość jest nadmierna, powinna opierać się na obiektywnych odczuciach przeciętnej osoby. Przy tej ocenie uwzględnia się w szczególności: częstotliwość i uporczywość zakłóceń, ich intensywność i skutki oraz charakter okolicznej zabudowy.
Właściciel nieruchomości, który odczuwa skutki immisji przekraczających przeciętną miarę, może skorzystać z określonych środków prawnych. Przysługuje mu tzw. roszczenie negatoryjne na podstawie art. 222 § 2 Kodeksu cywilnego. Oznacza to, iż może on żądać przed sądem, aby sprawca immisji zaprzestał naruszania jego praw oraz przywrócił stan zgodny z prawem. W praktyce sąd może zobowiązać sprawcę do podjęcia konkretnych działań.
Przykłady:
- Jeżeli wysoki płot powoduje nadmierne zacienienie sąsiedniej działki, właściciel może zostać zobowiązany do jego usunięcia lub obniżenia.
- Jeżeli urządzenie znajdujące się na sąsiedniej nieruchomości generuje nadmierny hałas, właściciel może zostać zobowiązany do zaprzestania jego używania lub do wprowadzenia rozwiązań technicznych ograniczających hałas.
Poniżej artykuł w wersji potocznej, dla osób nie posiadających wiedzy prawnej:
Sąsiedzkie konflikty to nic nowego. Czasem chodzi o hałas, czasem o dym, zapachy albo światło świecące prosto w okna. W prawie takie sytuacje mają swoją nazwę – immisje. Brzmi skomplikowanie, ale w praktyce chodzi o bardzo przyziemne sprawy, z którymi wiele osób ma do czynienia na co dzień.
Co to są immisje w normalnym życiu?
Najprościej mówiąc: immisje to wszystko to, co robisz u siebie, a co przeszkadza sąsiadowi.
Mogą to być na przykład:
-
głośna muzyka lub hałasujące maszyny,
-
dym z pieca, grilla albo ogniska,
-
pył, kurz, brud,
-
nieprzyjemne zapachy,
-
zalewanie wodą sąsiedniej działki,
-
mocne światło świecące nocą w okna,
-
albo odwrotnie – brak światła, bo ktoś postawił wysoki mur lub płot i zacienił całą posesję obok.
Najczęściej takie sytuacje wynikają z zachowania sąsiadów, ale czasem problemem bywa też firma czy zakład działający w pobliżu domu.
Nie wszystko da się zakazać
Prawo nie zabrania każdej uciążliwości. W końcu normalne życie zawsze wiąże się z pewnym hałasem czy zapachem. najważniejsze jest tu jedno pojęcie: „rozsądna granica”.
W skrócie:
-
jeśli coś jest sporadyczne i da się z tym żyć – zwykle trzeba to zaakceptować,
-
jeśli coś jest częste, uciążliwe i naprawdę utrudnia normalne funkcjonowanie – może być problem.
Prawo mówi jasno: korzystaj ze swojej nieruchomości tak, żeby nie uprzykrzać życia sąsiadom ponad normalną miarę. Inaczej będzie to już naruszenie ich praw.
Kiedy immisje stają się problemem?
Przy ocenie bierze się pod uwagę m.in.:
-
jak często coś się dzieje (raz na jakiś czas czy codziennie),
-
jak bardzo jest uciążliwe,
-
czy da się normalnie mieszkać i odpoczywać,
-
gdzie to wszystko ma miejsce (inne normy są na wsi, inne w centrum miasta).
To, co w strefie przemysłowej może być normalne, w spokojnej dzielnicy domów jednorodzinnych już niekoniecznie.
Co może zrobić poszkodowany sąsiad?
Jeśli rozmowy i próby polubownego załatwienia sprawy nie pomagają, pozostaje sąd. Osoba, której przeszkadzają immisje, może domagać się:
-
zaprzestania uciążliwych działań,
-
usunięcia ich skutków,
-
przywrócenia stanu, w którym da się normalnie korzystać z własnej nieruchomości.
Sąd może wtedy nakazać konkretne działania.
Przykłady z życia
-
Za wysoki płot lub mur
Jeśli ktoś postawił ogrodzenie, które przez cały dzień zacienia sąsiednią działkę, sąd może nakazać jego obniżenie albo choćby rozbiórkę. -
Hałasujące urządzenia
Głośna maszyna, klimatyzator czy warsztat działający non stop? Właściciel może zostać zobowiązany do wyciszenia sprzętu albo ograniczenia jego używania.
Podsumowanie
Immisje to nic innego jak sąsiedzkie uciążliwości, które przekraczają granice zdrowego rozsądku. Prawo nie chroni przesadnej wygody, ale też nie pozwala na uprzykrzanie życia innym. W wielu przypadkach wystarczy rozmowa, czasem kompromis, a dopiero na końcu wkracza sąd.
Warto pamiętać, iż dobre relacje z sąsiadami są często więcej warte niż choćby najlepszy wyrok.
Kontakt: Adwokat Gniezno.
