Jak wynająć lokal w galerii handlowej?

Chociaż czasy są aktualnie niepewne, a może wręcz i burzliwe, to kolejni przedsiębiorcy otwierają biznesy. Atrakcyjnym miejscem na ulokowanie takowego mogą być galerie handlowe – zarówno te większe, jak na przykład Złote Tarasy w Warszawie czy Galeria Krakowska w Krakowie, ale także i te mniejsze, jak rozbudowany park handlowy z Biedronką czy Kaufland, w którego budynku oprócz hali głównej sklepu jest kilka lokali, w których zwykle znaleźć można pomniejsze biznesy w postaci czy to kwiaciarni, apteki, piekarni, sklepu z e-papierosami, komisu z telefonami czy innych podobnych miejsc. W niniejszym artykule bazując na naszym 14 letnim doświadczeniu w wynajmie takich lokali, udzielamy kilku wskazówek, jak wynająć lokal w galerii handlowej, jak otworzyć sklep w galerii, jak powinna wygląda umowa najmu lokalu w galerii handlowej oraz wiele innych.

Jak wynająć lokal w galerii handlowej – najważniejsze pytania

Odpowiedź na tytułowe pytanie jest tak prosta, jak skomplikowana. Wynająć lokal należy poprzez znalezienie odpowiedniej oferty i zawarcie umowy – to jest ta prosta część. Zanim jednak do niej przejdziemy, należy dokonać dokładnej analizy i odpowiedzieć sobie na zasadnicze pytania dotyczące naszego biznesu, które przedstawiamy poniżej. Następnie, gdy już przez nie przebrniemy, należy przeanalizować, jaki typ galerii oraz która konkretnie będzie dla nas atrakcyjna. Na koniec należy pochylić się nad odpowiednim wynegocjowaniem warunków biznesowych, w ramach wyjątkowo skomplikowanej umowy najmu. To nie jest prosty deal, tu decydują się losy setek tysięcy, a często kilku milionów złotych. Idąc zatem po kolei:

Czy wynająć lokal w galerii?

Tak – ale tylko wtedy, gdy jest nam to faktycznie potrzebne. Należy pamiętać, iż chociaż posiadanie swojego miejsca w galerii handlowej, przez którą dziennie przetaczając się prawdopodobnie tysiące osób jest niewątpliwie zachęcające marketingowo, to także wiąże się z wymaganiami rozmaitej natury, z którymi trzeba się liczyć. Od tych stricte ekonomicznych, a więc czynsz (często kilkukrotnie) wyższy niż w innych miejscach. Liczą się także opłaty dodatkowe – od ochrony, przez wspólny marketing, aż po czysto eksploatacyjne – jak ogrzewanie i klimatyzacja. Ważne są także dodatkowe obowiązki nakładane na najemców przez wynajmującego, których w innych miejscach zwykle nie ma. Często istotnie przyczyniają się one jednak do zwiększenia atrakcyjności handlowej lokalu. Kolejną potrzebą jest dokładna analiza prawna i konieczność wynegocjowania rozsądnej umowy najmu lokalu w galerii handlowej – wszak zwykle wynajmującym jest profesjonalna firma, która posiada zorganizowany dział prawny, warunki kontraktowania często są więc nierówne. Dlatego należy dokonać dokładnej analizy swoich potrzeb i możliwości, a także bilansu ekonomicznego – wszak podpisując umowę najmu lokalu w galerii handlowej, z której nie będziemy w stanie się wywiązać, możemy gwałtownie wpaść w spiralę długów. A z naszego wieloletniego doświadczenia (także procesowego) możemy Państwu z pełną odpowiedzialnością wskazać, iż wielkie firmy, wynajmujące lokale w galeriach handlowych, zbyt łatwo swoich wierzytelności nie odpuszczają. Dlatego tez warto odpowiedzieć sobie na następujące pytania:

Czy nasz biznes jest na to gotowy?

Zasadniczą i podstawową kwestią są – nie oszukujmy się – pieniądze. Wynajęcie lokalu w galerii handlowej daje zarówno wiele szans, ale niejednokrotnie może także okazać się zdradliwe. Należy zatem zastanowić się, czy umiejscowienie naszego biznesu właśnie w galerii handlowej jest ekonomicznie uzasadnione, a on sam w sobie jest na tyle rozwinięty lub obiecujący, by w galerii handlowej nie tylko przetrwać, ale też dać odpowiedni zysk.

Galerie handlowe kojarzą się z rozmaitymi sklepami – możemy wymienić przede wszystkim takie kategorie jak: sklepy odzieżowe, z elektroniką, wyposażeniem domu, budowlane, obuwnicze, z zabawkami, galanteryjne czy apteki lub popularne księgarnie. Nie oznacza to jednak, iż inne rodzaje działalności nie mają tam czego szukać – nieco mniej popularne biznesy sprzedażowe lub usługowe także odnajdują się w galeriach, jak chociażby sklepy z winami, egzotyczną żywnością czy też sklepy prawdziwie wielobranżowe jak chociażby popularne Pepco czy chińskie markety.

Niewątpliwym plusem, ale także i wadą galerii – jest to, iż biznes zdecydowanie bardziej wyeksponowany jest do klienta, wobec czego dobry biznes ma szanse na większy na sukces. Z drugiej jednak strony także i konkurencja jest olbrzymia, więc początkujący sklep odzieżowy może ugiąć się pod presją wiodących marek, które niemalże monopolizują wielkie galerie (Zara, H&M itp.). Oczywiście przykład ten odnieść można do rozmaitych branż – mała księgarnia może nie wygrać z Empikiem, a może wręcz przeciwnie. Jednak o ile jesteśmy indywidualnymi przedsiębiorcami, musimy się poważnie zastanowić czy nasz biznes przetrwa taką konkurencję.

Warto zatem przeanalizować, czy dany biznes już teraz jest na tyle popularny, rozwinięty i „mocny”, by znaleźć swoje miejsce w galerii handlowej i jak dużej (i drogiej zarazem). Zasadnym byłoby więc zbadać lokalny rynek (galerię, w której rozważamy wynająć lokal) i ocenić, czy nasz biznes się tam odnajdzie. Czwarty sklep zoologiczny w danej galerii może łatwo przegrać z konkurencją, ale z drugiej strony pierwsza lodziarnia ma potencjał na odniesienie wielkiego sukcesu.

Czy nasz biznes nadaje się do galerii?

I tak płynnie należy przejść do kolejnego istotnego punktu, a więc analizy, czy nasz biznes w ogóle nadaje się do galerii. Ulokowanie biznesu w galerii handlowej wiąże się z dodatkowymi problemami i kosztami.

Jeżeli na przykład prowadzimy sklep odzieżowy, który na rynku posiada już ugruntowaną pozycję, szeroką bazę klientów, siatkę dostawców i solidną renomę, naturalnym krokiem jest poszukanie miejsca w dużej galerii handlowej. Umożliwia to bowiem dotarcie do większej grupy potencjalnych klientów oraz prostą promocję marki, co z kolei przekłada się na zysk.

Z drugiej jednak strony, o ile planujemy założyć zakład fryzjerski (lub inny podobny zakład skupiony wokół urody), warto jest rozważyć znalezienie tańszego lokalu poza galerią, który nie narazi nas na początku na wysokie koszty.

Nie każdy biznes ponadto nadaje się do jakiejkolwiek galerii. Zbyt wyrafinowane restauracje lub takie, które serwują jedzenie trudne do spożycia „w biegu” często mogą nie odnieść sukcesu. Nie bez powodu z jedzeniem w galeriach kojarzą nam się głównie fast-foody spożywane niejednokrotnie przy plastikowych stolikach w wielkiej sali. Nie jest to jednak zasada – wynajmując odpowiedni lokal można także stworzyć restaurację wysokiej jakości, która cieszyć się będzie popularnością wśród klientów galerii. Pytanie tylko, czy podejmowanie takiego ryzyka jest zasadne? Wszak można znaleźć nieco tańszy lokal poza galerią, kusząc jednocześnie klientów marką, jakością jedzenia i atmosferą restauracji.

Czy nasz biznes potrzebuje galerii, a galeria naszego biznesu?

I tak dochodzimy do ostatniego punktu tej analizy… Odpowiadając na powyższe pytanie powinniśmy rozwiać wszelkie pozostałe wątpliwości. Czy w galerii będzie popyt na to, co oferujemy? jeżeli tak, a więc o ile galeria tego potrzebuje, to jest to bardzo dobra informacja. Rosną wówczas szanse na biznesowe powodzenie, a więc i solidny zysk.

Czy nasz biznes potrzebuje galerii? o ile nie, to należy się poważnie zastanowić, czy ryzyko związane z wprowadzeniem naszego sklepu/salonu do galerii oraz koszty z tym związane, są potrzebne? o ile nasz biznes nie wymaga dostępu do wielkich rzeszy „przypadkowych” klientów, to narażanie się na wysokie koszty i zobowiązania zdaje się być zbędne. Tak jest na przykład z firmami sprzedającymi wyjątkowo ekskluzywną odzież męską – często one mając świadomość, iż klient poszukujący uszycia dobrego garnituru na miarę pojedzie choćby do drugiego miasta – postanawiają nie inwestować w niepotrzebnie drogie lokale w galeriach.

Jak wynająć lokal w galerii handlowej – wybór galerii i lokalu

Jak zostało zaznaczone we wstępie różne są galerie: od olbrzymów z dziesiątkami lokali, kinem, wielkim sklepem spożywczym i różnymi możliwościami do skromnych, „lokalnych” sklepów typu Kaufland, Lidl lub Biedronka wzbogaconych o pojedyncze lokale użytkowe w jednym budynku. Dlatego też oceniając, czy nasz biznes odnajdzie się ekonomiczne i marketingowo w danej lokalizacji, należy wziąć pod uwagę rozmaite czynniki.

Jak ocenić, w której galerii?

Należy przede wszystkim dokonać rzetelnej analizy naszych możliwości oraz potrzeb. o ile na wcześniejszym etapie stwierdziliśmy, iż charakter naszego biznesu nadaje się w ogóle do galerii handlowej, następnie należy ocenić, do jakiej.

Niejednokrotnie warto dokonać analizy kilku miejsc o różnej wielkości i charakterze – czasami z biznesowego punktu widzenia miejsce w dużej galerii nie będzie się wzajemnie wykluczać z miejscem w tej małej, lokalnej. Za przykład niech posłuży przytaczana już lodziarnia lub piekarnia, w której można także usiąść, kupić drożdżówkę lub kanapkę oraz wypić kawę. Tego typu biznesy mają rację bytu zarówno w dużych galeriach, jak i małych centrach handlowych przy założeniu, iż konkurencja nie jest zbyt duża. Dziwnie jednak wyglądałby sklep z sukienkami za 2000zł, umieszczony w powiększonym osiedlowym markecie. Z drugiej strony piekarnia czy cukiernia w galerii wcale nie musi zarobić więcej, niż w tańszej lokalizacji.

Jak wybrać lokal?

Lokal musi przede wszystkim odpowiadać naszym potrzebom. Nie może być za mały, ponieważ wówczas nie będziemy w stanie zrealizować podstawowych założeń biznesowych. Nie powinien być także za duży, ponieważ należy pamiętać, iż każdy metr kwadratowy powierzchni to czasem choćby dodatkowe kilkaset złotych miesięcznie kosztów.

Po dokonaniu oceny naszego zapotrzebowania, należy jeszcze zwrócić uwagę na lokalizację danego lokalu w galerii. O ile w tych mniejszych centrach nie jest to problem, ponieważ zwykle jest tam kilka lokali i trudno jest wybierać, o tyle istotne znaczenie ma to w przypadku dużych galerii. Tam często biznesy o zbliżonym charakterze lokalizują się blisko siebie. Można często zauważyć, iż najpopularniejsze sklepy odzieżowe znajdują się w swoim sąsiedztwie, najbardziej luksusowe sklepy znajdują się w najbardziej eksponowanych lokacjach, a już niemalże zawsze w określonym miejscu wydzielona jest strefa gastronomiczna. Dlatego też położenie lokalu nie pozostaje bez znaczenia.

Także znaną praktyką jest inna wycenia czynszu w zależności od położenia lokalu – te w centralnej części lub przy wejściach mogą być droższe od tych położonych w mniej atrakcyjnych, odleglejszych lokalizacjach. Zawsze jest też taniej „na piętrze”.

Jak uzyskać oferty od wynajmujących? Jak ustalić która z nich jest najlepsza?

Sposobów jest wiele – w tym miejscu opiszemy dwa najbardziej podstawowe.

Przede wszystkim poszukać można na własną rękę, a także wystawić ogłoszenie na stosownym portalu internetowym lub choćby grupie facebookowej. Można także na własną rękę skontaktować się z właścicielem galerii (dane zwykle dostępne są na stronie internetowej galerii lub można porozmawiać z administratorem na miejscu). Później wystarczy oczekiwać – oferty pojawią się gwałtownie na podany adres email. Wybór najlepszej z nich pozostaje już w gestii przedsiębiorcy. o ile jednak rzetelnie odpowiedziano na postawione powyżej pytania, nie powinno być to problemem.

Alternatywą dla zainteresowanych najlepszymi lokalami, jest zatrudnienie do poszukiwań profesjonalistów. W tym zakresie zwrócić się można do pośredników zajmujących się nieruchomościami, którzy za odpowiednią opłatą zadbają o przeszukanie rynku pod kątem lokalu spełniającego nasze potrzeby, a także doradzą co do wyboru najlepszej opcji.

Jak wynająć lokal w galerii – negocjacje umowy.

W dalszej kolejności, po rozważeniu już wszystkich za i przeciw, a następnie wyborze odpowiedniego lokalu, przychodzi czas na negocjacje samej umowy.

Jak już zostało wspomniane we wcześniejszej części niniejszego artykułu, wynajmującym zwykle jest profesjonalna, duża spółka, która dysponuje rozbudowanymi umowami, z wieloma niezrozumiałymi dla nie-profesjonalisty postanowieniami, a także sztabem prawników gotowych przesadnie dobrze zabezpieczyć interesy wynajmującego. Dlatego też tak ważne jest odpowiedzialne podejście do tematu ze strony najemcy. Obsługa prawna najmu może być dość skomplikowana, dlatego też doświadczony prawnik od umów najmu zwykle okazuje się bardzo pomocny. Wynajem lokalu użytkowego tudzież najem lokalu w galerii to złożone przedsięwzięcie, przy którym niejednokrotnie podpisuje się umowę na kilka lat. W związku z tym należy możliwie najszerzej zabezpieczyć swoje interesy.

Z uwagi na fakt, iż pozycja negocjacyjna stron w tym zakresie nie jest równa, warto rozważyć sięgnięcie po pomoc doświadczonego w zakresie negocjacji biznesowych prawnika.

Jak wynegocjować dobre warunki / umowę?

Przed podejściem do stołu negocjacyjnego, warto jest poświęcić czas na przygotowanie się do rozmów. Celowym będzie dokładna analiza naszego położenia biznesowego, przygotowanie bilansu kosztów oraz oszacowanie, w jakich kategoriach finansowych możemy się obracać. Zalecamy zatem sporządzenie listy podstawowych założeń, które chcielibyśmy uwzględnić w umowie. Można ją także podzielić na to, co „musi” się znaleźć w umowie, na to co „jest ważne, ale nie kluczowe” oraz na te najmniej istotne dla nas, choć wciąż przez nas pożądane postulaty. Ułatwi to później prowadzenie negocjacji i osiąganie założonych celów.

Z naszego doświadczenia wynika, iż w proces prowadzenia negocjacji umowy najmu o wartości zwykle kilkuset tysięcy złotych, warto zaangażować prawnika. W trakcie konsultacji, jeszcze przed podjęciem rozmów z wynajmującym, doświadczony w negocjacjach z galeriami prawnik może doradzić, które postulaty są możliwe do zrealizowania. W dalszym etapie znający się na rzeczy prawnik będzie w stanie nanieść uwagi i poprawki do umowy w sposób możliwie dobrze wypełniający oczekiwania klienta.

Jakie warunki wynajmu lokalu w galerii lub centrum handlowym są dzisiaj dobre?

Dziś czasy są niepewne. Trudno jest przewidzieć rozwój rynków oraz wszystkie zagrożenia, które mogą pojawić się w przyszłości. Poniżej zwracamy jednak uwagę na najważniejsze zagadnienia, które „na dziś” warto brać pod uwagę.

Czas najmu – niejednokrotnie wynajmujący w galeriach, chcąc dbać przede wszystkim o stabilność swojej inwestycji oraz o spójny wygląd, a także dostępność sklepów/usług w galerii dążą do podpisywania wieloletnich umów najmu. W dzisiejszych czasach, gdy sytuacja ekonomiczna, podatkowa oraz finansowa jest niepewna, podpisanie takiej umowy może być brzemienne w skutkach – nierentowny biznes może zmuszać nas do comiesięcznego „dokładania do interesu” celem spłacenia zobowiązań wynikających z najmu. Niestety zgłaszają się do nas klienci, którzy przez takie umowy musieli wyprzedawać składniki osobistego majątku, czasem choćby dom. Warto zatem podpisywać krótsze umowy, które mogą ulec przedłużeniu na dalsze lata o ile najemca złoży odpowiednie oświadczenia o ich przedłużeniu. Zwłaszcza przy pierwszym, drugim, a choćby trzecim lokalu.

Wypowiedzenie umowy – z tych samych przyczyn warto jest zabezpieczyć swoje interesy poprzez uwzględnienie w umowie okoliczności, których zajście umożliwi najemcy jednostronne rozwiązanie umowy. Przykładem może być – ponieważ takie postanowienie kiedyś negocjowaliśmy zgodnie z wolą klienta – możliwość jednostronnego wypowiedzenia umowy w przypadku wdania się przez Polskę w konflikt zbrojny. Mało prawdopodobne? Epidemia cztery lata temu też wydawała się nieprawdopodobna. Warto zatem dobrze przeanalizować okoliczności, które mogłyby spowodować, iż chcielibyśmy ze skutkiem natychmiastowym wypowiedzieć umowę najmu, albo z automatu otrzymać dużą zniżkę w czynszu. Choć należy pamiętać, iż zwykle w tych kwestiach galeria będzie stawiać opór.

Indeksacja czynszu – klauzula indeksacyjna polega na podwyższaniu czynszu wraz ze wzrostem inflacji. W obecnych czasach, gdy jest ona tak wysoka i stale ulega zmianie, mądre skonstruowanie postanowień dotyczących indeksacji jest kluczowe. Pewnym jest bowiem, iż wynajmujący będzie chciał ją wprowadzić do umowy, ale warto, by skonstruować ją w sposób jak najmniej dotkliwy i uciążliwy dla najemcy.

Co najemca może dostać od galerii?

Jak wynająć lokal od galerii? Jak najkorzystniej – to oczywiste. Poniżej prezentujemy jeszcze kilka typowych postanowień, które w tego typu stosunkach gospodarczych są typowe oraz korzystne dla najemcy. W trakcie planowania negocjacji warto o nich pomyśleć.

Rent free – jest to okres, za który najemca nie jest zobowiązany do zapłaty czynszu. Wynajmujący świadom jest wyzwań stojących przed nowym biznesem, dlatego też często wielu z nich gotowych jest odstąpić od pobierania czynszu przez pierwsze miesiące.

Przykład: Nowo założony sklep w galerii przez pierwsze dwa miesiące nie płaci czynszu za najem, a przez następne dwa miesiące płaci jedynie 50%. W tym czasie ma możliwość ponoszenia mniejszych kosztów, a co za tym „odbicia się” po poniesieniu dużych wydatków na remont i założenie sklepu, a także promocję sklepu, by w przyszłości móc bezproblemowo zarabiać na swoje zobowiązania względem wynajmującego.

Dopłata na urządzenie lokalu – czasami zdarza się, iż właścicielom galerii handlowej zależy na jak najszybszym urządzeniu lokalu i rozpoczęciu pracy. Niewykluczonym jest w tego typu sytuacjach dofinansowanie przez nich inwestycji najemcy, poprzez wyłożenie określonej kwoty na urządzenie wynajmowanego lokalu. To dla galerii także dobra obietnica przyszłych zysków.

Prawo do umieszczenia logotypu na różnych powierzchniach – elewacji zewnętrznej, tablicy przy wjeździe, czy tzw. pylonie albo totemie.

Jakie są warunki wypowiedzenia umowy najmu lokalu w galerii?

Odpowiedź na to pytanie nie jest taka prosta. Już na wstępie zaznaczyć należy, iż rozważaniom na ten temat na naszym blogu poświęcony jest osobny wpis, do którego zainteresowanych odsyłamy: „Umowa najmu lokalu w galerii handlowej. Wypowiedzenie umowy”.

Sposób wypowiedzenia umowy najmu zależy od tego, czy zawarta została na czas określony, czy też na czas nieokreślony. W tym drugim przypadku zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów umownych, a w ich braku z zachowaniem terminów ustawowych.

W przypadku gdy jednak czas najmu jest oznaczony, a tak jest najczęściej, najemca może wypowiedzieć umowę najmu jedynie w przypadkach przewidzianych w umowie. Dlatego też tak ważnym wynegocjowanie postanowień korzystnych w tym zakresie dla najemcy. Wiele lokali bowiem nie przetrwa próby lat i nie należy już przy pierwszym podchodzić do sprawy przesadnie optymistycznie.

W przypadku zainteresowania wynajmem lokalu w galerii handlowej, parku handlowym, centrum handlowym lub późniejszą obsługą prawną takiej umowy – serdecznie zapraszamy do kontaktu z naszą Kancelarią. Bazując na naszym ponad 14 letnim doświadczeniu stricte w tej dziedzinie, świadczymy w tym zakresie w pełni kompleksową obsługę, od negocjacji umowy, przez wsparcie w poszukiwaniu lokalu czy doradztwo biznesowe.