Mikrokawalerki na rynku wtórnym. Rośnie podaż, a ceny wciąż są wysokie

1 dzień temu

„Mieszkania” o powierzchni poniżej 25 m², a raczej – mikrokawalerki stają się coraz bardziej widoczne na rynku. W II kwartale 2025 r. stanowiły 1,9 proc. wszystkich ogłoszeń sprzedaży na rynku wtórnym, a ich liczba wzrosła o 9 proc. rok do roku – wynika z danych Otodom. Na rynku najmu dostępnych było 3 565 ogłoszeń, co oznacza wzrost o 7 proc. w porównaniu z rokiem wcześniejszym.

Mikrokawalerki są szerzej dostępne z drugiej ręki

Oferta mikromieszkań jest znacznie większa na rynku wtórnym niż w nowych inwestycjach. W II kwartale 2025 r. było tam aż 4,2 razy więcej ogłoszeń sprzedaży niż u deweloperów. Obecne na rynku pierwotnym mikrokawalerki nie przekraczają 0,5 proc. dostępnej oferty; głównie są to lokale wybudowane przed zmianami regulacyjnymi.

– Marginalny udział mikrokawalerek w nowych inwestycjach wynika z obowiązujących regulacji. Od 2024 r. przepisy jasno wskazują, iż mieszkania i nowe lokale użytkowe muszą mieć powierzchnię co najmniej 25 m² – wyjaśnia Agata Stachowiak, ekspertka rynku mieszkaniowego Otodom.

Zainteresowanie kupujących i najemców

W sierpniu 2025 r. liczba wyszukiwań ofert najmniejszych lokali na rynku najmu spadła o 3 proc. rok do roku. Odmienny trend widać na rynku wtórnym, gdzie zainteresowanie wzrosło o 5 proc.

– w tej chwili dynamika zmian podaży mieszkań poniżej 25 m² na rynku wtórnym i rynku najmu jest zbliżona, choć jeszcze dwa lata temu obserwowaliśmy odwrotny trend – komentuje Stachowiak.

Ile kosztują mikrokawalerki?

W II kwartale 2025 r. średnia cena mieszkań poniżej 25 m² na rynku wtórnym wyniosła 15,3 tys. zł za m². To o 4 proc. mniej niż rok wcześniej, ale aż o 21 proc. więcej niż w II kwartale 2022 r. Oznacza to, iż za 25-metrowy lokal trzeba zapłacić ok. 382,5 tys. zł.

– W Tokio, Paryżu czy Nowym Jorku mikromieszkania od lat są odpowiedzią na brak przestrzeni i wysokie koszty życia. Podobny trend coraz wyraźniej widać także w polskich miastach – dodaje Stachowiak.

Styl życia zamiast metrażu

Część kupujących traktuje wybór mikromieszkania nie jako kompromis, ale świadomą inwestycję w styl życia i lokalizację. Raport „Szczęśliwy dom. Sens(y) zmian mieszkaniowych” pokazuje, iż osoby określane jako zawodowi nomadzi częściej rezygnują z większego metrażu na rzecz dostępu do usług i infrastruktury. Dla wielu takie lokum jest rozwiązaniem przejściowym – etapem przed kolejną przeprowadzką.