2 tygodni temu
Na wokandę Naczelnego Sądu Administracyjnego wpłynęła sprawa dotycząca sporu w kwestii nieruchomości gruntowej położonej na terenie jednej z dzielnic Warszawy, która to nieruchomość, w wyniku uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego zyskała nowe przeznaczenie pod usługi handlowe, administracyjne i kulturalne. Zgodnie z operatem szacunkowym sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego, wartość nieruchomości wzrosła o 257 472 zł. Zarząd Dzielnicy, bazując na art. 36 ust. 4 oraz art. 37 ust. 1 i 6 ustawy z 27.3.2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 1130; dalej: PlanZagospU), naliczył zatem jednorazową opłatę wynoszącą 20% wzrostu wartości.
Prezydent m.st. Warszawy zakwestionował ustalenia organu I instancji, wskazując na rzekome błędy w postępowaniu dowodowym, w tym brak wyczerpującego rozpoznania okoliczności sprawy oraz niedostateczne zbadanie metodologii przyjętej w operacie szacunkowym. Samorządowe Kolegium Odwoławcze (SKO), rozpatrując odwołanie, podtrzymało jednak decyzję Zarządu Dzielnicy uznając, iż operat został sporządzony zgodnie z przepisami ustawy z 21.8.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 1145; dalej: GospNierU). SKO wskazało, iż rzeczoznawca zastosował podejście porównawcze, analizując transakcje nieruchomościami o podobnych cechach i wartości nieruchomości przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, po jego uchwaleniu oraz na podstawie faktycznego sposobu użytkowania zostały ustalone zgodnie z obowiązującymi standardami.
W skardze do WSA Prezydent m.st. Warszawy zarzucił organom administracji naruszenie przepisów KPA, w tym art. 7 KPA i art. 77 KPA, poprzez zaniechanie wyczerpującego rozpatrzenia materiału dowodowego. Dodatkowo wskazano na ograniczenie możliwości czynnego udziału w postępowaniu oraz błędne przyjęcie stawki procentowej opłaty planistycznej. WSA uznał jednak, iż decyzje administracyjne były zgodne z prawem, a przyjęta metodologia wyceny nie budziła zastrzeżeń. Sąd wskazał, iż operat szacunkowy stanowi opinię specjalistyczną, która nie może być oceniana przez organ administracyjny w zakresie wiadomości specjalnych. Dodatkowo podkreślono, iż strona postępowania nie przedstawiła żadnych dowodów obalających ustalenia zawarte w operacie, w tym kontroperatu lub opinii organizacji zawodowych rzeczoznawców majątkowych.
W wyroku sąd zaznaczył, iż decyzje administracyjne zostały wydane zgodnie z przepisami ustawy PlanZagospU, która przewiduje możliwość naliczania opłaty planistycznej w przypadku wzrostu wartości nieruchomości wskutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Przesłanki te zostały spełnione, a zastosowana stawka procentowa opłaty wynikała bezpośrednio z uchwały Rady m.st. Warszawy. Sąd uznał także, iż skarżący miał zapewnioną możliwość wglądu w akta sprawy i nie wykazał, aby doszło do ograniczenia jego praw proceduralnych.
Prezydent zaskarżył stanowisko WSA do NSA, a ten w wyroku z 8.8.2024 r., II OSK 1884/23, Legalis, oddalił skargę. Organ podkreślił, iż zgodnie z art. 36 ust. 4 PlanZagospU, obowiązek uiszczenia opłaty planistycznej powstaje w przypadku wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia planu miejscowego, o ile nieruchomość zostanie następnie zbyta. Wartość ta ustalana jest na podstawie operatu szacunkowego, który określa różnicę pomiędzy wartością gruntu przed i po wejściu w życie nowego planu miejscowego. W przedmiotowej sprawie rzeczoznawca majątkowy zastosował podejście porównawcze, uznane za zgodne z przepisami GospNierU oraz rozporządzeniem Ministra Rozwoju i Technologii z 5.9.2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. z 2023 r. poz. 1832).
W uzasadnieniu wyroku NSA wyraźnie wskazano, iż instytucja opłaty planistycznej opiera się na analizie przeprowadzonej przez rzeczoznawcę majątkowego, a sądy administracyjne oraz organy administracji publicznej nie są uprawnione do oceny merytorycznej ustaleń zawartych w operacie. Mogą jedynie kontrolować jego zgodność formalną i ewentualne oczywiste błędy. W rozpatrywanej sprawie, zarówno organ I instancji, jak i SKO, dochowały tych standardów.
NSA odniósł się również do kwestii tzw. „luki planistycznej”, wskazując, iż zgodnie z art. 37 ust. 1 PlanZagospU wartość nieruchomości w okresie bez obowiązującego planu miejscowego powinna być ustalana na podstawie faktycznego sposobu jej użytkowania, a nie na podstawie zapisów studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Studium, jako akt wewnętrzny gminy, nie daje właścicielowi prawa do konkretnego zagospodarowania nieruchomości, co jednoznacznie wynika z orzecznictwa sądowego.
Skarga kasacyjna zarzucała również naruszenie przepisów postępowania administracyjnego, w tym ograniczenie prawa strony do czynnego udziału w sprawie. NSA uznał jednak te zarzuty za bezzasadne wskazując, iż organ odwoławczy oparł swoje decyzje na materiale dowodowym zebranym w I instancji, nie prowadząc dodatkowego postępowania wyjaśniającego. Brak zawiadomienia o możliwości zapoznania się z aktami nie wpłynął zatem na wynik sprawy.
