Jak przygotować się do recesji na rynku wynajmu?

W dniu 7 czerwca miała miejsce konferencja prezesa Narodowego Banku Polskiego (NBP) Adama Glapińskiego, podczas której zaprezentował ocenę obecnej sytuacji ekonomicznej w Polsce. Konferencje tego typu zwykle realizowane są bezpośrednio po ogłoszeniu decyzji dotyczących stóp procentowych, stanowiąc swoiste uzasadnienie dla podejmowanych przez Radę Polityki Pieniężnej (RPP) miesięcznych decyzji w tym zakresie. W czerwcu 2023 roku RPP postanowiła utrzymać stopy procentowe NBP na niezmienionym poziomie. Referencyjna stopa procentowa NBP wynosi zatem wciąż 6,75%, bez zmian od września 2022 roku.

Źródło: nbp.pl

Podczas konferencji Prezes NBP przedstawił szereg argumentów, które uzasadniały pozostawienie referencyjnej stopy procentowej bez zmian. Wśród nich wymienił m.in. najniższy od roku poziom inflacji, osłabienie aktywności gospodarczej oraz już zauważalny spadek konsumpcji w Polsce. Według Prezesa NBP, te czynniki wskazują na brak konieczności dalszych podwyżek stóp procentowych, które mogłyby przynieść więcej szkody niż korzyści.

Opinie na temat optymalnej wysokości stóp procentowych NBP są podzielone zarówno wśród ekonomistów, jak i samych członków RPP. Jednak uważni słuchacze czerwcowej konferencji mogli zauważyć pewien istotny szczegół. Podczas wypowiedzi Prezesa NBP, w której negował pomysły ewentualnych kolejnych podwyżek stóp procentowych, padło następujące stwierdzenie: (…) forsowanie dalszych podwyżek w sytuacji, kiedy maleje inflacja, byłoby nieodpowiedzialne. Prowadziłoby do zawirowań gospodarczych. Do pogłębienia recesji. Spowodowania recesji, pogłębienia recesji.
Dotychczas podczas comiesięcznych konferencji NBP nie padały wprost stwierdzenia dotyczące obecności recesji w Polsce. Niektórzy mogą zatem uznać tę wypowiedź prezesa NBP za przypadkowy lapsus językowy. Inni mogą interpretować ją jako "freudowską pomyłkę", czyli nieświadome ujawnienie przez prezesa NBP przemyśleń, z których może nie zdawać sobie sprawy lub które chciałby przemilczeć. Przy założeniu, iż faktycznie mamy już do czynienia z recesją w Polsce - nie tylko techniczną czy tylko konsumencką, ale realną recesją - pojawia się zasadne pytanie: jak recesja może wpłynąć na rynek wynajmu mieszkań?

Recesja to zjawisko makroekonomiczne polegające na znacznym zahamowaniu tempa ogólnego wzrostu gospodarczego. Recesją techniczną nazywa się spadek produktu krajowego brutto (PKB) przez co najmniej dwa kolejne kwartały. Część ekonomistów uznaje również, iż recesja występuje, gdy w ciągu 12 miesięcy zaobserwować można wzrost bezrobocia o 1,5%.

W kontekście zatrudnienia, recesja to czas związany z odczuwalnymi trudnościami na rynku pracy: wspomnianym wzrostem bezrobocia, spadkiem płac, redukowaniem godzin pracy oraz podwyżek, zwiększeniem konkurencji na rynku pracy, czy wzrostem niepewności co do przyszłości pracy i stabilności finansowej.

Ze spadkiem PKB mieliśmy do czynienia w IV kwartale 2022 roku. Od tego momentu zjawisko recesji pojawia się wprost w opiniach ekspertów i komunikatach, iż rząd stara się jej zapobiec. Należy pamiętać, iż na sytuację gospodarczą w kraju ma wpływ sytuacja w Europie oraz na całym świecie. Na to, czy recesja wystąpi i jak będzie się objawiać w Polsce, my, jako właściciele mieszkań na wynajem, nie mamy realnego wpływu. Możemy jednak przygotować się na potencjalne zagrożenia dla naszego biznesu.

Źródło: vecteezy.com

Recesja dotyka całej gospodarki, również rynku nieruchomości, przez co nie jest obojętna również dla właścicieli mieszkań na wynajem (wynajmujących), mogąc powodować:

10. Spadek popytu na wynajem związany z trudnościami finansowymi najemców - gdy wielu ludzi ma trudności finansowe, popyt na wynajem mieszkań może się zmniejszyć. Dotychczasowi najemcy mogą szukać oszczędności i decydować się na tańsze opcje zakwaterowania, wracać do domu rodzinnego lub wybierać mieszkanie ze współlokatorami (np. wynajem pokoju lub mikrokawalerki zamiast całego większego mieszkania).
11. Spadek popytu na wynajem związany z niepewnością zatrudnienia - obawy o utratę pracy lub obniżkę wynagrodzenia mogą skłaniać najemców do większej ostrożności w podejmowaniu zobowiązań finansowych, w tym związanych z zawieraniem umowy wynajmu mieszkania.
12. Nadmiar dostępnych mieszkań powodujący spadki stawek czynszu - gdy popyt na wynajem maleje, pojawia się na rynku większa liczba dostępnych ofert mieszkań, powodując większą konkurencję między wynajmującymi, którzy starają się wtedy przyciągać najemców niższym czynszem.
13. Częstsze negocjacje wysokości czynszu najmu - negocjacje między wynajmującymi a potencjalnymi najemcami mogą stać się bardziej powszechne, a sami najemcy mogą mieć większą siłę negocjacyjną i dążyć do uzyskania niższych stawek czynszu lub korzystniejszych dla siebie warunków umowy najmu.
14. Konkurencja ze strony innych form zakwaterowania - w czasach recesji nie tylko rynek wynajmu mieszkań jest nią dotknięty. Również inne formy zakwaterowania, takie jak hotele czy apartamenty na wynajem krótkoterminowy, mogą stać się wtedy dodatkową konkurencją.
15. Wydłużenie czasu pozostawania mieszkania pustego - może wydłużyć się czas poszukiwania najemcy, podczas którego mieszkanie nie zarabia oraz jest obciążeniem finansowym wynajmującego.
16. Trudności w podwyższaniu czynszu - wynajmujący mogą napotykać trudności w podnoszeniu stawek czynszu ze względu na większą wrażliwość najemców na koszty oraz ograniczony popyt na rynku wynajmu.
17. Zwiększenie ryzyka niewypłacalności najemców – najemcy mogą mieć większe niż dotychczas trudności z regulowaniem czynszu, wypowiadać u mowę najmu, a w skrajnych przypadkach pozostać w mieszkaniu bez płacenia.
18. Niepewność związana z długoterminowym najmem - więcej osób może preferować krótsze umowy najmu, które dają im większą elastyczność w przypadku zmiany sytuacji życiowej lub zawodowej. Dla wynajmujących oznacza to większe ryzyko utraty najemców i konieczność częstszej obsługi procesu wynajmu.
19. Konieczność dostosowania się do zmieniających się warunków - podczas recesji wynajmujący muszą być bardziej elastyczni i gotowi do dostosowywania się do zmieniających się warunków rynkowych. Wymaga to również monitorowania sytuacji rynkowej, analizowania konkurencji i podejmowania szybkich decyzji w celu utrzymania rentowności inwestycji.

Źródło: istockphoto.com

Mając na uwadze powyższe ryzyka i zagrożenia związane z recesją na rynku wynajmu mieszkań, zasadnym wydaje się wykorzystać aktualną przez cały czas dobrą sytuację rynku wynajmu w Polsce i przygotować się do jej ewentualnych zmian:

1. zweryfikować zapisy wykorzystywanej umowy najmu, czy zabezpiecza ona interes wynajmującego w wystarczającym stopniu, realnie chroniąc go przed nieterminowymi płatnościami lub ich brakiem
2. wykupić ubezpieczenie od utraty czynszu najmu, co niskim kosztem może zabezpieczyć przez ewentualnymi przestojami w wynajmie
3. wybrać skutecznego i doświadczonego zarządcę wynajmu, który poradzi sobie z efektywnym wyszukiwaniem i wymianą najemców choćby w trudniejszych czasach
4. przeprowadzać dokładniejszą analizę nowych najemców, co może zmniejszyć ryzyko wynajmu mieszkania osobom bardziej zagrożonych zawodowo w trakcie recesji
5. rozeznać możliwości wsparcia prawnego w sytuacjach niepłacących najemców – tutaj można skorzystać z dyżurów ekspertów i infolinii prawnej Mieszkanicznika, dostępnych nieodpłatnie dla członków stowarzyszenia
6. opracować wewnętrzny plan działania w przypadku, gdy najemca częściowo lub całkowicie przestaje opłacać czynsz, oraz gdy pojawiają się trudności w znajdowaniu najemcy
7. dbać o relacje z najemcami - dobra komunikacja i budowanie pozytywnych relacji z najemcami, otwartość na indywidualne przypadki, wspólne poszukiwania rozwiązań korzystnych zarówno dla wynajmującego jak dla najemcy, są najważniejsze w trudnych czasach
8. stworzyć fundusz awaryjny - posiadanie funduszu awaryjnego na wypadek: utraty dochodów z wynajmu i konieczności ponoszenia kosztów utrzymania niewynajętego mieszkania, lub innych nieoczekiwanych wydatków (na przykład na dodatkowy home staging czy na szerszy marketing, zwiększające rozpoznawalność i atrakcyjność oferty wynajmu naszego mieszkania)

Recesja to stan gospodarki, który w mniejszy czy większy sposób dotyka znaczną część społeczeństwa. To czas, kiedy bardziej warto skupić się nie na tym, aby jak najwięcej zarobić, ale raczej na tym, aby jak najmniej stracić. Początek recesji to również odpowiedni moment na regularne śledzenie sytuacji na lokalnym rynku nieruchomości i nawiązanie przydatnych kontaktów. Szczególnie w w tej chwili niepewnej sytuacji warto brać udział w lokalnych spotkaniach Mieszkanicznika w swoim mieście, a nawet, jeżeli to możliwe, w pobliskich oddziałach. Wiedza przekazywana przez doświadczonych ekspertów, a także możliwość rozmów i nawiązywania relacji podczas networkingu z innymi uczestnikami spotkań - lokalnymi przedstawicielami branży nieruchomości - mogą dać znaczną przewagę w trudnych czasach. Zarówno najbliższych, jak i tych w dalszej przyszłości.

1. Podczas prelekcji "Jak wykorzystać inflację w inwestowaniu w nieruchomości" opowiadam, między innymi, o kilku innych potencjalnych "freudowskich pomyłkach" wysokich urzędników w Polsce. Korzystając z okazji, serdecznie zapraszam Cię na moją najbliższą prelekcję, która odbędzie się w Rzeszowie już 25 lipca 2023 roku.

Autor: Dawid Michna
Główny Analityk Stowarzyszenia Mieszkanicznik