2 miesięcy temu
Zasiedzenie to szczególny sposób nabycia prawa własności przez długotrwałe posiadanie samoistne rzeczy. właścicielem samoistnym jest ten, kto rzeczą faktycznie włada jak właściciel. właściciel samoistny nie ukrywa faktu władania rzeczą, korzysta z rzeczy z wyłączeniem innych osób, pobiera pożytki i inne dochody z rzeczy, może również oddać drugiemu rzecz w posiadanie zależne na podstawie umowy.
Nie może nabyć prawa własności przez zasiedzenie ten, kto rzeczą włada jako właściciel zależny, np. jako najemca albo dzierżawca – niezależnie od czasu posiadania.
Przedmioty, które można uzyskać przez zasiedzenie
Przez zasiedzenie można nabyć rzeczy zarówno ruchome oraz nieruchome (w tym grunty, budynki, mieszkania). Przy tym nie ma znaczenia, kto jest właścicielem rzeczy. Przez zasiedzenie można nabyć np. rzecz, która jest własnością państwa albo gminy.
Nie można nabyć przed zasiedzenie rzeczy, która nie jest odrębnym przedmiotem własności, np. lokal mieszkalny niestanowiący odrębnej nieruchomości.
Szczególny przypadek to nieruchomość rolna, ponieważ od 30 kwietnia 2019 r. nabyć taką nieruchomość przez zasiedzenie może tylko rolnik indywidualny. Jednak, jeżeli osoba niebędąca rolnikiem nabyła nieruchomość rolną przez zasiedzenie wcześniej, takie zasiedzenie jest skuteczne.
Jakie są terminy zasiedzenia według prawa?
Termin zasiedzenia rzeczy nieruchomych zależy od dobrej czy złej wiary posiadacza podczas uzyskania posiadania. jeżeli właściciel nabył nieruchomość w dobrej wierze, to termin zasiedzenia wynosi 20 lat. jeżeli zaś właściciel nabył nieruchomość w złej wierze (tj. podczas nabycia wiedział, iż prawdziwym właścicielem jest inna osoba), to termin zasiedzenia wynosi 30 lat.
Dobra czy zła wiara ma znaczenie tylko podczas uzyskania posiadania nieruchomości, dalsze zmiany w świadomości posiadacza nie mają znaczenia dla terminów zasiedzenia. Przykładowo, jeżeli ktoś nabył nieruchomość w dobrej wierze, a po upływie roku dowiedział się, iż prawdziwym właścicielem jest inna osoba, to termin zasiedzenia przez cały czas wynosi 20 lat.
Szczególny przypadek to sytuacja, kiedy właścicielem rzeczy jest małoletni. Wtedy zasiedzenie nie może skończyć się wcześniej niż z upływem dwóch lat od uzyskania pełnoletności przez właściciela. Należy mieć na uwadze, iż do 1990 roku zasiedzenie nie miało zastosowania wobec własności państwowej. Termin zasiedzenia takiej nieruchomości biegnie od 1990 roku, jednakże ten termin ulega skróceniu o czas, w którym powyższy stan istniał przed 1990 rokiem, ale nie więcej niż o połowę.
Przykład: właściciel samoistny uzyskał posiadanie nieruchomości państwowej w dobrej wierze w 1966 roku. Termin zasiedzenia (20 lat) zaczyna biec dopiero od 1990 roku, jednak ten termin będzie skrócony o połowę (10 lat), tj. zasiedzenie następuje w 2000 roku.
Jeżeli podczas biegu zasiedzenia nastąpiło przeniesienie posiadania (np. przez dziedziczenie), obecny właściciel może doliczyć do czasu, przez który sam posiada, czas posiadania swego poprzednika.
Przykład: Adam uzyskał posiadanie domu w złej wierze w 1994 roku. Władał domem jako właściciel samoistny przez 20 lat i zmarł w 2014 roku. Adamowi dziedziczyła jego córka Barbara, która także włada domem jako właściciel samoistny. W takim razie ona nabędzie prawo własności w 2024 roku, mimo tego, iż osobiście władała nieruchomością tylko przez 10 lat.
Termin zasiedzenia rzeczy ruchomej wynosi trzy lata, jednak jest dodatkowy warunek: właściciel rzeczy ruchomej powinien być w dobrej wierze przez cały ten zakres czasu. Więc jeżeli ktoś nabył rzecz ruchomą w dobrzej wierze, ale przed upływem trzech lat dowiedział się, iż prawdziwym właścicielem rzeczy jest inna osoba, to zasiedzenie nie nastąpi.
Sposoby zapobiegania zasiedzeniu – co może zrobić właściciel?
Właściciel, który chcę zapobiec zasiedzeniu jego rzeczy przez posiadacza, może do upływu terminu zasiedzenia znieść przeciwko posiadaczowi pozew windykacyjny albo uregulować stosunek prawny z właścicielem w taki sposób, iż właściciel samoistny stanie się właścicielem zależnym (np. najemcą albo dzierżycielem).
Co oznacza stwierdzenie zasiedzenia?
Posiadacz samoistny nabywa prawo własności po upływie terminu zasiedzenia z mocy prawa. W tej samej chwili wygasa prawo własności poprzedniego właściciela. Jednak niełatwo jest wykonywać uprawienia właściciela (np. sprzedać nieruchomość) bez żadnych dokumentów potwierdzających prawo własności.
Takim dokumentem może być orzeczenie sądu o stwierdzeniu zasiedzenia. Sąd orzeka o stwierdzeniu zasiedzenia w postępowaniu nieprocesowym, na wniosek każdego zainteresowanego – najczęściej „nowego” właściciela rzeczy.
Wnioskodawca powinien udowodnić zasiedzenie. W praktyce najtrudniejsza kwestia to udowodnienie faktu, iż właściciel rzeczy władał nią „jak właściciel”, ponieważ sąd bierze pod uwagę wiele szczegółów. Postępowanie w sprawie stwierdzenia zasiedzenia wymaga doświadczenia prawniczego i znajomości orzecznictwa. Dlatego warto skorzystać z pomocy, którą oferuje kancelaria Wrocław dla sporządzenia poprawnego wniosku o stwierdzenie zasiedzenia oraz reprezentacji przed sądem.
