Koniec „patodeweloperki” i nie tylko – zmiana rozporządzenia w sprawie warunków technicznych

1 sierpnia 2024 r. wejdzie w życie rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii zmieniające warunki techniczne, jakim powinny odpowiadać budynki oraz ich usytuowanie. Regulacja była długo wyczekiwana przez rynek, a w szczególności nabywców lokali. Wszystko dlatego, iż ma ona położyć kres tzw. patodeweloperce, czyli zjawisku polegającemu na wznoszeniu budynków mieszkalnych sprzecznie z dobrymi praktykami czy powszechnie obowiązującymi przepisami.

Co ciekawe, Rozporządzenie w sprawie warunków technicznych nie zaczęło jeszcze obowiązywać, a już przewidziana jest jego nowelizacja (w zakresie odległości posadowienia budynku od granicy działki). Ma ona wejść w życie 15 sierpnia 2024 r.

Poniżej przedstawiamy najistotniejsze zmiany, jakie wprowadzają nowe przepisy.

Mikroapartamentom mówimy do widzenia

Jedną z najgłośniejszych zmian, którą wprowadza nowelizacja rozporządzenia jest zapis mówiący o minimalnej powierzchni lokali użytkowych. Ma ona być taka sama, jak w przypadku lokali mieszkalnych (25 m² ). Rozwiązanie to ma na celu zwalczenie zjawiska tzw. mikroapartamentów, które oficjalnie były sprzedawane jako lokale użytkowe, a w rzeczywistości stanowiły obejście przepisów o minimalnej powierzchni lokali mieszkalnych.

Proponowana zmiana nie będzie dotyczyć jednak wszystkich lokali użytkowych. jeżeli znajdują się one na pierwszej lub drugiej kondygnacji naziemnej i posiadają bezpośredni dostęp z zewnątrz budynku, to w dalszym ciągu będą mogły mieć powierzchnię mniejszą niż 25 m². Obowiązek związany ze zwiększeniem minimalnej powierzchni nie będzie dotyczył też obiektów zamieszkania zbiorowego oraz jednorodzinnych budynków mieszkalnych, w których wydzielono lokal użytkowy.

Balkony i loggie – co zmieni Rozporządzenie w sprawie warunków technicznych?

W ramach walki z „patodeweloperką” wprowadzono obowiązek zastosowania przegrody pionowej, gdy balkony sąsiednich lokali wielorodzinnego budynku mieszkalnego znajdują się na jednej płycie. Przegroda będzie musiała mieć min. 2,2 m wysokości oraz co najmniej 2 m szerokości (o ile, balkon nie ma mniejszej szerokości). Wymóg zastosowania przegrody będzie dotyczył również stykających się ze sobą loggii.

Regulacje dotyczące miejsc postojowych dla osób niepełnosprawnych

Rozporządzenie w sprawie warunków technicznych zakłada zmiany w kwestii maksymalnego limitu stanowisk postojowych dla samochodów, z których korzystają osoby z niepełnosprawnością. Ich liczba nie będzie mogła przekraczać 6% ogólnej liczby stanowisk postojowych. Ma to przede wszystkim zapobiegać sytuacjom, w których pod oknami budynków zlokalizowanych jest kilkanaście, a czasami choćby kilkadziesiąt miejsc przeznaczonych dla osób z niepełnosprawnościami.

Nowe przepisy w sprawie rowerowni

Zgodnie z brzmieniem nowego Rozporządzenia w sprawie warunków technicznych w wielorodzinnych budynkach mieszkalnych deweloper będzie musiał zapewnić pomieszczenie do przechowywania rowerów i wózków dziecięcych. Jego powierzchnia będzie musiała liczyć co najmniej 15 m². Według przepisów rowerownie należy ulokować przy wejściu do budynku lub na kondygnacji podziemnej, o ile można dostać się tam przy pomocy windy bądź pochylni.

Zmiany w zakresie posadowienia budynków

Zmianie uległy również zasady posadowienia budynków od granicy działki budowlanej. Zgodnie z zapisami Rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, wielorodzinny budynek mieszkalny o wysokości ponad 4 kondygnacji naziemnych należy sytuować w odległości nie mniejszej niż 5 metrów od granicy działki.

Nie ma tu znaczenia fakt, czy obiekt jest zwrócony w stronę tej granicy ścianą z oknami lub drzwiami. Mniejsza odległość od granicy jest dopuszczalna jedynie pod warunkiem, iż taką możliwość przewiduje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

Nowe przepisy mają też zapobiegać takiemu posadowieniu budynków, w którym balkony niemal stykają się pomiędzy budynkami. Rozporządzenie zakłada, iż odległość od granicy działki budowlanej nie może być mniejsza niż 3 m do balkonu w budynku wielorodzinnym o wysokości ponad 4 kondygnacji naziemnych.

Zaktualizowano również konieczność zachowania odległości budynku inwentarskiego lub gospodarczego. Od 1 sierpnia 2024 r. będzie ona obejmować:

• budynki, które nie są wybudowane, ale dla których została wydana ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę;
• obiekty, których budowa została zgłoszona, a organ administracji architektoniczno-budowlanej nie wniósł sprzeciwu.

Rozporządzenie w sprawie warunków technicznych wprowadza też minimalną odległość wielkopowierzchniowych (>1000m² powierzchni) budynków produkcyjnych lub magazynowych od istniejących / projektowanych budynków mieszkalnych. Ma ona wynosić co najmniej 30 m.

Miejsca do karmienia i przewijania

Od 1 sierpnia 2024 r. zaczną obowiązywać nowe zasady wydzielania pomieszczeń do karmienia i przewijania dzieci w niektórych budynkach gastronomii, handlu, usług oraz stacji paliw. Pokoje tego typu mają służyć jedynie do celów określonych w ich nazwie, a więc nie będzie można ulokować ich np. w toaletach.

Dużą zmianą jest również konieczność wydzielenia pomieszczenia dostosowanego i przeznaczonego do przewijania dorosłych osób ze szczególnymi potrzebami. Według Rozporządzenia w sprawie warunków technicznych taki pokój będzie musiał znaleźć się w:

• budynkach administracji publicznej o powierzchni ponad 2000 m²;

• budynkach przeznaczonych na potrzeby kultury, sportu, handlu, usług lub obsługi pasażerów w transporcie kolejowym, drogowym bądź lotniczym o powierzchni użytkowej powyżej 10 000 m²;

• budynkach przeznaczonych na potrzeby opieki zdrowotnej i stacjach paliw o powierzchni użytkowej powyżej 300 m² (jeśli są zlokalizowane przy autostradzie lub drodze ekspresowej).

Walka z betonowymi placami

Nowelizacja Rozporządzenia w sprawie warunków technicznych wprowadza do warunków technicznych definicję publicznie dostępnego placu. Jest to ogólnodostępny teren służący rekreacji i komunikacji. Według definicji plac pełni także funkcję reprezentacyjną.

Oprócz tego przepisy określają go jako lokalizację przeznaczoną w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na teren placu, rynku lub publicznej komunikacji drogowej. W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego publicznie dostępny plac to użytek gruntowy oznaczony w ewidencji gruntów i budynków jako tereny rekreacyjno-wypoczynkowe bądź jako droga (oznaczone odpowiednio symbolem: Bz lub dr).

W związku z problemem tzw. betonozy (miejskich obszarów całkowicie pozbawionych roślinności) nowelizacja wprowadziła minimalny procent przestrzeni placu, którą należy urządzić jako teren biologicznie czynny. jeżeli z ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie wynika inny wskaźnik, powinno być to co najmniej 20% powierzchni.

Uregulowane place zabaw

Rozporządzenie w sprawie warunków technicznych wprowadza również liczne zmiany w odniesieniu do placów zabaw. w tej chwili należy je przewidzieć stosownie do potrzeb użytkowych w zespole budynków wielorodzinnych. Nowe przepisy znacznie uszczegóławiają zasady ich wykonywania.

Kiedy wykonanie placu zabaw będzie obowiązkowe?

Podstawowa zmiana to przede wszystkim rezygnacja z określenia „stosownie do potrzeb użytkowych”, które pozostawiało do wyłącznej oceny dewelopera, czy i w jakiej formie wykona plac zabaw. Od 1 sierpnia 2024 r. place zabaw trzeba będzie wykonać, gdy liczba mieszkań przekroczy 20. Ta zmiana sprawia, iż miejsca dla dzieci będą musiały powstawać również w przypadku budowy jednego wielorodzinnego budynku mieszkalnego (a nie tak jak do tej pory tylko zespołów budynków).

Nowe przepisy w kwestii nasłonecznienia placów zabaw

Zmianie uległy również minimalne wskaźniki nasłonecznienia. Dotychczas było to min. 4 godziny (2 w zabudowie śródmiejskiej) liczone w dniach równonocy w godzinach 10-16. w tej chwili nasłonecznione musi być min. 50% powierzchni placu zabaw dla dzieci, przez co najmniej 2 godziny, a w zabudowie śródmiejskiej godzinę (liczone analogicznie).

Powierzchnia, grodzenie i wyposażenie placów dla dzieci

Rozporządzenie w sprawie warunków technicznych wprowadziło obowiązek grodzenia placów zabaw ze wskazaniem minimalnych parametrów, które powinno spełniać ogrodzenie. Uregulowano również kwestię powierzchni placu zabaw.

Od 1 sierpnia 2024 r. konieczne będzie również zapewnienie na placach zabaw urządzeń dla dzieci w różnym wieku. W połączeniu z normami powierzchni, uniemożliwi to budowę „placów zabaw”, które składały się z jednego urządzenia do zabawy otoczonego płotem.

W rozporządzeniu zakazano też wykonywania placów zabaw na stropodachach, które znajdują się powyżej 5 m nad poziomem terenu. W pozostałych przypadkach muszą zostać spełnione wymogi dotyczące zabezpieczeń i odległości od krawędzi, które wskazano w przepisach.

Wyjątki od obowiązku wykonania placu zabaw

W rozporządzeniu enumeratywnie wskazano przesłanki niewykonywania placów zabaw lub wykonywania ich na mniejszej powierzchni. W przypadku budowy jednego budynku z liczbą mieszkań większą niż 20 można zrezygnować z przestrzeni dla dzieci, jeżeli w pobliżu (maksymalnie w odległości 750 m od granicy działki) znajduje się publicznie dostępny plac zabaw. W takim przypadku można też wykonać plac zabaw o mniejszej powierzchni niż minimalna. Musi ona wynosić co najmniej 50% powierzchni wskazanej w rozporządzeniu, ale nie mniej niż 20 m² (jeśli budynek znajduje się w zabudowie śródmiejskiej).

Rozporządzenie w sprawie warunków technicznych dopuszcza również wykonanie alternatywy dla placu zabaw. W przypadku budynków znajdujących się w zabudowie śródmiejskiej może powstać sala zabaw. Ma ona znajdować się wewnątrz budynku, a jej powierzchnia musi być taka sama jak placu (ale nie mniejsza niż 50 m²).

W przypadku zespołu budynków niewykonanie placu zabaw również jest możliwe. Warunkiem, który uzasadnia taką decyzję, jest obecność publicznie dostępnego placu zabaw dla dzieci w odległości 300 m. Bliskość takiego obiektu pozwala też na wykonanie placu zabaw o 50% mniejszego niż minimalna powierzchnia wskazana w Rozporządzeniu (inwestycja nie może być jednak mniejsza niż 20 m²).

Podsumowanie

Rozporządzenie w sprawie warunków technicznych istotnie wpłynie na budownictwo mieszkaniowe w Polsce. Warto jednak zaznaczyć, iż postanowień omawianej regulacji nie stosuje się do wniosków o wydanie pozwolenia na budowę, które opracowano i złożono przed dniem wejścia w życie nowego rozporządzenia. Zależność ta wynika z przepisów przejściowych.

Wspomniane zapisy prawdopodobnie są przyczyną tego, iż na początku bieżącego roku Inwestorzy złożyli sporą liczbę wniosków o pozwolenie na budowę. W styczniu 2024 r. wydano niemal 35% więcej pozwoleń na budowę niż w analogicznym.