Kara umowna za brak płatności czynszu wynikającego z umowy najmu?

KARA UMOWNA ZA BRAK PŁATNOŚCI CZYNSZU?

Czyli rozważania między innymi na temat tego, czy wynajmujący lokal użytkowy mógłby skutecznie żądać zapłaty kary umownej zastrzeżonej w umowie najmu na wypadek braku płatności czynszu przez najemcę?

W ramach naszej praktyki Kancelarii Prawa Nieruchomości prowadzimy w każdym roku z sukcesami kilkadziesiąt projektów polegających na kompleksowym wsparciu klientów w sprawach dotyczących najmu nieruchomości komercyjnych. Wspomagamy klientów od strony prawnej doradzając, tworząc umowy oraz analizując projekty umów przesłane przez drugą stronę. Wszystko po to by zapewnić możliwie najwyższy stopień wyważenia interesów obydwu stron tego stosunku prawnego, a co za tym idzie jego bezpieczeństwo i stabilność. Oczywiście pozyskujemy dla klientów także opinie z zakresu prawa podatkowego. A w razie potrzeby – gdy wszystko pójdzie źle – wspieramy także klientów w rozwiązywaniu umów najmu i sprawach sądowych.

Pozwólcie Państwo, iż poza zaproszeniem do skorzystania ze wsparcia naszej Kancelarii przy transakcjach, których przedmiotem jest zawarcie umowy najmu dotyczącej nieruchomości komercyjnej, podzielimy się poniżej częścią wiedzy i szerokiego doświadczenia jakie dotychczas zebrał nasz Zespół.

1. Wstęp i podstawy prawne

By odpowiedzieć na postawione w tytule artykułu pytanie, trzeba w pierwszej kolejności określić, jaki stosunek wiąże wynajmującego i najemcę oraz do czego są oni wzajemnie zobowiązani. Należy się w tym miejscu odwołać do art. 659 kodeksu cywilnego, który stanowi, że:

§1. Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

§2. Czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju.

Trzeba stwierdzić, iż wraz z zawarciem umowy najmu jej strony (czyli najemcę i wynajmującego) łączy stosunek zobowiązaniowy, który zarówno od najemcy jak i wynajmującego wymaga spełnienia określonych obowiązków. Wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania. Najczęściej będzie to nieruchomość, lokal mieszkaniowy czy komercyjny, jednak oczywiście możliwe i wykorzystywane jest wynajęcie rzeczy ruchomej. Tytułem przykładu można wskazać, cieszący się coraz większą popularnością najem długoterminowy samochodów, który rozpowszechnił się w związku ze zmianą przepisów podatkowych dotyczących leasingu.

Z kolei najemca zobowiązany jest do zapłaty ustalonego w umowie najmu czynszu. Zaznaczenia wymaga, iż czynsz nie musi być stałą wartością, strony mogą na przykład ustalić go jako procentową wartość uzyskanego przez najemcę przychodu. Takie rozwiązanie jest częste w przypadku zawierania umów najmu lokali komercyjnych. Jak wprost wskazuje sam przepis kodeksu cywilnego, czynsz może być oznaczony w pieniądzu (przy czym strony mogą określić dowolną walutę, mając jednak na uwadze przepisy art. 358 k.c.) i będzie wtedy świadczeniem pieniężnym, jak i w świadczeniach innego rodzaju, co będzie skutkować jego kwalifikacją jako świadczenia niepieniężnego[1]. Konsekwencje takiego rozróżnienia będą bardzo istotne, co zaraz wskażemy. Jako przykład świadczenia niepieniężnego będącego czynszem można wskazać chociażby przeniesienie własności rzeczy czy choćby oddanie w używanie innej rzeczy (wtedy w ramach zapłaty czynszu najemca będzie miał status wynajmującego oddanej w używanie rzeczy).

Powyższe uwagi pozwalają przybliżyć sytuację, w jakiej znajdują się, po zawarciu umowy najmu lokalu użytkowego, względem siebie wynajmujący i najemca oraz czego mogą od siebie oczekiwać. Rzeczywistość okazuje się jednak czasem bardziej złożona i często uniemożliwia lub utrudnia najemcy zapłatę czynszu. Co zatem może zrobić w takiej sytuacji wynajmujący? I – czy chcąc zabezpieczyć swoje interesy – może zastrzec w umowie najmu karę umowną na wypadek, gdyby najemca nie zapłacił umówionego czynszu? Co dobry prawnik powinien umieścić w umowie najmu?

2. Brak zapłaty czynszu.

Jak zostało wskazane wyżej zapłata czynszu stanowi świadczenie najemcy. Trzeba zatem przeanalizować sytuacje, w jakich może dojść do braku płatności czynszu przewidzianego umową najmu. Należy po pierwsze mieć świadomość, iż czynsz może być płatny jednorazowo bądź okresowo. Te sytuacje różnią się od siebie także z perspektywy skutków prawnych. Gdy bowiem najemca dopuści się zwłoki z zapłatą czynszu płatnego jednorazowo, należy dopuścić zastosowanie przepisów ogólnych o naruszeniu zobowiązań wzajemnych (a takim przecież jest stosunek najmu), a tym samym możliwość odstąpienia od umowy i żądania odszkodowania przez wynajmującego[2]. Z kolei, gdy czynsz jest płatny okresowo, możliwość zakończenia stosunku wynikającego z umowy najmu przez wynajmującego określa art. 672 kodeksu cywilnego (zaś wspomniane wyżej zastosowanie przepisów ogólnych jest niedopuszczalne)[3]. Zgodnie z tym przepisem:

Jeżeli najemca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, wynajmujący może najem wypowiedzieć bez zachowania terminów wypowiedzenia.

Na marginesie warto dodać, iż regulacja ta jest modyfikowana w przepisach szczególnych i tak na przykład dla najemcy lokalu mieszkalnego dopiero zwłoka w zapłacie czynszu za trzy pełne okresy oraz wyznaczenie miesięcznego terminu dodatkowego na zapłatę umożliwia wynajmującemu wypowiedzenie umowy najmu (por. art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego).

Kolejne niebagatelne rozróżnienie wiąże się z występującym wyżej pojęciem zwłoki. Trzeba bowiem rozróżnić zwłokę od opóźnienia, a ma to szczególne znaczenie zwłaszcza wobec żądań, jakie mógłby niepłacącemu najemcy przedstawić wynajmujący. Należy w tym miejscu przyjrzeć się treści art. 476 kodeksu cywilnego:

Dłużnik dopuszcza się zwłoki, gdy nie spełnia świadczenia w terminie, a o ile termin nie jest oznaczony, gdy nie spełnia świadczenia niezwłocznie po wezwaniu przez wierzyciela. Nie dotyczy to wypadku, gdy opóźnienie w spełnieniu świadczenia jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi.

Oba pojęcia odnoszą się zatem do sytuacji, w której najemca nie zapłacił czynszu w terminie. Przyczyny takiej jego podstawy są jednak różne. W przypadku zwłoki bowiem, najemca ponosi odpowiedzialność za brak zapłaty (wynika to z jego winy, czyli na gruncie prawa zobowiązań niezachowania należytej staranności). Zaś opóźnienie to sytuacja, w której brak zapłaty w terminie wynika z okoliczności, za które nie można przypisać najemcy odpowiedzialności. Należy także wspomnieć, iż przepis ten wprowadza domniemanie odpowiedzialności dłużnika za uchybienie terminowi, a zatem domniemanie zwłoki po stronie najemcy, gdy ten opóźnia się z zapłatą czynszu[4].

Uwzględniając te kwestie, trzeba przejść do odpowiedzi na główne, postawione w tytule tego artykułu pytanie, a zatem czy w sytuacji opóźnienia lub zwłoki najemcy z zapłatą czynszu wynajmujący mógłby żądać zapłaty (zastrzeżonej) kary umownej? A jeżeli odpowiedź okazałaby się negatywna, jakich środków mógłby szukać wynajmujący?

3. Kara umowna w umowie najmu

Kara umowna jest to w dużym uproszczeniu forma zryczałtowanego odszkodowania ustalana przez strony na wypadek naruszenia zobowiązania. Swoistą definicję tego pojęcie wprowadza art. 483 §1 kodeksu cywilnego:

Można zastrzec w umowie, iż naprawienie szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego nastąpi przez zapłatę określonej sumy (kara umowna).

Pojawia się zatem pytanie jak odnieść instytucję kary umownej, do sytuacji, w której najemca nie płaci umówionego czynszu. Jak wspomniano wyżej, zapłata czynszu jest zobowiązaniem, jakie powstaje po stronie najemcy w związku z zawarciem umowy najmu. Zwłoka w zapłacie czynszu jest zatem naruszeniem tego zobowiązania. Nie ma bowiem w tym kontekście większego praktycznego znaczenia ocena, czy dochodzi do niewykonania czy nienależytego wykonania zobowiązania[5].

Pierwszą oceną, jakiej trzeba dokonać jest stwierdzenie, czy kara umowna zastrzeżona może być tylko na wypadek zwłoki w zapłacie czynszu (naruszenia zobowiązania, za jakie najemca ponosi odpowiedzialność), czy także opóźnienia (gdy takiej odpowiedzialności przypisać się nie da). Odpowiedzieć na to pytanie trzeba uwzględniając tak zwaną modyfikację odpowiedzialności, którą przewiduje art. 473 k.c. Można zatem przewidzieć karę umowną na wypadek naruszenia za które dłużnik nie ponosi odpowiedzialności, jednak wobec braku takiego wskazania w umowie, zastrzegana kara umowna obejmie tylko przypadki, w których odpowiedzialność trzeba dłużnikowi przypisać, a zatem zwłokę.

Kolejna kwestia rodzi jednak więcej problemów. Przepis art. 483 §1 k.c. mówi o zobowiązaniu niepieniężnym. Zastanowić się zatem trzeba, czy można zastrzec karę umowną w sytuacji najbardziej popularnej, czyli takiej gdy czynsz jest płacony w pieniądzu. Odpowiedź musi być jednoznaczna: nie można zastrzec kary umownej na wypadek braku zapłaty czynszu płaconego w pieniądzu. Co jednak, gdy takie postanowienie w umowie się znajdzie? Oczywiście, nie można egzekwować wprost takiej kary umownej, pojawiają się jednak różne interpretacje takiej sytuacji:

a) pierwsze stanowisko cechuje się bardzo dużym rygoryzmem, ale zdaje się ono dominować wśród prawników. Zgodnie z nim zastrzeżenie kary umownej na wypadek braku zapłaty czynszu płaconego w pieniądzu, trzeba by uznać za sprzeczne z ustawą, a tym samym nieważne z mocy art. 58 §3 kodeksu cywilnego[6].

b) drugie stanowisko opiera się na konstrukcji tak zwanej konwersji i zakłada, iż zastrzeżona dla zobowiązania pieniężnego kara umowna, przyznając prymat woli stron umowy co do sankcjonowania braku zapłaty, powinna być traktowana jako odsetki za opóźnienie (art. 481 kc.). Pogląd taki wyraził w jednym ze swoich orzeczeń również Sąd Najwyższy[7].

c) trzecie stanowisko można by w pewnym uproszczeniu uznać za stanowisko pośrednie. Opiera się na zasadzie wywodzącej się jeszcze z prawa rzymskiego, a zatem falsa demonstratio non nocet. Oznacza ona sytuacje, w których stronom chodziło o zastrzeżenie odsetek, jednak mylnie nazwały je karą umowną[8]. W takiej sytuacji postanowienie to jest ważne, jednak oczywiście przyznaje wynajmującemu prawo żądania odsetek, nie zaś kary umownej.

Wspomnieliśmy jednak wyżej, iż zapłata czynszu wcale nie musi następować w pieniądzu, a wtedy świadczenie najemcy będzie świadczeniem niepieniężnym. Taka kwalifikacja pozwala na zastrzeganie kary umownej w umowach najmu, w których czynsz płatny jest na przykład przez przekazanie wynajmującemu w zamian za lokal określonej partii produktów. Oznaczałoby to, iż o ile najemca nie przekaże produktów w terminie, narusza zobowiązanie niepieniężne, a tym samym będzie zobowiązany zapłacić określoną w umowie karę umowną.

4. Odsetki.

W powyższych rozważaniach kilkakrotnie przewinęło się pojęcie odsetek, jako instytucji, na którą mógłby się powołać wynajmujący, gdy najemca spóźnia się z zapłatą czynszu. To nakazuje bliżej przyjrzeć się tematyce odsetek. Konieczne jest przytoczenie art. 481 §1 kodeksu cywilnego:

Jeżeli dłużnik opóźnia się ze spełnieniem świadczenia pieniężnego, wierzyciel może żądać odsetek za czas opóźnienia, chociażby nie poniósł żadnej szkody i chociażby opóźnienie było następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi.

Z treści przepisu jasno wynika, iż odsetki należą się wobec opóźnienia w spełnieniu świadczenia pieniężnego. Sformułowanie to obejmuje zatem przytłaczającą większość występujących w praktyce umów najmu, w których czynsz najmu jest określony w pieniądzu, a z rozmaitych przyczyn najemca nie wywiązuje się ze swojego zobowiązania i nie płaci czynszu w terminie.

Pierwszą wartą podkreślenia kwestią jest to, iż wobec braku zapłaty przez najemcę ustalonego czynszu wynajmujący może żądać zapłaty odsetek, choćby jeżeli umowa najmu nie przewidywała obowiązku zapłaty odsetek i nie określała ich wysokości. Należą się wtedy odsetki ustawowe.

Strony mogą jednak ustalić wyższe odsetki i wynajmujący powołując się wtedy na postanowienie umowne mógłby żądać tej kwoty, choć nie mogą przekraczać tak zwanych odsetek maksymalnych[9]. A co w sytuacji gdy kwota ta jest wyższa niż owe odsetki maksymalne? Ustawa nie przewiduje tak daleko idącej sankcji jak nieważność postanowienia, a przyznaje wynajmującemu prawo do żądania właśnie odsetek maksymalnych.

Co równie ważne to fakt, iż aby wynajmujący mógł żądać zapłaty odsetek, choćby gdy najemca nie ponosi odpowiedzialności za brak zapłaty, nie trzeba zastrzegać odpowiednich postanowień w umowie najmu. Roszczenie o zapłatę odsetek powstaje bowiem także, w sytuacji zwykłego opóźnienia z zapłatą.

Warto zatem, by najemcy pamiętali o konstrukcji odsetek, bowiem dają się one dochodzić w zdecydowanej większości przypadków. Wynajmujący może żądać zapłaty odsetek za opóźnienie najemcy w zapłacie czynszu określonego w pieniądzu, niezależnie od przyczyny braku zapłaty.

5. Kiedy dopuszczalne jest zastrzeżenie kary umownej?

Po przeanalizowaniu powyższych uwag rodzi się pytanie, czy są sytuacje, w których gdy najemca zaprzestaje płacenia czynszu, wynajmujący może to sankcjonować dzięki kary umownej? Ta kara jednak zwykle byłaby wyższa niż wspomniane odsetki maksymalne. Jak wyjaśniliśmy wyżej, by kara umowna zabezpieczała naruszenie jakiegoś zobowiązania, musi to być zobowiązanie niepieniężne. Jakie zatem zobowiązania niepieniężne być może dają się powiązać z zapłatą czynszu płaconego w pieniądzu i częściowo zabezpieczać interes wynajmującego?

A) Gwarancja bankowa zabezpieczająca płatność czynszu w umowie najmu.

Instytucję gwarancji bankowej przewiduje art. 81 prawa bankowego. Po krótce, przybliżając jej istotę i odnosząc ją do problematyki zapłaty czynszu z tytułu umowy najmu trzeba wskazać, iż jest to (zgodnie z dominującym poglądem)[10] jest to umowa jednostronnie zobowiązująca zawarta między bankiem (gwarantem) a wynajmującym, w której bank na zlecenie najemcy zobowiązuje się zabezpieczyć wierzytelność z tytułu zapłaty czynszu. W przypadku istnienia takiej umowy, która wyraża się listem gwarancyjnym przesłanym wynajmującemu, jeżeli najemca nie zapłaci umówionego czynszu wynajmujący może zgłosić się do banku o zapłatę na warunkach określonych listem gwarancyjnym. Ze względu na charakter banku jako podmiotu obrotu cywilnoprawnego, ta konstrukcja cechuje się dużą pewnością i skutecznie zabezpiecza interes najemcy.

Trzeba jednak być świadomym, iż w ten sposób da się zabezpieczyć zapłatę na przykład kilku kolejnych rat, ale co w sytuacji, gdy wynajmujący skutecznie pociągnie gwarancję bankową (czyli zażąda wypłaty środków i ta zostanie dokonana), a chciałby dalej zapewnić sobie egzekwowanie zapłaty czynszu. W umowie najmu powinno znaleźć się postanowienie, które zobowiązywałoby najemcę do zlecenia ustanowienia kolejnej gwarancji bankowej lub jej uzupełnienia. Wedle niektórych taki obowiązek wynikający z umowy stanowi niepieniężne zobowiązanie najemcy. Pozornie może wydawać się iż względem niego strony mogą skutecznie zastrzec karę umowną. I choć niestety w takiej sytuacji najpewniej najemca dalej czynszu płacić nie będzie, bank zaś nie udzieli kolejnej gwarancji to wynajmujący być może wtedy skutecznie żądać zapłaty określonej kwoty pieniężnej tytułem kary umownej. Pogląd przeciwstawny zwraca uwagę, iż gwarancja bankowa stanowi zabezpieczenie płatności – najłatwiej wymienialne na pieniądze, a więc żądanie kary umownej za jej nie przedstawienie, stanowi swego rodzaju obejście przepisów prawa. Które to niekoniecznie musi uzyskać ochronę prawną w trakcie sprawy sądowej.

Często także w umowie zobowiązuje się najemcę do ustanowienia kolejnej, nowej gwarancji bankowej ponieważ każda gwarancja ma swój okres obowiązywania (niektóre banki wydają tylko roczne lub dwuletnie, inne wydają takie które pozwalają z góry zabezpieczyć cały okres trwania umowy. Celem takiego postanowienia jest zapewnienie pewności trwania zabezpieczeń znajdujących się w posiadaniu właściciela nieruchomości – na przykład zarządcy galerii handlowej lub budynku biurowego. Ocena czy takie postanowienie umowne jest zgodne z art. 484 § 2 Kodeksu cywilnego, znowu opiera się na rozważaniach przedstawionych w poprzednim akapicie.

Problem pojawia się często wtedy, kiedy postanowienie to dotyczy zarówno obowiązku uzupełnienia kaucji jak i alternatywnie doręczenia uzupełniającej gwarancji bankowej. Takie postanowienie z bardzo dużym prawdopodobieństwem zostanie zakwestionowane w trakcie postępowania sądowego, bowiem powiązanie jednego i drugiego modelu (a więc uzupełnienia kaucji i uzupełnienia gwarancji bankowej) spowoduje najprawdopodobniej, iż całość tak opisanego w umowie najmu obowiązku może zostać przez sąd uznana za obowiązek zapłaty sumy pieniężnej. Należy więc wystrzegać się pozornego ułatwienia jakim jest przygotowanie jednolitego wzoru umowy dla różnych typów zabezpieczeń umownych, o ile oczywiście rzeczywiście chcemy możliwie skutecznie zastrzec takie postanowienie.

Na marginesie warto dodać dwie uwagi:

1/ Coraz częściej w Polsce dla zabezpieczania roszczeń wynikających z umów najmu lokali użytkowych, stosowane są także gwarancje korporacyjne – duże podmioty powiązane (najczęściej znacznie więksi od będącej najemcą spółki rodzimi lub zagraniczni właściciele) wystawiają dokumenty gwarantujące zapłatę określonych kwot w przypadku w którym spółka córka nie będzie miała środków na regulowanie swoich zobowiązań. Dokumenty te stanowią swoiste połączenie gwarancji bankowej i poręczenia. I choć ugruntowanie orzecznictwa w tej materii dopiero przed nami – należy uznać, iż ten trend dotyczący zabezpieczania zobowiązań umownych raczej się upowszechni. Osobiście bym się go nie obawiał – o ile podmiotem wystawiającym gwarancję jest rzeczywiście duży i wiarygodny podmiot, a sama treść gwarancji jest jasna, precyzyjna i dobrze zabezpiecza interes wierzyciela.

2/ Dużo prościej zamiast postanowień regulujących obowiązek uzupełniania kolejnych gwarancji bankowych czy całych klauzul dotyczących ich podwyższenia, ustalić w umowie najmu lokalu użytkowego z wynajmującym gwarancję w wysokości 110% czy 120% ustalonej pierwotnie wartości, a w zamian zrezygnować z waloryzowania gwarancji bankowej co roku albo dwa lata – jak przewiduje to zbyt wiele standardów umownych. Takie rozwiązanie powoduje znaczne oszczędności w zakresie ilości pracy niezbędnej do prawidłowej obsługi umowy najmu, a tym samym zwyczajnie jest tańsze i lepsze od stosowanych powszechnie klauzul waloryzacyjnych dla zabezpieczeń umownych. W ten sposób można pozwolić swojej firmie sporo zaoszczędzić. Czas pracy naszych pracowników może zostać przecież poświęcony na bardziej kreatywne i przynoszące firmie rzeczywiste korzyści zadania, niż obliczanie wysokości gwarancji po kolejnej kilkuprocentowej waloryzacji.

B) Poręczenie.

Instytucją podobną do gwarancji bankowej, co widać choćby w odesłaniu z art. 84 prawa bankowego, jest poręczenie. Nie wnikając głęboko w rozbieżności, warto podkreślić, iż przez umowę poręczenia roszczenie wynajmującego może zostać zabezpieczone przez każdy podmiot, nie zaś tylko przez bank. Istotę poręczenie wyraża art. 876 §1 kodeksu cywilnego:

Przez umowę poręczenia poręczyciel zobowiązuje się względem wierzyciela wykonać zobowiązanie na wypadek, gdyby dłużnik zobowiązania nie wykonał.

Należy to odnieść do umowy najmu. W sytuacji, w której dłużnik czynszu nie płaci, wynajmujący może żądać zapłaty od poręczyciela, który musi to świadczenie spełnić. Jak wynajmujący może sobie taką sytuację zapewnić? Odpowiedź można znaleźć w art. 391 kodeksu cywilnego. Najemca powinien zapewnić w umowie najmu, iż określony podmiot zawrze z wynajmującym wspomnianą umowę poręczenia. jeżeli nie dojdzie do zawarcia takiej umowy, najemca naruszy swoje zobowiązanie. I to zobowiązanie niepieniężne. Dlatego też wobec takiego postanowienia można zastrzec karę umowną (modyfikując tym samym odpowiedzialność ograniczoną do tzw. negatywnego interesu umownego). Sytuacja wynajmującego wyglądałaby wtedy następująco: albo doszłoby do zawarcia umowy poręczenia i na wypadek braku płatności czynszu przez najemcę wynajmujący mógłby żądać zapłaty od poręczyciela, albo gdyby do zawarcia umowy poręczenia nie doszło, wynajmujący mógłby żądać zapłaty kary umownej.

C) Przewłaszczenie na zabezpieczenie

Warto jeszcze podać inny przykład instytucji, która mogłaby poprawić sytuację wynajmującego. Jest to konstrukcja tak zwanego przewłaszczenia na zabezpieczenie. W dużym skrócie polega ona na tym, iż najemca zobowiązuje się w umowie najmu przenieść na wynajmującego własność określonej rzeczy. W sytuacji wywiązania się przez najemcę z umowy (zapłaty czynszu), własność tej rzeczy zostałaby mu zwrócona. Jednak gdyby najemca czynszu nie płacił, wynajmujący mógłby zaspokoić się z owej rzeczy.

Kolejny raz zatem warto zaznaczyć, iż postanowienie umowy najmu kładące na najemcę obowiązek przeniesienia własności rzeczy będzie dla najemcy zobowiązaniem niepieniężnym. Można zatem zastrzec dla niego karę umowną. A zatem, gdy dojdzie do przewłaszczenia na zabezpieczenie i najemca czynszu nie zapłaci, wynajmujący może zaspokoić się z tej rzeczy. Gdyby jednak do przewłaszczenia nie doszło mógłby żądać zapłaty kwoty na jaką opiewa kara umowna.

6. Podsumowanie.

Podstawowym celem, dla którego wynajmujący decyduje się oddać rzecz do używania jest uzyskanie zapłaty umówionego czynszu. Warto pamiętać o możliwościach takiego uregulowania kwestii płatności, które zwiększą prawdopodobieństwo uzyskania zapłaty bez komplikacji w tym celu najlepiej skonsultować się z doświadczonym prawnikiem. Takim który będzie w stanie w szczególności uwzględnić ustalenie terminów płatności czy na przykład uzależnienie wysokości czynszu od pewnych czynników gospodarczych.

Jednak wiadomo, iż zdarzają się w praktyce sytuacje, w których najemca czynszu w terminie zwyczajnie nie płaci. I tutaj rozwiązania dla wynajmującego mogą być różne, uwzględniając choćby jednostronne zakończenie stosunku wynikającego z umowy najmu. Warto jednak podkreślić to, co wynika z przedstawionych uwag. Po pierwsze, wynajmujący co do zasady nie może ustanawiać i żądać zapłaty kary umownej wobec braku zapłaty czynszu. Po drugie prawie zawsze wynajmującemu przysługuje roszczenie o zapłatę odsetek, które mają rekompensować opóźnienie w zapłacie umówionego czynszu. Finalnie warto podkreślić istnienie bardziej złożonych konstrukcji, które mogą zabezpieczyć pozycję wierzyciela.

Widać zatem, jak ważne jest poprawne skonstruowanie umowy najmu, zarówno co do ustalenia zasad płatności czynszu, jak i sankcjonowania niepłacenia przez najemcę czynszu czy wreszcie instytucji zabezpieczających prawidłowe wykonanie umowy. Dlatego też polecamy, by przy zawieraniu umowy najmu korzystać z pomocy profesjonalistów – na przykład doświadczonego radcy prawnego.

W naszej Kancelarii specjalizując się w sprawach dotyczących nieruchomości komercyjnych, niemal codziennie przygotowujemy i opiniujemy dla klientów umowy najmu lokali użytkowych i mieszkalnych. Zapraszamy serdecznie Państwa do kontaktu.