21 maja 2025 r. Sejm przyjął nowelizację ustawy deweloperskiej, której celem jest zwiększenie przejrzystości na rynku nieruchomości i lepsza ochrona nabywców mieszkań oraz domów. Nowe przepisy wprowadzają m.in. obowiązek jawnego publikowania cen lokali na stronach internetowych deweloperów, co ma zapobiegać nieuczciwym praktykom i ułatwiać porównywanie ofert. Nowelizacja wprowadza nowe obowiązki dla deweloperów, w szczególności wymóg jawnego podawania cen nieruchomości. Przełoży się to na nowe wyzwania administracyjne i organizacyjne przedsiębiorstw działających w branży deweloperskiej. Zagraniczne podmioty planujące wejście na polski rynek będą musiały dostosować swoje obecne praktyki do polskich regulacji, które mogą mieć bezpośredni wpływ na dotychczasowo stosowane strategie biznesowe.
Nowelizacja ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym („ustawa deweloperska”), która została przyjęta 21 maja 2025 r. po poprawkach Senatu, nakłada na deweloperów szereg nowych obowiązków. Celem nowelizacji jest zwiększenie transparentności rynku nieruchomości oraz wzmocnienie ochrony praw konsumentów, nabywających lokale mieszkalne i domy jednorodzinne, głównie poprzez wprowadzenie jawności cen.
Nowe przepisy obligują deweloperów do prowadzenia stron internetowych i publikowania na nich, od dnia rozpoczęcia sprzedaży bądź od zawarcia pierwszej umowy rezerwacyjnej, cen za m2 każdego z oferowanych lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych oraz całej nieruchomości bądź jej części, będących przedmiotem sprzedaży. Udostępniane ceny muszą odpowiadać tym podanym w umowie deweloperskiej, a także zawierać VAT. W przypadku zmiany cen deweloper ma opublikować na stronie internetowej zarówno nową cenę, jak i zachować informacje o poprzednich cenach, tak aby nabywcy mogli porównywać oferty w czasie. Nowelizacja wprowadza także obowiązek codziennego przekazywania ministrowi cyfryzacji powyższych danych. Będą one publikowane na dedykowanej witrynie publicznej. Wprowadzenie obowiązku jawności cen ma za zadanie zwiększyć przejrzystość rynku nieruchomości, a także ograniczyć ustanawianie cen nadmiernie wygórowanych. Zapewnienie spójności cen prezentowanych w ofertach i cen zawartych w umowach deweloperskich przyczyni się do eliminacji ryzyka manipulacji cenami nieruchomości, a zarazem wzmocnienia zaufania konsumentów do sprzedającego.
Deweloperzy będą również zobowiązani do publikowania na swoich stronach internetowych informacji o cenach pomieszczeń przynależnych (np. piwnice, strychy, komórki, garaże) oraz innych świadczeniach pieniężnych, które nabywca zobowiązany jest spełnić na rzecz dewelopera w wykonaniu umowy przenoszącej własność. Ponadto będą musieli także udostępniać część ogólną prospektu informacyjnego dotyczącego danego przedsięwzięcia deweloperskiego.
Naruszenie niniejszych obowiązków będzie traktowane jako praktyka naruszająca zbiorowe interesy konsumentów w rozumieniu art. 24 ust. 2 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów. Co istotne, nowelizacja wprowadza zasadę, iż w przypadku rozbieżności pomiędzy ceną opublikowaną w ofercie na stronie internetowej a ceną oferowaną przy zawarciu umowy nabywca będzie miał prawo do żądania zawarcia umowy po cenie dla niego najkorzystniejszej.
Pojawiają się głosy, iż nowe przepisy częściowo powielają już obowiązujące regulacje zawarte w ustawie o ochronie konkurencji i konsumentów. Zgodnie z art. 24 tej ustawy naruszenie obowiązku udzielania konsumentom rzetelnej, prawdziwej i pełnej informacji stanowi praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów i podstawę do wszczęcia postępowania przez Prezesa UOKiK i ewentualnie nałożenia kar. Do tej pory wystarczające i zgodne z prawem było udzielanie informacji o cenach nieruchomości np. wyłącznie w siedzibie biura sprzedaży dewelopera lub w indywidualnej korespondencji, przez co konsumenci nie mieli powszechnego dostępu do informacji o cenach na rynku nieruchomości i możliwości ich porównywania.
Nowa regulacja ma na celu wymuszenie na deweloperach transparentności ofert i doprecyzowanie obowiązków informacyjnych w zakresie cen nieruchomości sprzedawanych na rynku pierwotnym. Po wejściu w życie nowych przepisów udzielanie informacji o cenach „indywidualnie” będzie niewystarczające dla spełnienia obowiązków informacyjnych. Także brak podania cen na ogólnodostępnych stronach internetowych będzie uznany za praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów.
Nowelizacja ustawy deweloperskiej ma wejść w życie miesiąc po podpisaniu jej przez Prezydenta RP. Dla deweloperów, którzy rozpoczną sprzedaż przed dniem wejścia w życie ustawy, przewidziano dwumiesięczne vacatio legis. Regulacja ta wiąże się z szeregiem nowych i dodatkowych obowiązków administracyjnych i organizacyjnych, na których wdrożenie przewidziano bardzo krótki okres. Jednocześnie nieprecyzyjne wytyczne co do formy i zakresu publikowanych danych mogą prowadzić do niejasności i ewentualnych sporów z nabywcami.
