Kiedy deweloper musi oddać pieniądze? Wpływ ścianek działowych i schodów na wyliczanie powierzchni użytkowej lokalu w 2025 r.

Powierzchnia użytkowa lokalu stanowi jeden z kluczowych parametrów decydujących o wyborze lokalu. To ona w dużej mierze determinuje jego wartość, funkcjonalność oraz komfort codziennego korzystania. Jej sposób wyliczania został uregulowany zarówno w polskich przepisach, jak i w normach europejskich. Jednak przez cały czas istnieją obszary wymagające interpretacji. W praktyce obrotu prawnego funkcjonują różne wersje normy technicznej: PN-ISO 9836:1997, PN-ISO 9836:2015 (funkcjonująca w obrocie prawnym od 19 września 2020 r.) oraz PN-ISO 9836:2022-07 – najnowsza wersja, obowiązująca od 18 lipca 2022 roku. Istotne znaczenie mają także przepisy Ustawy o własności lokali, jak również rozporządzenie Ministra Rozwoju w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego (dalej: „Rozporządzenie”). Z tego względu zagadnienie powierzchni użytkowej pozostaje istotnym elementem praktyki rynkowej.

Powierzchnia użytkowa jest częścią powierzchni netto budynku, czyli powierzchni ograniczonej przez elementy konstrukcyjne (ściany). Obejmuje rzeczywistą przestrzeń w budynku, możliwą do użytkowania zgodnie z przeznaczeniem, tj. pokoje, składziki, wnęki, schowki, a także komórki, garaż czy strych. Do powierzchni użytkowej nie jest wliczany balkon, który wystaje poza bryłę budynku. Pomiary powierzchni są wykonywane przez niezależnego geodetę przed wydaniem mieszkania; zwykle nieznacznie różnią się od powierzchni w umowie ze względu na realia budowlane.

Schody a powierzchnia użytkowa

Zgodnie z § 20. pkt 4b Rozporządzenia do powierzchni użytkowej lokalu nie jest wliczana powierzchnia schodów wewnętrznych. Jak wynika z obowiązujących interpretacji przepisów, powierzchnia pod schodami na ich pierwszej kondygnacji jest wliczana do powierzchni użytkowej na powyższych zasadach, o ile nie została zabudowana. Metraż przestrzeni pod schodami wyliczany jest na takich samych zasadach jak przy reszcie pomieszczenia – przy określaniu powierzchni użytkowej powierzchnię pomieszczeń lub ich części:

• o wysokości w świetle równej lub większej od 2,20 m zalicza się do obliczeń w 100%,
• o wysokości równej lub większej od 1,40 m, ale mniejszej od 2,20 m – w 50%,
• o wysokości mniejszej od 1,40 m pomija się całkowicie przy obliczaniu przestrzeni użytkowej.

Podstawą do obliczania może być również norma PN-ISO 9836:2015, zgodnie z którą do powierzchni użytkowej zalicza się metraż powyżej 190 cm wysokości, natomiast przestrzeń poniżej tej wartości traktuje się jako przestrzeń pomocniczą (nieuwzględnianą w metrażu użytkowym). To, która norma zostanie zastosowana, jest uzależnione od zapisów konkretnej umowy.

Przestrzeń pod ściankami działowymi

Obowiązująca do 2020 r. norma PN-ISO 9836:1997 nie regulowała w wystarczającym stopniu zasad wliczania przestrzeni pod ściankami działowymi. Wskazywała jedynie, iż ściany murowane nie stanowią ścianek działowych, nie odnosząc się do ich innych rodzajów. Norma dopuszczała wliczanie do przestrzeni użytkowej przestrzeni pod ściankami nadającymi się do demontażu. To właśnie pojęcie „demontażu” wzbudziło kontrowersję ze względu na swoją niejednoznaczność, co doprowadziło do wielu sprzecznych interpretacji.

Według niektórych interpretacji ścianka nadająca się do demontażu to taka, którą nowy właściciel może usunąć bez jednoczesnego naruszania integralności budynku. W tym ujęciu choćby otynkowane ściany z instalacją, których usunięcie wymagałoby udziału profesjonalistów, mogły być wliczane do powierzchni użytkowej. Inne stanowisko zakładało, iż jedynie ścianki możliwe do samodzielnego demontażu – bez uszkadzania elementów konstrukcyjnych i bez konieczności angażowania fachowców – można uwzględnić w powierzchni użytkowej lokalu. Jako przykład podawano przepierzenia i parawany panelowe. Tymczasem pozostałe ściany traktowano jako powierzchnię konstrukcyjną. Pojawiały się też interpretacje pośrednie wskazujące, iż można wliczać przestrzeń pod stałą ścianką działową, o ile nie przebiegają przez nią instalacje utrudniające demontaż. W praktyce najczęściej przyjmowano drugie rozwiązanie, chociaż pierwsze nie pozostawało bez zwolenników.

Warto w tym kontekście wspomnieć o wyroku Sądu Okręgowego Warszawa-Praga w Warszawie z dnia 24 kwietnia 2024 r., sygn. akt IV Ca 1735/23,w którym sąd opowiedział się za interpretacją korzystniejszą dla nabywców, dokonując rozróżnienia między ścianami działowymi a ściankami działowymi. Ściany działowe, których usunięcie wymaga wyburzenia, nie są wliczane do powierzchni użytkowej lokalu. Podczas gdy ścianki działowe, które można zdemontować szybko, w dowolnym momencie, bez utraty materiałów i z możliwością ponownej instalacji w innym miejscu, podlegają wliczeniu do powierzchni użytkowej. najważniejsze znaczenia miało precyzyjne określenie pojęcia „demontażu”.

Nowsza norma PN-ISO 9836:2015 wprowadziła rozwiązanie bardziej korzystne dla nabywców, usuwając frazę „nadające się do demontażu” i jednoznacznie stwierdzając, iż ściany działowe nie są wliczane do powierzchni użytkowej lokalu, ponieważ stanowią powierzchnię konstrukcji. Nie pozostawiono tym samym pola do nadmiernej interpretacji. jeżeli jednak w treści umowy określono powierzchnię całkowitą, a nie użytkową, wówczas ściany działowe są wliczane do tej powierzchni.

Natomiast norma PN-ISO 9836:2022-07, podobnie jak wcześniejsza, różnicuje zasady uwzględniania ścian działowych przy obliczaniu powierzchni użytkowej w zależności od ich rodzaju. Zgodnie z postanowieniem zawartym w pkt. 5.1.6.1, powierzchnię zajmowaną przez stałe ściany działowe (mierzoną na poziomie posadzki) wlicza się do powierzchni konstrukcji, a nie do powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego. W pkt. 5.1.5.3 tej normy został również wymieniony inny rodzaj ścian działowych, określonych jako „ściany działowe typu przepierzenia”. Powierzchnię stropu zajmowaną przez możliwe do zdemontowania ściany tego typu wlicza się do powierzchni netto, a więc również do powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego.

Data zawarcia umowy a obowiązująca norma

Zasady ustalenia powierzchni lokalu, a tym samym ceny metrażu, uzależnione są przede wszystkim od daty zawarcia umowy. Zgodnie z obowiązującymi przepisami stosuje się normę aktualną w chwili jej podpisania. Dla umów zawartych po 19 września 2020 r. adekwatna jest norma PN-ISO 9836:2015, a dla umów zawartych po 18 lipca 2022 r. – norma PN-ISO 9836:2022-07. Wcześniejsze umowy mogą odwoływać się do starszych regulacji, jednak ostateczne znaczenie ma treść samej umowy.

Jeżeli powierzchnia lokalu i ceny zostały określone w inny sposób, np. w wyniku indywidualnych ustaleń między sprzedającym a kupującym, wówczas normy techniczne nie mają zastosowania. W przypadku umów konsumenckich kluczowym jest, aby taki zapis był faktycznie indywidualnie ustalony – w przeciwnym wypadku może zostać on uznany za klauzulę abuzywną.

Skutki nadpłaty

Ocena, czy powstała nadpłata, wymaga analizy zapisów umowy oraz norm obowiązujących w dacie jej zawarcia. jeżeli nabywca zapłacił za większą powierzchnię użytkową, niż faktycznie otrzymał, przysługuje mu zwrot nadpłaconej kwoty. Takie roszczenie przedawnia się po sześciu latach od odbioru mieszkania. W przypadku wejścia na drogę sądową zwrot nadpłaty wraz z odszkodowaniem może obejmować znaczne sumy – przykładem jest sprawa rozpoznana przez Sąd Okręgowy Warszawa-Praga w Warszawie (wyrok z dnia 24 kwietnia 2024 r., sygn. akt IV Ca 1735/23), w której odszkodowanie wraz z odsetkami przekroczyło 25 tys. zł.